保利物业逃离新三板，开启赴港上市之旅

从新三板转战港股市场或是A股市场的物业公司不在少数。

作者 | 卧风凌

来源 | IPO那点事

数据支持 | 勾股大数据

据全国中小企业股份转让系统网站信息显示，自2014年起，新三板累计挂牌物业服务企业74家，截至2018年12月底，仍在挂牌的有56家。2018年就有14家物业公司摘牌。

新三板门槛低，物业公司要上市并不难，但后续大多都遭遇到融资难的问题。因此，从新三板转战港股市场或是A股市场的物业公司不在少数。

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背靠央企的保利物业闯关港股

2015年8月，花样年将物管业务彩生活(01778.HK)拆分登陆港股市场，开启了房企拆分业务上市的先例。

2018年3月，永升物业（旭辉控股集团(00884.HK)旗下）终止新三板挂牌，同年8月向港交所递交IPO申请，12月正式登陆港股市场。

2019年3月4日，蓝光发展旗下物业公司嘉宝股份向港交所提交IPO申请，并于6月10日通过上市聆讯，2015年，嘉宝股份曾挂牌新三板，并于三年后摘牌。

6月25日，和泓置地集团旗下物业公司和泓服务集团更新港交所聆讯后资料集，其前身北京泓升的股份于2016年1月5日在新三板上市，在2018年4月17日摘牌。2019年7月12日，和泓服务首日登陆港交所。

6月3日，保利地产发布了其全资子公司“保利物业”境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理的公告。

港交所信息显示，8月6日，保利物业发展股份有限公司递交港股上市申请，显示独家保荐人广发融资（香港）、华泰金融控股（香港）和农银国际。

成立于1996年的保利物业，是保利发展控股集团旗下全资子公司，。此前保利物业曾于2017年8月在新三板挂牌上市，而在今年4月11日从新三板摘牌。保利物业方面表示，在新三板摘牌是根据自身经营发展需要及长期战略规划调整的需要。

中国保利集团是保利物业发展的最终控股股东。保利地产 前身为广州保利房地产开发公司，原全资隶属于中国保利集团 ；中国保利集团公司（Poly Group）的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。

因此，保利物业发展是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，保利物业发展在中国物业服务百强企业中排名第四，其2018年度品牌价值逾人民币90亿元。

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业绩亮眼，业务严重依赖母公司

据统计，2017年业内有约118,000家运营中的物业管理公司。其中，管理面积是衡量物业企业的重要指标之一。

招股书显示，截至2019年4月30日，保利物业发展的合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为197.8百万平方米，于中国管理817项物业（包括549个住宅社区及268个非住宅物业）。

截至2018年12月31日，保利物业每项在管物业的平均在管面积约为252,345.7平方米，远高于同日物业服务百强企业的行业平均水平（仅为193,652.6平方米）。

招股书显示，2016至2018年，保利物业发展的总收入25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，年内溢利分别为14.9亿元、22.5亿元、33.6亿元，毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，并在2018年首次突破20%。

果然，背靠央企的保利物业也是“财大气粗”，业绩亮眼。

根据中指院的资料，中国物业服务百强企业前30强企业中，大部分企业的母公司或控股股东从事地产开发业务。在包含2018年度物业服务百强企业的220家公司中，167家企业管理由其关联的地产开发商开发的物业，相关物业的在管面积占于2018年该等物业管理公司在管总面积的近50%。

可见，物业公司仍难以摆脱业务上对母公司的依赖。以上个月登陆港交所的和泓服务为例，就和泓置地集团所开发的物业产生的物业管理服务收益分别占和泓服务物业管理服务产生收益的97.3%、96.3%及95.9%。除此之外，碧桂园服务、彩生活、绿城服务比重也多在70%以上。

对保利物业而言，其管理的物业主要由保利发展控股集团（包括其合营企业及联营企业）开发，其余则由其他物业开发商开发或自若干公共及其他物业的业主取得。2016年-2018年，由保利发展控股集团开发的物业占其物业管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

由于中国的物业管理行业高度分散，按2018年的在管面积计，截至2018年12月31日，保利物业发展的在管面积占中国物业管理公司市场份额仅仅0.9%。

为了在激烈的竞争中提升市场地位，保利物业本次IPO募集资金也将用于把握战略投资机会，择优并购，以不断扩大物业管理业务的规模并开拓增值服务。

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结     语

自从楼市调控引发销售行情下行以来，各大房企纷纷看到自家物业板块的“吸金”能力，相继分拆物业管理公司上市，以充分发挥市值。

让人意外的是，物业公司的市值有些时候甚至超过了其母公司即房地产公司的市值，截至最新收盘日，彩生活(01778.HK)和绿城服务(02869.HK)的市值均超过了其母公司的市值。

物业管理的资本时代已经到来，通过资本扩张固然重要，但提供好的服务才是物业公司成败的关键。