忘掉光谷,从现在起,关注武汉房价涨幅的第二梯队!

作者:武汉老陈 

来源:米宅

武汉正在遭受重创,一场突如其来的疫情,让这个城市裸露在近20年最大的危机之中。

当悲怆弥漫全城,我们还有怎样的心情去解读房地产?

此时此刻,写下这篇文章的唯一动力,因为经历后我们更加坚信——

廉价煽情和虚无道义,不解决任何问题!

专业和财富,才是保卫我们自己和家人,最好的武器!

因为我们丧失对自然的敬畏,才迎来大自然残酷报复;

因为我们被权力裹挟,丧失起码的专业,连显而易见的“人传人”结论都不敢公布,错失最佳时机;

因为我们贫穷,所谓“你没穷过你不懂”,在疫情依然肆虐的时刻,有多少同胞已经汇入千万人流,奔波在更残酷的求生战场;

这个世界依然危机四伏。

愈演愈烈的贸易战,若隐若现的经济危机,大自然或病毒随时降下灾难……专业、理性和财富,从未如现在这般,散发出他原本就应该无比耀眼的光芒。

1

首先,关于武汉楼市,大家一定想知道两点。

其一、疫情会多大程度改变武汉楼市?

疫情成为楼市2020最大的黑天鹅,这让去年底所有预测,都变得毫无价值。

对此我们已在“破竹”有过分析,大家有兴趣可以移步阅读。

总结一句话,在我们看来,疫情具有明显的偶发性和可控性,在某个阶段,它对武汉楼市的冲击山呼海啸般猛烈,一旦疫情过去,所有都会回到熟悉轨道。

其二、武汉高性价比楼盘还有多少?

在限价时代,所谓“高性价比”等同于地价足够低或者限价特别严的产物,“武汉N大性价比楼盘”这种盘点已经烂了3年大街,你动动手去搜索,能找到一大堆。

我们认为没有一丁点分析价值。因为低价,从来不是投资的唯一逻辑。

有的低价也许是洼地,有的低价,就是因为低贱。

我们试图分析的是什么?

是这座城的底层运行逻辑在房地产上的映射。

过去十年,武汉楼市的生命线,是三环线。

以三环线为界,囊括武汉820多平方公里的主城区,奠定武汉城市化边界和房地产内核。

光谷,是过去十年武汉楼市最大的神话,几乎是全国投资客对武汉楼市的唯一IP认知。

但光谷楼市其实并没有神话,真正带给投资人回报的,不是“光谷”,而是“环线+板块”的投资决策模型。

这一轮房地产行情,光谷依然是武汉房价涨幅最高的板块。

但拿着旧地图,你可能再也找不到新大陆。

三环的红利已经吃干抹净,下一个十年,吃什么?

——把城市推出去,吃四环。

今年通车的四环,和10年前通车的三环一样,都是武汉拉开城市框架的转折点。

值得一提的是,这轮行情武汉房价涨幅仅次于光谷的板块,正是武汉东北四环。

所以,为什么要关注武汉楼市涨幅的“第二们”?

因为光谷代表过去,四环代表未来。

从三环通车10年到今年四环画圆——

武汉又到赌城运时刻。

城市已经换了锁,你需要一把撬开城市红利的新钥匙。

2

投资武汉,请先放弃光谷。

光谷的强大,在于兑现“环线+板块”不动产投资理念,不是“光谷”本身。

你弄懂光谷崛起的密码,就明白现在需要放弃光谷的理由。

稍微熟悉武汉楼市的朋友都知道,武汉“房价无环线”。

这是句废话,全国很少有城市严格遵循环线等价线规律,北京东三环和北四环价差有多大,远远超过武汉三环和二环的价差。

单独把环线拎出来,都不能打,环线必须搭配板块,才能决定区域价值和房价。

环线不能直接决定区域价值,越往城市外推越明显。

原因很简单,对买房这种小事,城市环线的空间概念,太大。

武汉内环范围只有52平方公里,半径不过4公里,属于步行可达范围。

但到三环线,囊括的土地面积已经达到820平方公里,到四环线,半径拉到21公里,土地面积超过1100平方公里,在这个范围内选筹,无疑于“大海捞针”。

我们说“四环时代”来临,不是让你去买四环,而是透过环线找到城市扩张风口。

一条环线画圆,足够影响城市格局,每一轮城市红利,都隐藏着环线走势之中。

我们看看三环线画圆时发生了什么?

