禹洲地产(1628.HK)：十周年或迎特别派息？股东持续增持露端倪

最近，地产公司密集公布上半年销售端成绩单。其中，禹洲地产于7月2日公布了前6月销售数据，业绩数据好于市场预期。叠加内房股板块回暖支撑，公司股也呈现持续上扬，进入6月份至今，公司股价累计涨幅超过10%跑赢大盘，同期恒生中国内地地产指数涨幅为8%，恒生指数涨幅为4%。

公司公告显示，2019年前六个月，禹洲地产实现累计销售金额为人民币284.74亿元，较去年同期增长32.47%；累计销售面积为185.3万平方米；平均销售价格为每平方米人民币1.54万元。禹洲地产2019年以来基本面发展保持稳定良好态势，有望刺激资金对公司持续关注。

同时，今年为公司上市10周年以及创立25周年，公司也为此做出了重点宣传，按照香港地产上市企业过去习惯，市场预期公司具有十分大可能性于今年进行特别股息派发，因此中报是否会对此披露也引起广大投资者关注。下面进一步看看公司近期变化及举措。

成长性行业领先，充裕土储支撑长期增长

2019年，禹洲地产上半年合约销售增速达到32.5%，这一增速超过市场预期。2018年以来，行业轮动十分明显，就以内房股前三大龙头（碧桂园、恒大、万科）而言，碧桂园及恒大上半年销售业绩已进入负增长。对比之下，禹洲销售业绩增速保持30%以上，处于行业领先，成长性正持续释放。

根据在港上市的内地房地产企业公布的2019年上半年合约销售额增速排名，禹洲为行业top14。可以看到增速TOP20中的建业、中国奥园、世茂、远洋等等，都是过去市场最为喜爱的标的，主要源于企业持续释放出较高增长性。同时，禹洲凭借稳定的高成长有望受益于内房股板块的资金轮动。

地产企业成长性的释放途径主要通过“土地储备 — 销售 — 利润”的方式，因此土储成为公司成长能否持续的源动力。

从公司土地储备上看，自2016年总部搬迁至上海以来，禹洲开始全国扩张，并重点深耕多个核心城市圈，业务重心也从厦门海西区域转向长三角。截至2018年12月31日，禹洲已深耕六个大都市区，合共28个城市或1738万平土储。39.9%的土储位于长三角，23.9%在环渤海地区，21.6%在海西经济区。

市场预计目前公司目前土地储备货值接近3000亿元，权益超过7成。其中，按土储货值计算，一二线城市占比约80%，三四线城市占比约20%。截至2018年年底，公司表示预计2019年可售资源总计为1103亿元，其中占比最大的为长三角地区，占可售货值比重为50%。

对比公司上半年合约销售的区域分布，长三角都市圈及海西都市圈为最主要的两大核心区域，销售额占比分别为69%及15%，这与公司年初推盘计划相吻合。

由于2019年以来，高阶城市的市场出现快速回暖，而此趋势有望在下半年加强。禹洲地产重仓一二线城市，其中核心城市主要集中在合肥、厦门、上海、苏州、南京及杭州等地，因此必定受益于行业周期变动影响，去化效率进一步提高。

2019年，管理层定下670亿合约销售目标，目前完成率已经达到42.5%。上图可见，公司推盘计划中，上半年可售资源占比为40%，剩余60%将于下半年推出。因此在优质及充裕土地储备支撑下，公司大概率完成今年销售目标，并释放持久的成长动力。

销售的成长性得到支撑，投资者下一步必定关注到公司实际的利润层面上。其中土地成本是影响公司毛利及净利的核心因素。

截至2018年12月31日，土储总建筑面积达到1738万平米，平均成本仅仅为4812元/平，远远低于1.5万元/平的销售均价。这主要得益于公司近年以收并购为主要获取土储的途径，2018年公司通过收并购获取的土储占总新增土储建面占比达到58%。

