忘掉光谷，从现在起，关注武汉房价涨幅的第二梯队！

作者：武汉老陈 

来源：米宅

武汉正在遭受重创，一场突如其来的疫情，让这个城市裸露在近20年最大的危机之中。

当悲怆弥漫全城，我们还有怎样的心情去解读房地产？

此时此刻，写下这篇文章的唯一动力，因为经历后我们更加坚信——

廉价煽情和虚无道义，不解决任何问题！

专业和财富，才是保卫我们自己和家人，最好的武器！

因为我们丧失对自然的敬畏，才迎来大自然残酷报复；

因为我们被权力裹挟，丧失起码的专业，连显而易见的“人传人”结论都不敢公布，错失最佳时机；

因为我们贫穷，所谓“你没穷过你不懂”，在疫情依然肆虐的时刻，有多少同胞已经汇入千万人流，奔波在更残酷的求生战场；

这个世界依然危机四伏。

愈演愈烈的贸易战，若隐若现的经济危机，大自然或病毒随时降下灾难……专业、理性和财富，从未如现在这般，散发出他原本就应该无比耀眼的光芒。

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首先，关于武汉楼市，大家一定想知道两点。

其一、疫情会多大程度改变武汉楼市？

疫情成为楼市2020最大的黑天鹅，这让去年底所有预测，都变得毫无价值。

对此我们已在“破竹”有过分析，大家有兴趣可以移步阅读。

总结一句话，在我们看来，疫情具有明显的偶发性和可控性，在某个阶段，它对武汉楼市的冲击山呼海啸般猛烈，一旦疫情过去，所有都会回到熟悉轨道。

其二、武汉高性价比楼盘还有多少？

在限价时代，所谓“高性价比”等同于地价足够低或者限价特别严的产物，“武汉N大性价比楼盘”这种盘点已经烂了3年大街，你动动手去搜索，能找到一大堆。

我们认为没有一丁点分析价值。因为低价，从来不是投资的唯一逻辑。

有的低价也许是洼地，有的低价，就是因为低贱。

我们试图分析的是什么？

是这座城的底层运行逻辑在房地产上的映射。

过去十年，武汉楼市的生命线，是三环线。

以三环线为界，囊括武汉820多平方公里的主城区，奠定武汉城市化边界和房地产内核。

光谷，是过去十年武汉楼市最大的神话，几乎是全国投资客对武汉楼市的唯一IP认知。

但光谷楼市其实并没有神话，真正带给投资人回报的，不是“光谷”，而是“环线+板块”的投资决策模型。

这一轮房地产行情，光谷依然是武汉房价涨幅最高的板块。

但拿着旧地图，你可能再也找不到新大陆。

三环的红利已经吃干抹净，下一个十年，吃什么？

——把城市推出去，吃四环。

今年通车的四环，和10年前通车的三环一样，都是武汉拉开城市框架的转折点。

值得一提的是，这轮行情武汉房价涨幅仅次于光谷的板块，正是武汉东北四环。

所以，为什么要关注武汉楼市涨幅的“第二们”？

因为光谷代表过去，四环代表未来。

从三环通车10年到今年四环画圆——

武汉又到赌城运时刻。

城市已经换了锁，你需要一把撬开城市红利的新钥匙。

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投资武汉，请先放弃光谷。

光谷的强大，在于兑现“环线+板块”不动产投资理念，不是“光谷”本身。

你弄懂光谷崛起的密码，就明白现在需要放弃光谷的理由。

稍微熟悉武汉楼市的朋友都知道，武汉“房价无环线”。

这是句废话，全国很少有城市严格遵循环线等价线规律，北京东三环和北四环价差有多大，远远超过武汉三环和二环的价差。

单独把环线拎出来，都不能打，环线必须搭配板块，才能决定区域价值和房价。

环线不能直接决定区域价值，越往城市外推越明显。

原因很简单，对买房这种小事，城市环线的空间概念，太大。

武汉内环范围只有52平方公里，半径不过4公里，属于步行可达范围。

但到三环线，囊括的土地面积已经达到820平方公里，到四环线，半径拉到21公里，土地面积超过1100平方公里，在这个范围内选筹，无疑于“大海捞针”。

