时值二月末，仍有六成售楼处尚未开放

作者：丁祖昱

来源：丁祖昱评楼市

2020年初“新冠”肺炎疫情来势凶猛，伴随着返乡人潮，迅速扩散至全国。多地政府采取了一级响应措施，宣布企业延期复工以及暂停公共交易活动等。

因疫情的急速蔓延，房地产行业休眠，企业销售停摆。作为资金密集型产业，“新冠”疫情对房地产企业的最大影响来自于假期停工、复工推迟而导致的“收入剧减、支出依旧”局面。若没有销售回款，房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的，尤其是中小企业，资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭，发展前景不容乐观。

除了售楼处关闭之外，目前各地也要求工地暂停开工，房企开发投资节奏被迫放缓，这些都是企业今天亟待解决的重要问题。

而何时复工关系到未来房企生存以及上下游行业发展。企业复工的节奏、什么时候全面复工同样是行业内最关注的问题。

我们对复工情况、人员到岗情况等进行了摸排， 预计三月中旬大部分城市将全面复工，由于疫情会带来一些城市的政策红利，企业应当在融资、销售、投资上做好准备，尤其是疫情结束后供需可能出现集中释放，供货准备更需提前铺排。这样才能在市场窗口期实现快速销售，把疫情影响降到最低。

     疫情影响巨大，何时复工是关键     

本次疫情对房地产行业带来的影响正在持续发酵，土地市场拍卖、商品房销售遭受重挫。另一方面地产行业的开复工普遍延期，特别是项目建设普遍处于停滞状态。

1、土地成交大幅下滑 多城市呈现零供求

除了各地方政府均对项目建设开工有严格规定之外，目前大量人员尚未返程也是开工难的主要原因。根据交通运输部的相关数据，节后（1月25日至2月14日）全国共发送旅客2.83亿人次，同比分别下降82.3%，仅为节前春运客流的六分之一。

截止至2月14日，全体约3亿人次的农民工返岗客运量仅返程0.8亿人次，据预测，到2月底将要返程约1.2亿人次，3月以后返程约1亿多人次，届时才将是全国重要城市密集复工的时间节点。

受疫情的影响，多城市大批土地延期出让，根据CRIC不完全统计，目前明确表态土地出让延期的城市有26个，暂停的城市有34个。有些城市土地延期出让已经延期至3月，譬如泉州延至3月3日。受此影响春节后两周全国重点城市仅成交了108幅土地，总成交量仅674万平方米，同比去年同期下降62%，下降趋势明显。

过年期间售楼处全部暂停开放，导致大部分城市返乡置业潮“爽约”，销售也几乎停滞。供应层面，CRIC监测的84个城市中，95%的城市新增房源“零供应”；成交量仅37万平方米，部分三四线城市甚至出现零成交。

2、延期复工严重困扰房地产业

很多城市都将复工的时间延长，或者加大了对于复工的防范要求。大部分房企都只能在线办公，而有一些在建工程也需等待有关部门通知。原本应该在节后立即开工的项目，现在已经停滞两到三周。

开复工延期对房企影响最大的还是现金流问题。若没有销售回款，实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的。

截至2019年上半年，174家上市房企加权平均净负债率为91.37%，较年初提高了4.29个百分点，达到历史最高值，这意味着174家上市房企平均超负债率80%红线11.37个点。

在这其中有部分原因可能是由于2019年初房企融资出现了窗口期，大多数企业加大了融资力度而导致的，但是总体来看，房企高负债率的问题近一年其实一直都存在着。

进入2020年，很多企业原本还期待着市场可以延续着2019年底的部分城市的人才宽松政策而有所回暖。

然而疫情打破了美好的期望，除了直观可见的线下售楼处停止对外开放，三四线年关的“返乡置业”计划破灭，一季度去化几乎全线停摆、库存激增，在融资方面也深受影响，这将对房企未来两三个月的现金流管控提出更大的挑战。

