泡沫中走出来的美国

作者:房东的ID 

来源: 房东经济学

有金融的地方就有泡沫,90年代后期到新世纪的头十年,美国饱受泡沫困扰,先是科网泡沫让纳斯达克指数冲到上百倍的可怕估值,后来美股一泻千里,新的泡沫又在美国房地产市场中迅速成长,并最终引发次贷危机并波及全世界。下面我们从美国次贷危机之始末,看经济转型之不易。

次贷是什么?

次级贷款是指借款人信用不好的贷款,借款人在自身信用不好的情况下也能获得贷款,这成为本世纪初美国房地产市场持续走高的主要推动力。而金融机构把钱借给那些经济能力不足以偿清贷款的人,然后把这些住房抵押贷款证券(MBS)做成金融衍生品,打包分割出售给投资者和其他的金融机构。评级机构则不负责任地将这些债券评为AAA级,买家也以为自己可以透过信用违约掉期等手段规避风险。这一系列不够审慎的做法决定了次贷出事只是时间问题。

次贷的泛滥也少不了美国政府推波助澜。虽然次贷危机开始于2007年,但其实在90年代就埋下了伏笔,当时美国政府开始鼓励国民买房,希望能够实现“住者有其屋”,到了2003年12月16日,时任美国总统的小布什更是签署了“美国梦首付援助法案”(American Dream Downpayment Assistance Act),希望可以借助这项法案,每年帮助40000个家庭解决他们的首付问题,并进一步强化美国的房地产市场,这相当于美国整个国家在给房地产背书。

American Dream Downpayment Assistance Act 2003

与此同时,放款人也越来越敢于提供贷款给高风险的借款人,这些借款人甚至包括非法移民。次级贷款于1994年总额为350亿美元(占总发放贷款的5%),1999年为1600亿美元(占总发放贷款的13%),在2006年为6000亿美元(占总发放贷款的20%)。

热火朝天的楼市

在次贷链条的强力助推下,美国楼市出现了历史罕见的繁荣。从2000年到2006年,全美平均房价几乎翻番,涨幅远超居民收入和房租上涨速度,稍有理性的人都知道这是泡沫,但没人知道它会在何时以何种方式破裂。

美国部分城市房价走势1980-2006 (紫-纽约,红-洛杉矶,蓝-西雅图,绿-拉斯维加斯)

在2006年,全美22%的住房购买(合165万单位)是以投资为目的,另外的14%(107万单位)则属度假用住宅;在2005年,这些数字分别是28%和12%。换言之,2005年和2006年时成交的房子中,有大约40%不是用来自住的。

2004到2006年的这三年,美国经济出现明显过热,这三年GDP增速分别达到3.8%、3.5%、2.9%,对应的通胀率也达到3.3%、3.4%、2.5%。在这个情况下,美联储从2004年5月开始加息,一直进行到2006年6月,短短两年的时间里加息17次,使得联邦基金利率从1%的低水平上升到5.25%的水平。利率的大幅提高抑制了经济过热,但也使得房贷不再轻松,2006年,美国房价见顶。

2006-2007  危机开始

虽然次贷危机在2008年才全面爆发,并且美股(道指)在2007年10月11日还创下了14198点的历史高点,但一切的拐点早在2006年就已经出现。

美联储之前连续十七次的加息加重了购房者的负担,美国住房市场开始大幅降温。受此影响,很多次级抵押贷款市场的借款人都无法按期偿还借款,购房者也难以将房产出售或者通过抵押获得融资,于是普通居民的信用受损,与房地产贷款有关债券价格下跌。这整个系统的安全性全系于抵押资产(美国房产)的价值,一旦房价不稳,危机就会产生,并且波及整个链条。

汇丰银行是第一个对次贷风险拉响警报的金融机构,在2007年1月,汇丰控股首次额外增加在美国次级房屋信贷的准备金,并发出可能大幅增加拨备的警告。到了3月,汇丰银行减持了其次级抵押贷款相关MBS共105亿美元。消息一出,引发全球市场波动,其中恒生指数在2007年3月5日下跌777点,跌幅4% 。

2007年第二季度,标普500总体盈利增长了8.2%,这个数字其实还不错,但相比一年前2006年第二季度的15.3%已经大幅放缓。

到2007年8月时,欧洲央行、日本央行、澳洲联储、美联储、加拿大央行先后为美国的次级房屋信贷增加准备金额,全世界都意识到美国次贷出问题已经越来越不可避免。

风险的急速上升,使得美联储在2007年9月18日果断降息50个基点,这是美国四年多以来首次降息,而且力度很大,抵消了投资者对次贷问题的担忧,全球股市在2008年10月创出历史新高,但这是强弩之末。

美国人虽然也知道房子是好东西,但对待房子的态度比中国人实际得多,只要情况不利,说断供就断供。随着美国房价见顶下跌,从2007年第一季度到2008年第三季度,全美遭到法拍的房产数从29.9万猛增至76.5万。每一宗法拍的背后,就是一个美国家庭的破产。次贷危机让无数美国家庭财务状况恶化至崩溃的边缘,2008年,平均每个美国家庭拥有13张信用卡,40%的家庭在信用卡上仍有未付帐款。

2008-2009 危急时刻

时间进入2008年,美国房价加速下跌,以加州为例,当地2008年第一季度房价同比前一年就下跌了超过10%,全美的次贷问题也愈演愈烈。2008年初,美国银行业协会资料显示全美消费者信贷违约现象加剧,逾期还款率升至2001年以来最高。