我们说“四环时代”来临，不是让你去买四环，而是透过环线找到城市扩张风口。

一条环线画圆，足够影响城市格局，每一轮城市红利，都隐藏着环线走势之中。

我们看看三环线画圆时发生了什么？

这条线包住汉口的区域比较“凹”（和二环线距离非常近），而且已经成熟（常青花园/金银湖）。

10年后，城市界面变化并不大。

但在武昌/光谷就变“凸”，尤其在光谷一带，三环线到二环线的直线距离长达10公里，三环包进来的区域很荒芜。

但10年后，沧海桑田、天翻地覆。

现在回头看，你能清晰看出武汉的偏爱，三环线饶大弯都要把谁绕进去，强行“主城区化”？

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恰恰因为当初要啥没啥，武昌/光谷三环区域的城市价值，从0到1。

城市界面翻天覆地，所有变化肉眼可见。

野鸡变凤凰，就是“城市红利”。

环线的本质，是城市各个区域快速连接，把环线内全部纳入城市建成区范围。环线线路安排，就隐藏城市重点发展板块的考量。

他想翻哪个板块的牌子，成本再高，也一定会让环线把它包进城市扩展范围；他觉得哪个板块已经饱和，环线在那个区域，会尽可能使用原有道路，或者非常靠近原有道路（比如沌口/金银湖）；

▲三环到二环直线距离只有4公里

我们现在对比10年前同样6000块起步的两个三环线项目。

一个在金银湖，一个在光谷，10年后他们价格分水到多少？

所以光谷强，强在哪里？

强在获得武汉上轮城市扩张（三环线）偏爱，拿到最大城运红利。

环线规律在光谷内部，也非常明显，吻合城市扩张规律就能拿到最大一块蛋糕。

2014年，光谷中心——关山大道房价在1.1万。

作为光谷延伸重点方向的光谷南，环汤逊湖房价大概8000，在整个光谷房价体系里，属于第二梯队。

这种格局至少维持10年（2005~2015），然后转眼就被颠覆。因为2016年，光谷中心城横空起势。

其实中心城规划早就有，只不过大家根本不相信，但2016年，政府强势扭头光谷向东，通过地铁+四环线连接光谷东和关山大道，市场不得不相信政府动了真格。

管委会确定搬迁，IP级体育赛事落户，各种预期引进的配套正式签约入驻……

瞬间，光谷东飞上风口。

紧接着是武汉楼市最疯狂的三年。

长期不入流的光谷东，房价从6000飙升至1.8万。全光谷领涨。

曾经光谷高级地段关山大道，很幸运有新盘在售，房价从1.1万到2.3万。幅度不输大盘。

那么曾经的第二梯队光谷南呢？

从8000，涨到1.3~1.6万（限购区），而非限购区（五里界）毛坯在9000水准。

光谷南已经被挤到第四，甚至开始被花山（新房价格2万）超越。

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以上这就是城运红利威力，你也能大致看出武汉城市运营的基础逻辑。

有一个细节请大家关注，武汉成交量TOP10开发商，除了龙湖，基本都在光谷没有项目。

光谷需求强劲，价格坚挺，为什么没成为开发商的粮仓？

15年前，武汉两大巨无霸开发商万科和保利，正是从光谷布局起步才得以雄霸武汉。

但截至目前，万科和保利都在光谷没有项目。

一家TOP开发商投资总告诉我们——

开发商只会选择城市最有潜力板块。光谷潜力已经充分兑现。开发商不再有拓荒/土地红利，不能发挥TOP开发商“大盘运营”优势。

是的，因为光谷的红利生命线就是三环，现在三环空间已经开发殆尽。

再拓展已经到鄂州，去给其他城市做嫁衣，所以武汉对光谷的态度也起了微妙变化。

所以武汉把城市推出去，开发依然空白的四环区域。

当四环线即将画圆，新一轮城市风口，已经在形成。

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武汉下一轮城运产生的逻辑依然吻合这条主线——四环+板块/产业。

