长租公寓资金链困局：小阳春消失，“空置率低于10%才能生存”

作者：刘娜

来源：8号楼工作室 

长租公寓在经历2019年资金链紧张问题之后，又遭遇了疫情带来的生存考验。

由于资金回报周期较长、重资产等因素，长租公寓往往资产负债率偏高，资金链紧张。其中，去年上市的蛋壳公寓资产负债率高达99.8%。

“如果三月租房市场不回暖，可能会把长租公寓拖垮。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

小阳春消失

“空置率低于10%才能生存”

长租公寓受市场周期性影响较强，在每年春节后返乡潮和毕业季都会迎来租房小高峰。然而，在疫情影响下，假期延长，返乡潮滞后。

据新华社报道，在2月18日结束的40天的春运里，全国累计发送旅客14.76亿人次，比去年同期下降50.3%。这意味着，大量租客在春节之后推迟返程计划，且有可能退租，租房市场的“小阳春”并未如约而至，部分长租公寓面临空置率上升。

贝壳研究院数据显示，2020年1月，18个重点城市住房租赁总成交量环比下降达到40.99%，相比2019年2月春节时期下跌18.21%；新增客源与房源总数环比减少42.64%、48.28%。

过去一周，蛋壳要求房东免租、自如部分房源涨租，两大长租公寓品牌的一系列动作均遭外界质疑。

随后，两家平台也出台了相应补救措施，减免房租或服务费。其中，蛋壳公寓2月10日开放补贴申请入口，为无法返程的租客返还租金，或相应免费延住，最多返还一个月租金。自如则在2月12日公告，将为3月1日后无法返回租住城市的租客减免2月全月服务费，并可以办理无责退租。

“和很多企业一样，蛋壳公寓也在疫情期间承担着巨大的房屋空置风险和空置成本，大家也能从之前披露的招股说明书中看到，蛋壳仍然处在亏损状态。”一位未署名的蛋壳公寓负责人在接受《证券日报》采访时表示。

不同于开发商自有房产的集中式公寓，蛋壳、贝壳、青客等分散式的长租公寓，在运营上的压力更大，主要来自于装修成本、大量房源预付租金成本等。

“如果三月份租房市场还不回暖，对于长租公寓来说是致命的，可以把长租公寓给拖垮。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对8号楼说，“长租公寓的空置率需要低于10%才有可能生存。”

资金链之困“如走钢丝”

长租公寓资金链之困在去年已经初见端倪。

2019年8月7日，长租公寓乐伽宣布：“公司已停止经营”。10月份，河南悦如资产管理有限公司发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大经营压力，已无力维持公司正常经营。

截至2019年年底，长租公寓市场上已经有乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公司接连爆发资金链危机。

长租公寓中小企业在2019年停运、洗牌，头部企业也在遭遇亏损和资金紧张。据招股书数据，2017年至今，蛋壳公寓累计亏损约42亿元。2017年至今，青客公寓的净亏损累计已达14亿元。据第一消费金融报道，自如公寓在2015至2017年累计亏损近13亿元。

一边亏损，一边扩张。长租公寓头部企业为了抢占市场，在资本的推动下跑马圈地，高价拿房。

过去两年，蛋壳公寓在一线城市大规模扩张。据中国房地产协会网，截至2019年11月30日，蛋壳公寓已在北京、深圳、上海、杭州等13个城市落地，管理公寓数达43.27万间，比2015年底的2434间增长约170倍。

自如公寓也在资本的助推下，拥有了100万间长租公寓。据天眼查数据，从2018年1月至2019年6月，自如已进行了3轮融资，收到来自腾讯投资、红杉资本、华平投资等投资方共计至少70亿元人民币的融资。

“长租公寓的财务状况如同走钢丝，绷得很紧，资金流都拿来扩张了，所以一旦租客骤降或资产证券化受阻，就容易出问题。”业内人士表示。

以蛋壳公寓为例，招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓持有现金1.73亿元，总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.8%。

第一家成功上市的长租公寓青客，其招股书显示，截至2019年6月30日，青客租出的65.2%房源租金是由分期租赁贷款支付的。“我还活着！”2019年11月5日，青客在纳斯达克完成IPO之后，创始人兼CEO金光杰回国之后对同行说。

Fastdata极数的调查显示，在近三年的时间里银行住房租赁授信突破1.2万亿元，企业住房租赁类ABS债券发行超过1370亿元，在2019年前十个月以来创投资金对于长租公寓的融资将近120亿元。

不论是头部企业，还是小型中介，都面临着相似的困境，重资产、回报周期长等，致使长租公寓资产负债率居高不下。亿翰智库的分析报告称，疫情的到来，将会加剧长租公寓资金流紧张的局面。

行业寒冬期延长

如何活下去？

如何生存，或许会是长租公寓2020年最重要的议题。

“长租公寓的回报率最高不超过1%”，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，“租房的价格再翻一番还是亏本的，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”

尚在发展迭代阶段的长租公寓，又面临着疫情的考验。

春节前是长租公寓租房淡季，此时公寓行业空置率一般都在20%以上，一般在春节后迎来“入住潮”，受疫情影响各地区“入住潮”相应推迟。之前自如曾公布全国已经有100万间房子，以20%的空置率计算，20万间房一个月甚至更久的空置率，造成的损失足以压死一只骆驼。

“长租公寓面临‘倒春寒’，”易居企业集团CEO丁祖昱表示，“疫情对长租公寓运营商的影响是多方位的，包括复工延迟导致空置率上升，租金、员工薪资等成本增加，租客违约等。行业的寒冬期被延长了。”

“对于长租公寓来说，想要长远发展，核心还是稳健运营，管好资金链。”严跃进表示。

长租公寓的诞生解决了房屋品质不好、中介服务差、行业规范化等一系列问题，满足年轻租户的市场需求。在严跃进看来，“长租公寓是被市场认可的商业产物，尤其是一些装修不错的长租公寓项目，租赁情况还是不错的。当然长租公寓目前的压力在于，账算不回来，相应带来资金风险。这也是此类公司需要反思的地方。”

对于资金紧张带来的风险，2月14日，新派公寓创始人王戈宏与优客工场创始人毛大庆，针对目前长租公寓和联合办公遇到的难点，共同呼吁国家能够设立100亿-200亿的“中国租赁产业专项扶持基金”，对合格的租赁性企业用低息长周期贷款进行支持。

丁祖昱表示则建议长租公寓与业主争取租金减免，“长租公寓企业可与业主进行减免租金的谈判，争取相应的免租期及租金支付后置支持。’倒春寒’之下，长租公寓首先要做的就是活下去。