2019年一二线房市走势：北京强力供地，深圳捂盘待涨

作者：小昱  

来源：微信公众号 叁里河（sanlihe1)

2019年已过去两个月，国家统计局发布的《2019年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示开年后一二线住宅新房销售价格环比微涨，社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》认为一二线城市的房市会率先回暖。

在一二线里的不同城市，2019年房市走势会怎么样？或许我们可以从开年两个月的土拍市场中寻觅到踪迹。

一线城市里北京2019年前两个月住宅类土地（不包括租赁及安置房地块）成交22宗，规划建筑面积284.46万方同比2018年前两个月增加近23%。1-2月上海住宅类地块共成交了8块，规划建筑面积77.14万方，而2018年同期仅1宗规划建面1.23万方的住宅地成交。虽然上海今年前两个月的供地较去年同期大幅增长，但是北京今年的住宅供地规模是上海的3.7倍。

北京2018年土地市场中“限竞房”用地占成交总数的62%。根据中原数据显示，截至2018年底北京有39个限竞房项目取得预售证，累计供应2.5万套，占总供应的56%，不过限竞房的去化率仅为24%，去化周期也需要3年多。2019年前两个月成交的土地中限竞房依旧占据绝对主导地位，不过住宅产品的单一化也会对销售造成一定压力。

合硕机构首席分析师郭毅在今年2月接受《证券日报》采访时就表示：

“过去两年，北京在加大土地供量的同时，又限定价格和产品，住宅产品的地段、户型、总价高度相近，造成限竞房大面积滞销，滞销形成库存，库存挤占资金，资金影响再投资，长此以往，恐怕会让市场陷入僵局。”

对比2012-2018年北京、上海两地的住宅地供应面积不难发现北京仅在2014、2016年住宅供地比上海少，其余年份都远超上海。尤其是2017年及2018年北京供地面积分别约是上海的3倍、2倍，根据新华社的报道，北京2017年、2018年商品住宅用地供应量完成率分别高达111%、113%，而根据乐居统计显示上海近八年供地仅完成计划的一半。

北京土地供应主攻“限竞地”，而上海却主打租赁用地，2018年全年租赁用地，成交规模面积达205.2万方。根据上海市2017年发布的《上海市住房发展“十三五”规划》提出2016-2020年上海市新增各类住房170万套，其中，商品住房占比约27%，租赁住房占比约41%，各类保障性住房占比约32%。

从规划看至少未来两年租赁土地都会占据土地供应市场的大头，从商品住宅地块供给层面看上海未来商品房上市也会比北京少很多，对商品住宅地供给较少的上海来说房价趋稳会是顺理成章。

通过数联天下统计数据显示，2016年上海住宅类用地成交溢价率超过100%的占比高达68%，而同期北京住宅类土地溢价率最高也才达到50%。上海的土拍市场疯起来很吓人但市场冷却也很快，到了2018年内上海的整个住宅土拍市场仅三块地是溢价成交，平均溢价率更是低至0.3%。

从溢价率看北京土拍市场显然没有上海那么疯狂，所以北京的住宅土拍市场从降温也没有上海那么迅速，到今年前两个月成交的住宅类地块中还有6块地是以超过20%溢价率成交，其中通州的一块地溢价率更是高达40%。

和北京上海今年前两个月相较去年同期都增加住宅类供地不同，深圳前两个月的住宅土拍可以说是安安静静，仅在1月份成交了一宗规划为文化旅游小镇的居住用地。

深圳不是不想供地，是经营性土地资源太有限，深圳市域面积是全国十个大城市中最小的，整个深圳特区面积仅1996.85平方公里，而根据深圳土地“十三五”规划中要求的基本生态控制线范围面积不得少于974平方公里，按照整个规划到2020年，新增建设用地得控制在87平方公司内。

深圳从2012-2018年供地规划建筑面积一共才不到520万方，7年供应的面积还不如北京1年供应的多。

北上深三个一线城市住宅类供地量的多少直接反应在房价差距中，从下图中能够看到从2014年开始供地最少深圳成交均价一直领先于北京上海。

我们再来看二线城市，或者说新一线中的两个领头羊，杭州和成都。

杭州2017-2018年成交的住宅规划建筑总面积2047万方，成都为2491万方。成交量和成交价格均领跑新一线城市。成都去年土地出让金超过千亿大关，杭州则以2051亿登全国50个城市土地出让金榜首。

但是2018年下半年，当熊市到来，楼市转冷之后，两个城市的操作开始出现分化。

杭州在2018年第三季度出现流拍，第四季度就开始大幅度缩减供地。在2019年刚过去的两个月，杭州成交的住宅类规划建筑面积大幅减少，同比2018年减少约266%，而成都则同比增加52%。

这也代表着两种不同的楼市操作思路，一种是通过减少供地来稳定房价，一种是通过继续卖地维持土地出让金收入。前一种的结果是楼市稳中向好，后一种是楼市陷入恶性循环：卖地越多，房价越低，土地卖不出高价，就越需要卖更多土地维持土地出让金收入。

杭州市政府在2012到2014年那轮熊市中吃过这样的亏，不会再犯这样的错误了。