如果你仔细看武汉四环线走势图，会发现同样的故事继续上演。

在部分区域，四环线直接跟三环线重合——

城市觉得这里已经没有扩张的价值，或者这个方位已经抵达城市边界（不给周边城市做嫁衣）；

四环线在有些区域，距离三环又非常远，强行把更大片土地纳入城区范围——

这里就是城市准备平推出去的重点，比如武汉的东北角和西南角。

我们经常争论，武汉到底会往哪个方向扩张？

如果武汉“以长江为轴”的基本发展路径确定，意味着顺着长江的水流方向，武汉只能往东北或者西南两个方向走。

东北角趋势，阳逻之心独立成城的雏形已经出来了。

2016~2019年，阳逻之心房价从5000元上涨到9000元，涨幅仅次于光谷。

他们就是武汉房价涨幅的“第二们”，甚至在我们看来，这更像是武汉新老发展轨迹+四环和三环的交接棒！

武汉在此处四环线画大圈，内心的意愿已经展示得非常明显。

随之而来的，是这两年终于修通的高等级公路——江北快速路，把阳逻之心和汉口核心区时间距离拉近到30分钟；在一个远城区配置三条地铁轨道交通。

不能忽视的是，在这里还有比较强劲的产业基础，造船+航空航天+港口物流。

各种指标对比下，同样四环区域，他相对有优势，城市有足够意愿去拉他一把，因为回报很高。

东北角的阳逻之心，已经表现得非常显性，独立成城的趋势已经彻底拉开。

那么，同样的四环红利，还会出现在哪里？

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答案其实呼之欲出——武汉的西南角。

主要就是白沙洲—青菱乡—金口—郑店。

我们以距离主城区最远的郑店为例，这里有足够的土地红利，政府有足够的动力去开发。

截止目前，这里仅仅只有一个商品房项目，一切都是房地产最原生态的样子——保利·和光晨樾。

保利2018年拿地成本多少钱？楼面价是令人咋舌的600多块一个平方米。

对比房价8000还是9000，这个利差是难以想象的巨大。

这是ZF最看重的开发红利，也是开发商最看重的开发红利，当然未来也会转成你的不动产红利。

土地红利的空间有多大，城市扩张的动力就有多强。

再看黄家湖，唯一拿到“军运会基建红利”的板块。

武汉去年举办军运会，最大的问题是场馆过于分散，没有一个经典“概念板块”，导致全城都在打军运，却没有任何一个板块能服众。

而黄家湖作为军运村所在地，整个城市界面彻底颠覆。

整个区域距离三环线4~5公里，以前却没有上下三环线口，借军运东风打通关节。

地铁率先开通，黄家湖湿地公园、沿湖绿道启动改造，双向八车黄家湖大道修缮一新……整个黄家湖板块，城市环境和城市界面，浴火重生。

为什么是黄家湖？

其实顺着三环线，黄家湖所在的江夏区，距离光谷并不算远，包括青菱乡也是如此。

但悲催的是，光谷向东一路不回头，空留这些板块独自神伤。

江夏作为武汉远城区，城市化启动过早，大量区域土地已经转成国有建设用地。说穿了，没有农田变建设用地的土地红利，武汉一直都不愿意正眼瞧你。

但黄家湖+郑店，还有为数不多的农田，成功被军运会翻了牌子，也成功被即将通车的四环线，翻了牌子。

找到城市下一个风口，并不难，关键你要弄懂政府的逻辑，政府所有基础设施建设的投入，同样也追求回报，他们一样也在做生意。

我们没有分析常规区域板块，没有讲地铁规划，也没有讲产业……因为我们一直认为，首先政府要有冲动去开发这些板块，其次才会添加各种新区/新城概念加持，然后再落到基础设施真金白银投入。

