上海楼市的总结与展望

作者：朱红之泪 

来源： 城市发掘者

聊完成渝，本次我们来回顾总结下2019年上海表现，并对2020年做下展望。。

一）触底

2018年底，2019年初，是近三年来上海楼市价格的低点。

进入2019年春天，上海楼市的成交量放大，迎来了一波小阳春，接着夏天再度沉寂了几个月，到了秋冬季节，以及当下的岁末年初，楼市再度火爆。

2020年初开盘的不少楼盘出现了“日光”的火爆现象。

综合多方数据来看，2019全年上海的二手房成交量为三年来的新高。

数据来源见图中二维码：上海房地产观察

上海市历年二手住宅成交量

不少楼市分析均指出：

当前上海楼市已经回暖。

分析上海楼市2019年回暖的原因，笔者认为有以下几个原因：

1、社保二年变五年的购买力于年初开始释放，房票开始增多。

2、经过三年的横盘调整，市区无地铁、无学区、无商超的“三无”老破小和外环外房子出现了平均15%左右的回调，降20%的笋盘房源均被迅速消化，接盘者众多，价格获得强力支撑。

3、与成都类似，市区高价地陆续上市，上海新房限价逐渐放松，除了前滩几个楼盘还存在一定一二手倒挂现象外，全城倒挂现象已经消失。

新房天生获得大量的雄厚购买力关注，在新房开始上涨的情况下，被挤出来的购买力开始接盘价格已经回调的二手房，二手房的回调空间被锁死。

二）分化

如果你仔细观察2019年上海楼市的企稳回暖，我们还要看到一些与以前不一样的现象：

当前的回暖在各种类型房子之间是很不均匀的。

1、最火热的是中外环附近的新房，总价在400万-700之间的地铁小三房，基本上接近于开盘日光。

2、其次是中内环附近1000万左右的小三房新房，去化率也很高，高层开盘后一般只剩6楼以下。

3、再接下来是中外环的次新房，2010年以后的，品相不错的二手房，五六百万的，也非常火，价格已经开始攀升，成交速度也很快。

4、这一轮调整中降价最狠的“三无”市区老破小，外环外甚至郊环外的房子，只能说企稳，但距离上涨还很遥远，不温不火。

同一个城市为何出现这种楼市产品的分化？

不少人说是因为90后、00后新生代已经不缺房子了，缺的是好房子，所以好房子涨，差房子不涨，房子就像是消费品，被新生代无情抛弃。

“改善”是未来的主旋律。

这种分析其实是很浮于表面的。

出现这种情况纯粹是因为政策的引导所致。

三）被迫“改善”

但凡严格执行“认房认贷”的城市，其只能满足居住功能，无任何附加权益的“无学区，无地铁，无商超”老破小和郊区普房等“上车盘”均会失宠，因为贷款置换链条被无情切断。

原来的“先上车后买票”，先买小的再买大的，先买老破小、郊区房，后面置换好房子的模式被“只要有过贷款记录就算二套贷款”的政策无情打压了。

随着各种政策补丁的出台，买上车盘的群体本来就资金拮据，其收入水平大概率不可能在贷款买过上车盘后的几年内快速增长到可以接近全款置换好房子的程度。

如果一个人贷款买了“上车盘”，很可能短期内与置换改善房无缘了。

目前上海写字楼白领年薪都在税后十几二十万，小两口税后三五十万。这样的收入，贷款300万左右都没什么问题。

这个收入水平对应的房产总价大约就是500万左右。

细心的人可以翻翻上海引进人才的公示名单，基本上以IT软件码农、金融业、大型国有企事业单位工程师为主，他们就是上海最新鲜的房票，硕士博士排排坐，白领金领码农齐上阵。

《上海市引进人才申办本市常住户口》公示名单

链接如下： 

http://rsj.sh.gov.cn/201712333/news/201909/t20190929_1300186.shtml

有时候，包括欧神在内的人，并不知道浦东这样的荒郊野地，鸟不拉屎的地方到底谁在接盘。毕竟浦东的生活异常不变，完全不符合基层民众的喜好，不接地气。

其实，这些人就是接盘浦东的主力军，他们有购买力，完全没有烟火气息。

也就是说，众多本科以上学历的白领年轻人，本身就比较挑剔，有些新房癌。

他们为了没有后来置换的苦恼，大概率会把预算调高到500万左右，去买新房，跳过上车盘，尽量把自己的贷票用足。

而钱少到只能购买上车盘，年收入十万以下的人呢？

他们原来大量的充斥在上海的各行各业，开饭店的、杀鱼的、卖菜的、开锁的，送快递的，工厂务工人员等等，也就是原来水库所说的“民工”群体，这些人原本是老公房的一部分购买者，现在正在逐渐流出上海。