这条线包住汉口的区域比较“凹”(和二环线距离非常近),而且已经成熟(常青花园/金银湖)。

10年后,城市界面变化并不大。

但在武昌/光谷就变“凸”,尤其在光谷一带,三环线到二环线的直线距离长达10公里,三环包进来的区域很荒芜。

但10年后,沧海桑田、天翻地覆。

现在回头看,你能清晰看出武汉的偏爱,三环线饶大弯都要把谁绕进去,强行“主城区化”?

3

恰恰因为当初要啥没啥,武昌/光谷三环区域的城市价值,从0到1。

城市界面翻天覆地,所有变化肉眼可见。

野鸡变凤凰,就是“城市红利”

环线的本质,是城市各个区域快速连接,把环线内全部纳入城市建成区范围。环线线路安排,就隐藏城市重点发展板块的考量。

他想翻哪个板块的牌子,成本再高,也一定会让环线把它包进城市扩展范围;他觉得哪个板块已经饱和,环线在那个区域,会尽可能使用原有道路,或者非常靠近原有道路(比如沌口/金银湖);

▲三环到二环直线距离只有4公里

我们现在对比10年前同样6000块起步的两个三环线项目。

一个在金银湖,一个在光谷,10年后他们价格分水到多少?

所以光谷强,强在哪里?

强在获得武汉上轮城市扩张(三环线)偏爱,拿到最大城运红利。

环线规律在光谷内部,也非常明显,吻合城市扩张规律就能拿到最大一块蛋糕。

2014年,光谷中心——关山大道房价在1.1万。

作为光谷延伸重点方向的光谷南,环汤逊湖房价大概8000,在整个光谷房价体系里,属于第二梯队。

这种格局至少维持10年(2005~2015),然后转眼就被颠覆。因为2016年,光谷中心城横空起势。

其实中心城规划早就有,只不过大家根本不相信,但2016年,政府强势扭头光谷向东,通过地铁+四环线连接光谷东和关山大道,市场不得不相信政府动了真格。

管委会确定搬迁,IP级体育赛事落户,各种预期引进的配套正式签约入驻……

瞬间,光谷东飞上风口。

紧接着是武汉楼市最疯狂的三年。

长期不入流的光谷东,房价从6000飙升至1.8万。全光谷领涨。

曾经光谷高级地段关山大道,很幸运有新盘在售,房价从1.1万到2.3万。幅度不输大盘。

那么曾经的第二梯队光谷南呢?

从8000,涨到1.3~1.6万(限购区),而非限购区(五里界)毛坯在9000水准。

光谷南已经被挤到第四,甚至开始被花山(新房价格2万)超越。

4

以上这就是城运红利威力,你也能大致看出武汉城市运营的基础逻辑。

有一个细节请大家关注,武汉成交量TOP10开发商,除了龙湖,基本都在光谷没有项目。

光谷需求强劲,价格坚挺,为什么没成为开发商的粮仓?

15年前,武汉两大巨无霸开发商万科和保利,正是从光谷布局起步才得以雄霸武汉。

但截至目前,万科和保利都在光谷没有项目。

一家TOP开发商投资总告诉我们——

开发商只会选择城市最有潜力板块。光谷潜力已经充分兑现。开发商不再有拓荒/土地红利,不能发挥TOP开发商“大盘运营”优势。

是的,因为光谷的红利生命线就是三环,现在三环空间已经开发殆尽。

再拓展已经到鄂州,去给其他城市做嫁衣,所以武汉对光谷的态度也起了微妙变化。

所以武汉把城市推出去,开发依然空白的四环区域。

当四环线即将画圆,新一轮城市风口,已经在形成。

5

武汉下一轮城运产生的逻辑依然吻合这条主线——四环+板块/产业。

如果你仔细看武汉四环线走势图,会发现同样的故事继续上演。

在部分区域,四环线直接跟三环线重合——

城市觉得这里已经没有扩张的价值,或者这个方位已经抵达城市边界(不给周边城市做嫁衣);