加州房价走势 1975-2019

2008年2月开始,美国非农就业数连续减少,而且降幅逐步扩大,非农是极其重要的数据,2008年第一季度后,连续的非农就业减少基本可以确认美国经济进入了衰退期。

美国非农新增就业数据 2007年1月-2010年1月

2008年2月时,美联储还推出一项预防高风险抵押贷款新规定的提案,也是次贷危机爆发后所采取的最全面的补救措施,但为时已晚。为了应对已经到来的经济衰退,美联储加快了降息步伐,美联储主席伯南克甚至表示即使通胀加速也要降息,2008年全年美联储降息7次,最终使利率达到0-0.25%的超低水平。

美联储在2008年11月公布了购买机构债和MBS的计划,由于MBS就是抵押贷款支持证券,此举间接托底楼市,并向市场注入流动性,这也成为美国第一轮量化宽松的开始。

美联储在2008年大幅降息

在次贷危机影响下,第一批失业者就是华尔街金融从业者,据美国证券业和金融市场协会的统计,在2007年6月到2008年3月间,华尔街金融行业已经裁员3.4万人。花旗集团、雷曼兄弟和美国银行是裁员最多的企业,分别裁减6200人、4990人和3650人。随着危机的蔓延,到2008年11月时,美国每个月就要增加70多个失业者。

从市场来看,2008年的美股几乎腰斩,道指、纳指、标普500在2008年分别下跌了34%、41%、38%。但跌幅主要集中在下半年的第三轮(下图中的③阶段)下跌,①和②阶段时市场还没有意识到这次危机的烈度有这么强,再者美联储半年内累计225个基点的降息把市场暂时托住了,而2008年下半年才开始的失业率飙升,雷曼兄弟破产等事件加剧了投资者的恐慌。

标普500 2006-2008

奥巴马上任后,对次贷危机痛定思痛,一就任就开始研究金融监管改革,并最终于2010年7月21日签署《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》,使之成为美国法律,该法案被指是1930年以来最大的金融改革,旨在限制系统性风险,为大型金融机构可能遭遇的极端风险提供安全解决方案,将存在风险的非银行机构置于更加严格的审查监管范围下,同时针对衍生产品交易进行改革。

虽然八年后川普对《多德·弗兰克法案》做出了一些放松性的修改,但仍然对最大和最复杂的银行保留了最苛刻的要求。修改前总体偏严的法案,在减少了风险隐患的同时也增加了监管成本和企业融资成本;而修改后的法案对风险较低的银行监管通过调整而提高了弹性,有助于便利小微企业融资、降低融资成本。

在危机发生的前十年,如果金融机构向资质不好的借款人发放次级贷款时更加谨慎、如果债券评级机构能够更加负责地评价MBS的金融衍生品、如果美国政府对次贷的泛滥不是睁一只眼闭一只眼的态度,只要这三个如果有一个存在过,次贷危机都不会发生。有理由相信,在现行的监管之下,我们不会再看到次贷危机这样惨烈的事件发生。

危机并存

次贷引发的金融危机是美国上世纪大萧条以来所经历的危机中最严重的一次,它也让美国股市在2009年跌到了比2002年还要低的水平(2002年是美股前一轮周期的低点),这种情况对于绝大多数时间都保持长牛的美股而言绝少发生,2009年3月时标普500指数只和1997年上半年相当,这段时间也被后人称为美股“失去的十年”

危机,有危就有机,在问题集中爆发的背后,美国经济的风险得到了彻底出清,新动能在2009年已经蓄势待发,这波动能就是新一轮的科技革命。

同样以互联网为载体,这一轮增长的基础远强于90年代的科网泡沫,因为市场更大、商业模式更成熟、全球化更深入。在次贷危机前的2006年,美国投行的初级分析师待遇普遍高于硅谷科技公司的初级程序员,而如今情况逆转,后者远超前者,这个细节体现美国产业的变化。

2009年第一季度,美股经历了最后一波下跌,这次跌出了真正的黄金坑,从这时候开始,美股开启了二战以后最波澜壮阔的一轮长牛,至今还在继续上涨。其中纳指累计涨了8倍,无数科技巨头成为美股的名片:苹果涨了近30倍、亚马逊40倍、谷歌10倍、微软10倍,如今这四家公司的市值已全部站上1万亿美元大关,其他的科技公司如脸书、奈飞、英伟达、特斯拉等也成为市场追逐的明星。和前一轮科网泡沫不同的是,今天这些科技巨头有着扎实的业绩作为基础,美股这一轮牛市主要是上市公司利润驱动,而非爆炒之下大幅提高估值驱动的,走势也更加平稳、更加线性。

纳斯达克100指数在2009年三月见底低至1098点,之后启动超级牛市,于近期涨至9613点

美国科技股代表:FAANG

谷歌营收(2002-2018) 目前谷歌的营收仍在以每年20%左右的速度增长

科技中心旧金山湾区就业居民数量 2000-2019

经济的发展也改变了城市格局,2010年至2018年西雅图常住人口数量增加了15%,而城市部分区域的人口和收入发生了极大变化。

西雅图South Lake Union和Denny Triangle地区,人口从2010年的3867人增长至2018年的10403人,家庭中位数收入从2010年的3.03万美元增长至2018年的10.03万美元

2012年后,随着经济的复苏,美国房地产市场也重新回暖,如今全美房价已超2006年的前一轮高点,部分城市(如旧金山湾区和西雅图)的房价比2006年高出50%以上。

但与那时的情况不同,这一轮房价上升没有依靠之前那样过度的借贷,我们通过数据也可以看出美国居民杠杆率从次贷危机时的100%不断下降到目前的75%,且仍在下降的趋势之中,风险的出清是看得见的,美国居民部门用了十年时间演绎了去杠杆的全流程。

美国居民杠杆率

经济的转型就是如此的不容易。

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