禹洲一直是利润率为考量的发展商，今年2018年度业绩会上管理层便透露，2019年第一季度新收购的项目仍有超过30％毛利率，长远而言公司将维持高于同业平均3-5%的水平。

高盈利必定带动高派息，高派息必定引起投资者关注，近年禹洲的股东层面也动作频频，这些都对公司长期价值造成影响，下面便来看看。

有望迎来十周年特别息，引大股东持续增持

最近中报期临近，公司在6月3日举行2019年周年股东大会。今年为公司上市10周年以及创立25周年，市场有预期公司或派特别股息。股息收益若持续提升，无疑对市场打了一只“强心剂”。下面便详细看看公司的盈利及派息情况。

截至2018年年底，禹洲的营业收入约为243.1亿元，同比增长12%，年度利润约为37.3亿元，同比增长19%，核心利润为34.19亿元，同比增长17%。公司合约负债规模达到137.5亿元，合约从销售到结转需要半年至一年，结合2018-2019年销售端保持30%的稳定增速，公司未来的利润释放具备较强的确定性。

禹洲在保持业绩稳定释放的同时，也维持了较高的利润水平。公司通过有策略的拿地和高效的运营及较强的成本控制能力，实现了利润率持续增长。截至2018年12月31日，公司净利润率为15.3%，核心利润率为14.1%。在过去2年受行业调控影响严重的环境下，这一盈利能力达到行业中上水平。

公司2018年全年派息达到31.5港仙每股，同比增长5%，派息率达到36.45%，受到高盈利支撑，公司派息率近年一直维持较高水平。

高盈利、高派息特点也使得公司迎来强大的合作伙伴入驻。

2018年8月31日，禹洲地产强势引入华侨城（亚洲）为重要战略股东。从2018年年底的股权结构上看，林龙安及郭英兰持56%，林聪辉持0.11%，其他公众股东持33.99%。而华侨城亚洲持9.9%，为禹洲地产的第二大股东。

华侨城亚洲实力并不简单，是一个典型的"高富帅"。公司主要以“综合开发+新型城镇化产业生态圈投资”为发展模式，是其母公司华侨城集团唯一的境外上市平台。而华侨城集团还是国务院国资委直接管理的大型中央企业。

市场的预期都在资金流动中无所遁形，市场参与者通过资金对企业“投票”，股东也不例外。华侨城无疑看重禹洲地产作为全国五十强的地产商在房地产开发和商业运营方面有着诸多优势，两家发挥协同效应，同时能够为集团带来丰厚的投资回报。

值得注意的是，在华侨城“押注”禹洲之后，公司的大股东也进行了持续增持。

可以看到，大股东林龙安先生在2018年9月份开始，开始持续增持。进入2019年，增持动作并未减弱，林龙安先生分别在1月及5月进行增持，持有禹洲股份比增持至目前56.35%。

有时候，投资者由于并未企业管理者，因此看向企业如看向一个黑匣子，但是通过大股东及管理层的动作可以看出其中端倪。大股东持续持股意味着其预期公司将获得更有利的发展，而这对公司估值无疑形成了有力支撑。

同时，近期的周年特别派息也可能是大股东增持的诱因之一。特别派息的推出，有望大幅提高目前公司股票的股息收益率，而作为管理层及最大股东持续增持的举动也反映了这一预期。

结语

目前禹洲市值176亿，PE为4.5倍，2019年预期PE为3.6，PB为0.87倍，估值处于行业中低区间，对比过往及行业仍有估值优势。

作为一家一直保持成长与利润平衡的企业，公司发展较为稳健。公司下半年推出货值远超600亿，加上至今287.4亿的销售成绩，大概率完成今年目标。 受新进战略股东及大股东增持影响，公司估值受到长期支撑。

公司持续保持公司过往较高派息的记录。而上市十周年的特别派息，有望成为下半年估值提升的一大诱因。随着公司业绩释放及股息增长，有望推动公司估值持续提升。