四环线在有些区域,距离三环又非常远,强行把更大片土地纳入城区范围——

这里就是城市准备平推出去的重点,比如武汉的东北角和西南角。

我们经常争论,武汉到底会往哪个方向扩张?

如果武汉“以长江为轴”的基本发展路径确定,意味着顺着长江的水流方向,武汉只能往东北或者西南两个方向走。

东北角趋势,阳逻之心独立成城的雏形已经出来了。

2016~2019年,阳逻之心房价从5000元上涨到9000元,涨幅仅次于光谷。

他们就是武汉房价涨幅的“第二们”,甚至在我们看来,这更像是武汉新老发展轨迹+四环和三环的交接棒!

武汉在此处四环线画大圈,内心的意愿已经展示得非常明显。

随之而来的,是这两年终于修通的高等级公路——江北快速路,把阳逻之心和汉口核心区时间距离拉近到30分钟;在一个远城区配置三条地铁轨道交通。

不能忽视的是,在这里还有比较强劲的产业基础,造船+航空航天+港口物流。

各种指标对比下,同样四环区域,他相对有优势,城市有足够意愿去拉他一把,因为回报很高。

东北角的阳逻之心,已经表现得非常显性,独立成城的趋势已经彻底拉开。

那么,同样的四环红利,还会出现在哪里?

6

答案其实呼之欲出——武汉的西南角。

主要就是白沙洲—青菱乡—金口—郑店。

我们以距离主城区最远的郑店为例,这里有足够的土地红利,政府有足够的动力去开发。

截止目前,这里仅仅只有一个商品房项目,一切都是房地产最原生态的样子——保利·和光晨樾。

保利2018年拿地成本多少钱?楼面价是令人咋舌的600多块一个平方米。

对比房价8000还是9000,这个利差是难以想象的巨大。

这是ZF最看重的开发红利,也是开发商最看重的开发红利,当然未来也会转成你的不动产红利。

土地红利的空间有多大,城市扩张的动力就有多强。

再看黄家湖,唯一拿到“军运会基建红利”的板块。

武汉去年举办军运会,最大的问题是场馆过于分散,没有一个经典“概念板块”,导致全城都在打军运,却没有任何一个板块能服众。

而黄家湖作为军运村所在地,整个城市界面彻底颠覆。

整个区域距离三环线4~5公里,以前却没有上下三环线口,借军运东风打通关节。

地铁率先开通,黄家湖湿地公园、沿湖绿道启动改造,双向八车黄家湖大道修缮一新……整个黄家湖板块,城市环境和城市界面,浴火重生。

为什么是黄家湖?

其实顺着三环线,黄家湖所在的江夏区,距离光谷并不算远,包括青菱乡也是如此。

但悲催的是,光谷向东一路不回头,空留这些板块独自神伤。

江夏作为武汉远城区,城市化启动过早,大量区域土地已经转成国有建设用地。说穿了,没有农田变建设用地的土地红利,武汉一直都不愿意正眼瞧你。

但黄家湖+郑店,还有为数不多的农田,成功被军运会翻了牌子,也成功被即将通车的四环线,翻了牌子。

找到城市下一个风口,并不难,关键你要弄懂政府的逻辑,政府所有基础设施建设的投入,同样也追求回报,他们一样也在做生意。

我们没有分析常规区域板块,没有讲地铁规划,也没有讲产业……因为我们一直认为,首先政府要有冲动去开发这些板块,其次才会添加各种新区/新城概念加持,然后再落到基础设施真金白银投入。