打击群租、拆除违建、限购社保资格二改五等一系列的措施，都在让上海的“劳动人民”返乡就业，留下一堆高学历小白领。

这再次沉重的打击了远郊次新和市区老破小的购买需求。

笔者曾经发表过《老破小的黄昏》一文，对老破小的未来看法也相对悲观。

四）老破小的终结？

上文我们讲了一系列对于上海“无学区无地铁无商业”老破小的利空因素。

那么，这种对于非学区老破物业的利空会不会直接让“老破小”失去价值，再无翻身之地？

上海的老破物业会像成渝甚至广深一样，走下神坛，成为没人要的破烂么？

笔者明确的告诉大家：

不会。

京沪老破物业的昂贵，是有一系列不同于广深成渝的基础条件的。

首先，京沪的城市中心没有发生转移。

北京的通州、上地西二旗、望京等新的就业中心并没有对四环内老城形成挑战。

浦东、虹桥的开发也没有对静安寺徐家汇新天地的浦西构成挑战。

大家一起繁荣，类似于多了个商圈而已，无法撼动城市主要格局。

这点与成都一路向南，重庆一路向北，广州一路向东，深圳一路向西完全不同。

地段不转移，则物业价值不会褪色。

其次，学区

细心观察楼市的人一般会发现，南京杭州天津的市中心老破房的价格分布接近京沪，而不是广深成渝。

宁杭津这种强二线城市，并没有像其他二线城市一样，新区崛起，老区没落，而是像京沪一样，老破房也很贵。

这主要是因为市中心老破房往往都对应着还不错的学区。

南京鼓楼，天津和平区，杭州学军、杭二的学区炙手可热，就像北京西城海淀、上海的徐汇杨浦一样，这些老区牢牢地把顶级学校把握在自己的手中。

而成渝广深则不同，成渝大肆建设各种挂牌分校，在各路开发商的炒作下，还没建好的学校已经被吹上了天。

广深所在的广东省，民众对于学历并没有很强的执念，男孩做生意，女孩早嫁人的传统观念使得大家对学区这一通往高学历的必经之路并没有像其他地区一样热衷。

第三，户型结构

笔者曾经在《老破小的黄昏》中提到过，上海楼市的小户型住房供应是没有增量的，是被人为限制的。

与外地城市大量的小户型住宅，大量商办公寓不同，上海很早就规定了成套住宅面积不能低于55平米。

上海市场的成套小户型住宅被上世纪老破小老公房垄断。

面积小总价才会低，因此总价最低房源也毋庸置疑只有老公房这一种类型。

老破小的对手只有每天六点就要出门通勤的远郊房，同地段乃至整个城市都没有小户型次新房和商办公寓、LOFT等竞品。

最后，租金

目前老破小的价格出现了15%的回调，但是租金却没有出现回调。

当前租金受损比较严重的都是原来客厅打隔断的大户型住宅，因为整治群租，自如、蛋壳、青客公寓都开始拆除客厅隔断，并且降低租金。

要知道，大量租客的需求只是一个房间，在不能够打隔断的情况下，面积越大空间浪费越严重，每平米租金回报率越低。

但是老破小没有这种顾虑，他们已经是天然的成套的一室户、一室半或者小两室，完全不会受到拆除隔断政策的影响，每平米租金不需要降低。

户型越小，租金越高的规律其实人们很早就发现了。

成渝为代表的二线城市民众，在房价不涨之前，非常热衷于投资酒店式商办公寓和LOFT，当时低廉的总价，相对高昂的租金，使得其整体租金收益经常达到5%以上。

分割出租以获得更高租售比在广深以及香港叫做“劏房”，以获取更高的每平米租金，人们早就耳熟能详。

但是在上海，受制于户型供应因素，老破小一骑绝尘，租金收益远远高于其他类型住宅。

租金在房价上涨阶段无足轻重，但是在横盘甚至阴跌的时期，却是非常好的抵御风险，扩充现金流的东西。

从以上四方面来看，当前上海的老公房价格也已经回调到位，没有下跌空间，反而性价比开始凸显。

五）展望

展望2020年，上海楼市将会处于持续回暖状态。

高端来看，2019年二手房大量的成交为不少房东的置换提供了子弹，卖出刚需房产，目标一千万出头的改善房产的群体将不断扩大。

人才引进和居转户落户的小白领最喜欢的四五百万郊区地铁房将一直火爆甚至日光。

而老破小也会获得价格支撑，成交一片欣欣向荣。

尽管上海楼市还没有到启动行情的时候，但是2020年注定是一个热热闹闹，充满热度的一年，成交量会继续维持高位，人们对楼市的信心会竖立起来。

最后，我要谈下武汉这座城市，尽管现在很艰难，但它依然是一座伟大的正在崛起中的大都市，优越的交通地理位置，完善的基础设施，上百万的大学生，都是它无与伦比的优势。

任何困难都是暂时的，我们依旧乐观的相信，武汉的明天会更好！

在此2020年新春之际，祝福大家新春快乐，都能买到心仪的房子！

朱红之泪，2020年1月23日