投资的逻辑关系，千万不要搞反。

我们来看下青菱乡、黄家湖在售项目价格，大概在1.1~1.7万之间，依然是武汉房价洼地。

对标武汉其他区域三环~四环价格，绝对还处于安全价位，大家放心大胆杀入。

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武汉城市框架拉开，三环和四环线有一致性，但同样差别也非常明显。

城市往三环线外扩，是无差别摊大饼，最终三环线内包裹的区域全部实现城市化。

但城市向四环，甚至向五环方向扩张 ，不可能继续“大锅饭”。

四环、五环包含的范围太大，中间一定会出现“城乡二元化”结构，有的区域可能会被城市彻底放弃，有的区域会非常幸运被选中，平地起高楼。

比如阳逻，各种地铁/快速路，完美绕过阳逻老城，集中进驻阳逻之心。

当武汉进入“四环时代”，在城市的四环~五环区间，会出现非常典型的“点状结构”。

核心区和四环，中间可能穿越“无人区”，但跨越10公里后，突然进入一座功能完善的“卫星城”。

这可能是未来武汉四环时代的常态。

范围越大，对你选筹的精准度，要求更高。

这是一场典型的“线+点”选筹逻辑，除去大势所趋的东北角+西南角，武汉四环时代，还有哪些点值得关注？

“1+3+3+1”。

这是非常官方的定义，武汉对城市格局的定位——三环内主城+车都/光谷/临空三个副城+阳逻武湖/江夏/蔡甸三个新城主群+长江新城。

请大家注意，“1+3+3+1”是更大层面的城市格局，不是对房地产讲的话。

如果你单纯从置业角度考虑，在“房地产语境下”，指的就是以产业聚集为核心的新城。

所谓“新城”不是郊区，因为他们距离市中心的距离，普遍已经突破30公里半径极限，也就是说完全蹭不上主城区资源，幸福都得自己靠双手干出来。

再结合四环线走势的趋势，以上有望实现独立成城的板块，目前初步形成“板块”认知，项目比较集中的就是距离机场最近的横店（临空副中心）。

从绝对价格看，依然是武汉价格洼地，作为产业人口未来聚集点，目前同样有很强的投资价值。

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以上，我认为就是未来很长一个阶段，武汉楼市投资的主线。

那么对于主城区呢？三环内呢？

因为篇幅有限，我们挂一漏万简单讲——

一个陷阱和一个机会。

汉阳，武汉房地产“指标”最好的板块。

这个区域对很多外地投资客具有相当迷惑性，如果不了解实地情况，单纯看各种“指标”，这里绝对是很好的投资标的。

内环/二环，一线滨江，轨道交通，独占武汉最稀缺产业——会展，房价洼地……

比如汉阳8公里江岸线，横跨内环~三环，扎堆10大新盘（一线/二线滨江）。

无论从哪个角度看，这里都非常具有性价比。

我们举几个例子（同环线项目），你就能明白汉阳为什么是武汉房价洼地：

内环——

汉阳：东方镜世界观，房价25500元

汉口：新港长江府，32000元

武昌：联投中心，31500元

价差明显吗？

我现在告诉你，同样是内环，汉阳我们选的最高价项目，而汉口和武昌选的最低价项目，即便如此，价差都如此明显。

再看二环——

汉阳：钰龙旭辉半岛，房价18750元

武昌：融侨滨江城，房价27000元

汉口：万科万维天地，房价27100元

再看三环——

汉阳：兰亭大境，房价15000元

武昌：旭辉江山境，房价17000元

汉口：龙湖春江郦城，16900元

虽然拿出个体楼盘对比并不严谨，但汉阳价格比武昌/汉口低，是不争的事实，尤其越是高级地段，价差越明显。

但就是这样一个明显价值较低的汉阳，却创造出武汉最多的总价和单价地王！

至今依然是总价地王和单价地王担当，总价第二高地块，也在这个板块。

为什么呢？

因为指标很棒，只要把数据罗列，很容易说服开发商高层投资，汉阳总能吸引外来开发商大手笔重仓。但在本土开发商眼里，汉阳是另一个世界，一旦植入生活，这里就完全不能打，各种生活配套都缺，尤其缺少具有城市级吸引力的项目，由于地理位置受限也没有产业延展空间，导致一直缺乏存在感。