仅从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额，70家房企月利息支出超过350亿元。

高额的利息支出加上人力成本等各项影响，对于资金充足的大型房企可能面临问题不大，但是对一些资金流本身就紧张的中小房企来说，就比较致命。

在融资受阻、销售停滞、开工延迟等多种因素叠加下，这些中小房企可能会面临债务违约，甚至破产。

2020年截止2月10日，共有69家房企破产，其中2月上旬就有20家，随着疫情的持续，或将有更多的企业提交破产文书。

因此，何时复工、何时能够全面而有效的复工是亟待解决的最重要问题，也是整个行业最关心的问题。

     房企陆续开始复工     

受到肺炎疫情影响，本应发生在1月末春运返工被大幅延后，各地政府连续发布关于推迟复工的行政通知，普遍开工时间推迟到2月10日以后，全行业的生产均受到严重影响。

截止至2月24日，全国多省市陆续发布关于复工生产的管理要求，其中广州、青岛、厦门、苏州、南京、无锡、东莞等，通过简化复工流程、提供补贴、等方式支持企业复工，力争将疫情的负面影响降到最低。

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月24日

从房企复工时间来看，绝大多数的房企都选择在2月10日这一周复工。

按最早复工时间统计：

1）2月第一周（2.3-2.9），共计4家，约占6%。新希望地产在2月3日即通过居家办公实现复工；

2）2月第二周（2.10-2.16），共计42家，约占61%。其中2月10日（周一）复工房企41家，融信则在周三复工；

3）2月第三周（2.17-2.23），共计23家，约占33%。且均选择2月17日（周一）复工，形成继2月10日之后的复工小高峰。

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月23日

按当前复工方式统计：

1）居家办公的房企，共计9家，占比13%；

2）分批次复工的房企，共计23家，占比33%；

3）全面复工的房企，共计37家，占比54%。相比上周，正荣集团、时代中国、景瑞地产和华侨城步入全面复工阶段。

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月24日

     六成售楼处仍关闭     

通过调研新房市场28个城市6160个项目发现有近六成实体售楼处尚未开放。

• 按项目统计：有3466个项目售楼处仍未开放，占调研样本的56%。

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月24日

• 按城市统计：售楼处不开放的城市有武汉、西安、重庆。除以上3个城市外，其他城市按照不同比例开放。

各城市在售项目售楼处开放情况汇总表

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月24日

     超百家房企转战线上售楼处     

随着疫情期间线下销售受阻，超过百家房企开启线上售楼处。据CRIC监测的200强企业，截至到2月13日已经有143家房企重启或新推出了线上售楼处。

其中TOP50以内的房企均设有线上售楼处，TOP100以内房企达到92家，TOP100到TOP200之间有51家。

数据来源：克而瑞整理

7成房企设立自有平台，小程序推广度最高。截止2月13日已有107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处，其中搭建小程序达到85家，且集团小程序为64家。

数据来源：克而瑞整理

调研数据显示，售楼处未开放但线上开放的项目超过1700个，占未开放售楼处项目的五成。

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月24日

长三角二线城市的项目对市场反应更迅速，苏州、杭州几乎所有调研项目都开放了线上售楼处，合肥也有9成项目开放了线上售楼处。

     二手房：60%门店被迫暂停营业     

从调研的二手经纪25个城市8383家门店来看，二手房经纪目前有四成门店已经开始对外服务，但线下开张的占比仅为3%，另外37%仍然线上办公，其余六成仍然处于关停状态。