投资的逻辑关系,千万不要搞反。

我们来看下青菱乡、黄家湖在售项目价格,大概在1.1~1.7万之间,依然是武汉房价洼地。

对标武汉其他区域三环~四环价格,绝对还处于安全价位,大家放心大胆杀入。

7

武汉城市框架拉开,三环和四环线有一致性,但同样差别也非常明显。

城市往三环线外扩,是无差别摊大饼,最终三环线内包裹的区域全部实现城市化。

但城市向四环,甚至向五环方向扩张 ,不可能继续“大锅饭”。

四环、五环包含的范围太大,中间一定会出现“城乡二元化”结构,有的区域可能会被城市彻底放弃,有的区域会非常幸运被选中,平地起高楼。

比如阳逻,各种地铁/快速路,完美绕过阳逻老城,集中进驻阳逻之心。

当武汉进入“四环时代”,在城市的四环~五环区间,会出现非常典型的“点状结构”。

核心区和四环,中间可能穿越“无人区”,但跨越10公里后,突然进入一座功能完善的“卫星城”。

这可能是未来武汉四环时代的常态。

范围越大,对你选筹的精准度,要求更高。

这是一场典型的“线+点”选筹逻辑,除去大势所趋的东北角+西南角,武汉四环时代,还有哪些点值得关注?

“1+3+3+1”。

这是非常官方的定义,武汉对城市格局的定位——三环内主城+车都/光谷/临空三个副城+阳逻武湖/江夏/蔡甸三个新城主群+长江新城。

请大家注意,“1+3+3+1”是更大层面的城市格局,不是对房地产讲的话。

如果你单纯从置业角度考虑,在“房地产语境下”,指的就是以产业聚集为核心的新城。

所谓“新城”不是郊区,因为他们距离市中心的距离,普遍已经突破30公里半径极限,也就是说完全蹭不上主城区资源,幸福都得自己靠双手干出来。

再结合四环线走势的趋势,以上有望实现独立成城的板块,目前初步形成“板块”认知,项目比较集中的就是距离机场最近的横店(临空副中心)。

从绝对价格看,依然是武汉价格洼地,作为产业人口未来聚集点,目前同样有很强的投资价值。

8

以上,我认为就是未来很长一个阶段,武汉楼市投资的主线。

那么对于主城区呢?三环内呢?

因为篇幅有限,我们挂一漏万简单讲——

一个陷阱和一个机会。

汉阳,武汉房地产“指标”最好的板块。

这个区域对很多外地投资客具有相当迷惑性,如果不了解实地情况,单纯看各种“指标”,这里绝对是很好的投资标的。

内环/二环,一线滨江,轨道交通,独占武汉最稀缺产业——会展,房价洼地……

比如汉阳8公里江岸线,横跨内环~三环,扎堆10大新盘(一线/二线滨江)。

无论从哪个角度看,这里都非常具有性价比。

我们举几个例子(同环线项目),你就能明白汉阳为什么是武汉房价洼地:

内环——

汉阳:东方镜世界观,房价25500元

汉口:新港长江府,32000元

武昌:联投中心,31500元

价差明显吗?

我现在告诉你,同样是内环,汉阳我们选的最高价项目,而汉口和武昌选的最低价项目,即便如此,价差都如此明显。

再看二环——

汉阳:钰龙旭辉半岛,房价18750元

武昌:融侨滨江城,房价27000元

汉口:万科万维天地,房价27100元

再看三环——

汉阳:兰亭大境,房价15000元

武昌:旭辉江山境,房价17000元

汉口:龙湖春江郦城,16900元

虽然拿出个体楼盘对比并不严谨,但汉阳价格比武昌/汉口低,是不争的事实,尤其越是高级地段,价差越明显。

但就是这样一个明显价值较低的汉阳,却创造出武汉最多的总价和单价地王!

至今依然是总价地王和单价地王担当,总价第二高地块,也在这个板块。

为什么呢?

