太古地产（1972.HK）靠卖资产维持增长？

1、公告事件

2019年8月8日，太古地产发布了半年报。截至6月30日，公司总收入为75.1亿港元，同比增长2.75%。公司股东应占盈利为186.06亿港元，同比增长199%，其中经常性盈利为40.49亿港元，同比增长8%，非经常性的盈利主要来自于太古湾道12号和14号两座办公楼及其他物业投资权益的出售收入。财务状况方面，公司2019年上半年权益总额为2867.14亿港元，同比增加了2%，债务净额为156.7亿港元，同比下降48%，这还是得益于物业投资出售带来的现金余额增加。

2、业绩分析

公司的业务主要集中于三个范畴：(1)物业投资，即从事开发、租赁及管理商业、零售及若干住宅项目，作长期投资；(2)物业买卖，即发展及兴建可供出售的物业，大部分以住宅项目为主；及(3)投资及营运酒店项目。太古地产2015-2019年业务创收分布显示，物业投资占比54%，物业买卖占比26%，为公司的主要业务。而物业投资的创收能力有一个上升趋势，物业买卖则有所下滑。

2019年上半年，截至7月份，公司主要发展了以下大型业务。2019年4月，出售太古城两座办公楼；同月在新加坡开始首个住宅项目；5月份出售了香港英皇一座办公楼50%权益；7月收购印尼一幅地皮，预计建成四百多个住宅单位，公司持有50%权益。全部集中在物业投资业务上。

2019年上半年股东应占综合盈利为89.73亿港元，同比下降58%，主要原因由投资物业估值大幅降低导致。公司总收入为75.1亿港元，同比增长2.75%。公司股东应占盈利为186.06亿港元，同比增长199%，其中经常性盈利为40.49亿港元，同比增长8%。公司宣布年中股利分红0.29港元每股，同比增长7%。

物业投资方面，由于中国内地企业对办公楼租赁需求减少，并且很多香港租户也在往其他地区搬迁，预计香港中区会有更多的空置楼面。九龙东及其他地区由于需求强劲，租用率很高，租金稳定。在中国内地，新增供应和市场疲软，租用率会有所下滑，租金有下调的压力。全球贸易不确定性及人民币贬值，不利于国内游客消费，这会拉低香港零售消费。香港的游行示威活动对商场的零售销售额产生不利影响。而在中国内地，北京、黄州零售销售额稳步增长，成都增长较好，上海会有温和增长。

物业买卖方面，2019年营业收入为3.45亿港元，同比减少22.9%。近5年的物业销售创收额的波动非常明显。原因是物业买卖的创收跟房地产工程进度关系十分密切。

酒店业务方面，公司2019年营业收入为6.2亿港元，同比增加2.3%，较为平稳，但由于香港社会动乱，短期内会对香港地区酒店业务产生严重的影响。

综上，短期内公司在香港的部分办公楼租赁需求会下降，零售和酒店业务也会受到香港短期事件的影响。长期来看，太古地产在物业投资方面自从2016年以后保持平稳增速，并且物业投资业务为最主要业务，但是占比总营收26%的物业买卖业务开始大幅下滑，所以公司最近几年很难会有高增速，面对太古地产10X左右的估值，明显处于高估阶段，没有多大的吸引力。