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月19日

其中在售项目几乎全部线上开放的城市2个：合肥91%，郑州90%。

线上开放很少或者几乎没有的17城，占所有城市的61%。如福州18%，南通16%，

北京14%，小于10%成都、广州、南宁、青岛、泉州、深圳、长沙、重庆、昆明、厦门、无锡、徐州、漳州、长春。

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月19日

二手经纪业务停滞较为严重的城市（暂不开业占比>50%）超过半数，主要聚集在长三角杭州、无锡、苏州、宁波、合肥等城市，暂不开业比例均在75%以上。

二手经纪业务并未受到较大影响的城市（暂不开业占比<50%)有11个，多数经纪门店都转向在线办公。

数据来源：克而瑞调研、数据截止日期2月20日

     预计3月上旬疫情较轻城市全面复工  

结合调研数据来看，当前企业复工的情况仍然不够理想，复工相对艰难，整体复工率并不高，房企多以居家办公为主。售楼处开放程度依旧受到疫情的影响，且部分在建工程处于停工或者等待政府开工通知的状态。

但目前的形势正在好转，根据最新的统计数据来看，重灾区以外的城市新增病例已经连续15天下降，可以说在这些疫情较轻的城市，防控已经取得了阶段性的胜利。

因此在整个大背景趋好之下，企业复工的节奏会加快，复工的数量会增加。预计三月上旬疫情较轻的城市会率先实现大量复工，然后逐步进入全面复工态势。

1、疫情压力下因城施策的政策红利可期

本轮疫情对于房地产企业造成巨大的压力，我们认为在因城施策的大方针下，各地方政策仍会有局部的宽松和支持，政策红利仍然可期。例如此前10个城市出台的稳定房企现金流的宽松政策，以及近日苏州出台的土地端“放松限价”政策，未来会有更多的城市跟进和释放利好。

如何抓住这一轮短暂的政策窗口期？企业需要从多个方面将相关工作前置。精准把握各城市的复工节奏同时，提前进行复工方面的准备。

第一，在资金层面，提前做好融资的准备，将一些合作伙伴的寻找和商谈工作前置。复工之后企业运转负荷较大，无论是销售还是工程复工都需要响应的资金去保障。尤其运营层面，资金有保障意味着能和复工节奏无缝对接，也能够快速响应短期窗口期下投资工作。

第二，工程运营节点、营销上把广告设计、商务资源洽谈、上下游供应材料提前联系好，保证复工平稳运行和能够快速适应市场发生的各种变化。营销上，目前很多企业已经开启了线上售楼处，继续保持线上和线下的结合，在复工期内寻找客户并圈层。

第三，从目前的相关政策来看，主要集中在土地市场中，且由于地方财政压力，土地供应将会很充裕。对于企业投资而言是机遇也是挑战。重新审视城市发展周期、重新设置符合当前市场的卡位指标至关重要。

2、供需都将快速回升考验企业“产能”

对于复工以后的市场走势，我们认为二手房市场肯定会滞后于新房。相较而言，二手房一些购买的特性比如现场看房，在疫情恢复期中，部分客户比较抵触，仍是线上看房主导，一定程度会影响二手房成交。此外，二手房购买周期较长，因此等到疫情警报彻底结束，或将迎来反弹。

新房市场而言，随着企业复工的脚步加快，短期市场供应量将快速回升。实际从克而瑞调研的即将开盘的项目而言，多数城市的项目推迟到了3月中上旬。再加上此前各城市在售项目售楼处逐步开放，供应回升也会加大企业之间的竞争。

需求层面，疫情一旦平稳下来，甚至基本好转之后。市场大概率会快速复苏，配合上政府出台一些诸如降息等比较大力度的刺激性政策，这些都会对房地产市场产生一定的利好，成交量层面也会出现一定程度的报复性反弹。供需两旺的市场之下，更考验的是企业在项目当地的口碑、品牌影响以及营销和运营能力。

对于复工过后的在建项目，实际上更考验了各个房企“产能”，即项目快速变现的能力。一方面是快速去化当前库存的能力；另一方面，长远来看，疫情几乎把各个房企拉回同一起跑线。进度落在同一个起跑线，谁的项目推进速度更快，就能占据更大的优势。企业未来要更加专注研究工程产品标准化，在合理范围内缩短工期。