所以大家对汉阳的态度是，如果足够便宜，可以下手，比如三环附近项目，但千万不要去投资这个板块的高价项目，哪怕同样是内环，看起来汉阳价差最大。

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武汉主城区，“机会”是什么？

——“高级地段”种子选手。

这两年，武汉创造出两个“高级地段”——二七滨江商务区和中北路，分别在汉口和武昌。

他们都是依托一个大型城市级商业配套，通过旧改高端住宅迅速拔地而起，形成市场一致认同——这里就是武汉最高级区域。

他们成立的理由，就在于推倒重来、快速迭代，再加上蹭已有商业配套，整个区域下限非常高，一出生就风华正茂，但这种“人造商务区”比较缺乏沉淀。

武汉沉淀时间最长，最成熟的地段，是汉口滨江核心区。

这一带交织大量历史文化建筑，不可能大规模城市更新，偶尔有两个新项目出炉，体量都非常小。

甚至类似万科云庐这种，项目只有1栋楼，14户人家就是一个小区。华润万象城靠近建设大道，现代感略强，其他诸如华发外滩荟、远洋艳阳天地块，规模顶天都不会超过15万方。

他们的规模体量，不足以让板块形成质变。

但是，从长航大厦——长江二桥，东西以沿江大道——解放大道围合的汉口老城，却是最有可能突破武汉房价天花板的区域。

在上述范围内，随便哪个位置，都有可能出现单价过6万，甚至8万的楼盘，市场不会觉得过于违和。

问题是，无论老城区日后出现单价6万还是8万的豪宅，你旁边有二手房，2万卖不出去，依然卖不出去。

因为人家纯粹是情怀+贵妇盘溢价。

但在类似二七滨江区域这种“人造商务区”就完全不一样。

新房能卖到4万+，你周边的二手房也能跟着鸡犬升一线天。

这些区域，可以提前埋伏部分二手房。

▲中北路

▲二七

同理，我们推导武昌。

武昌高级区域，比较集中在中北路/沙湖和东湖边，同样是典型人造商务区，那么下一个可能的“人造商务区”会在哪里？

——以徐家棚为核心，适当会往杨园滨江一带延伸。

整个徐家棚一路衍生至杨园滨江，土地用途都是灰色。这个灰色是代表城市留白空地的意思。

ZF暂时还没想好怎么弄，但作为长江主轴+内环交通节点，这里要承载很重要的过江通道+换乘功能。

80年前，粤汉铁路火车在徐家棚装船过江（没长江大桥），80年后，最有交通价值的地段，依然没有发生偏移。

目前华夏幸福南方总部已经介入，改造一触即发。

同区域有哪些二手房？大家同样也可以重点关注。

值得一提的是徐东，位于武汉长江和沙湖之间的区域，可以说是目前武汉最好的地段之一，城市级公共配套非常充分，但价格非常低，可以淘到2万左右，房龄10年以内的二手房。无论是保值属性还是流动性、产生现金流能力（租赁），绝对是综合实力最强的不动产。

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以上就是武汉对武汉房地产投资逻辑的梳理，如果要总结，几个关键词请大家一定把握好。

1、四环线

今年是武汉四环线画圆的关键点，城市框架拉升进入新阶段。

2、东北和西南

以环线和土地逻辑，线+点选筹模型，这两个方向可重点关注。

具体包括——

阳逻之心，双柳，金口，郑店，黄家湖和青菱新城等板块

3、房地产不是指标分析

千万切记不要过于看重性价比，掉进汉阳楼市陷阱。

4、主城区就是搏城市更新

投资主城区的原则，就是搏城市更新的彻底颠覆。

按照武汉的逻辑，最有可能迎来城市界面爆发迭代的，是徐家棚——杨园。