因为指标很棒,只要把数据罗列,很容易说服开发商高层投资,汉阳总能吸引外来开发商大手笔重仓。但在本土开发商眼里,汉阳是另一个世界,一旦植入生活,这里就完全不能打,各种生活配套都缺,尤其缺少具有城市级吸引力的项目,由于地理位置受限也没有产业延展空间,导致一直缺乏存在感。

所以大家对汉阳的态度是,如果足够便宜,可以下手,比如三环附近项目,但千万不要去投资这个板块的高价项目,哪怕同样是内环,看起来汉阳价差最大。

9

武汉主城区,“机会”是什么?

——“高级地段”种子选手。

这两年,武汉创造出两个“高级地段”——二七滨江商务区和中北路,分别在汉口和武昌。

他们都是依托一个大型城市级商业配套,通过旧改高端住宅迅速拔地而起,形成市场一致认同——这里就是武汉最高级区域。

他们成立的理由,就在于推倒重来、快速迭代,再加上蹭已有商业配套,整个区域下限非常高,一出生就风华正茂,但这种“人造商务区”比较缺乏沉淀。

武汉沉淀时间最长,最成熟的地段,是汉口滨江核心区。

这一带交织大量历史文化建筑,不可能大规模城市更新,偶尔有两个新项目出炉,体量都非常小。

甚至类似万科云庐这种,项目只有1栋楼,14户人家就是一个小区。华润万象城靠近建设大道,现代感略强,其他诸如华发外滩荟、远洋艳阳天地块,规模顶天都不会超过15万方。

他们的规模体量,不足以让板块形成质变。

但是,从长航大厦——长江二桥,东西以沿江大道——解放大道围合的汉口老城,却是最有可能突破武汉房价天花板的区域。

在上述范围内,随便哪个位置,都有可能出现单价过6万,甚至8万的楼盘,市场不会觉得过于违和。

问题是,无论老城区日后出现单价6万还是8万的豪宅,你旁边有二手房,2万卖不出去,依然卖不出去。

因为人家纯粹是情怀+贵妇盘溢价。

但在类似二七滨江区域这种“人造商务区”就完全不一样。

新房能卖到4万+,你周边的二手房也能跟着鸡犬升一线天。

这些区域,可以提前埋伏部分二手房。

▲中北路

▲二七

同理,我们推导武昌。

武昌高级区域,比较集中在中北路/沙湖和东湖边,同样是典型人造商务区,那么下一个可能的“人造商务区”会在哪里?

——以徐家棚为核心,适当会往杨园滨江一带延伸。

整个徐家棚一路衍生至杨园滨江,土地用途都是灰色。这个灰色是代表城市留白空地的意思。

ZF暂时还没想好怎么弄,但作为长江主轴+内环交通节点,这里要承载很重要的过江通道+换乘功能

80年前,粤汉铁路火车在徐家棚装船过江(没长江大桥),80年后,最有交通价值的地段,依然没有发生偏移。

目前华夏幸福南方总部已经介入,改造一触即发。

同区域有哪些二手房?大家同样也可以重点关注。

值得一提的是徐东,位于武汉长江和沙湖之间的区域,可以说是目前武汉最好的地段之一,城市级公共配套非常充分,但价格非常低,可以淘到2万左右,房龄10年以内的二手房。无论是保值属性还是流动性、产生现金流能力(租赁),绝对是综合实力最强的不动产。

10

以上就是武汉对武汉房地产投资逻辑的梳理,如果要总结,几个关键词请大家一定把握好。

1、四环线

今年是武汉四环线画圆的关键点,城市框架拉升进入新阶段。

2、东北和西南

以环线和土地逻辑,线+点选筹模型,这两个方向可重点关注。

具体包括——

阳逻之心,双柳,金口,郑店,黄家湖和青菱新城等板块

3、房地产不是指标分析

千万切记不要过于看重性价比,掉进汉阳楼市陷阱。

4、主城区就是搏城市更新

投资主城区的原则,就是搏城市更新的彻底颠覆。

按照武汉的逻辑,最有可能迎来城市界面爆发迭代的,是家棚——杨园。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

相关阅读

评论