物业股大涨，资金不爱地产股反青睐稳健现金流？

受到雅生活服务盈喜的提振，今日物业管理板块整体走高，佳兆业物业(02168.HK)领涨板块。雅生活服务(03319.HK)及彩生活(01778.HK)涨幅均超7%。换手率方面，佳兆业物业全天以2.33%换手率位列港股地产板块第一，日成交量327万手，成交额2369万港元。横盘已久的物业股，是否就要迎来属于自己的“春季躁动”了？

（行情来源：富途证券）

雅生活发盈喜

昨日晚间，雅生活服务公告称，基于对截至2018年12月31日止年度集团未经审核综合管理账目及公司目前可得资料的初步评估，预期截至2018年12月31日止年度之集团未经审核净利润约人民币7.5亿元（2017年同期：约人民币2.9亿元），将较2017年同期大幅增长。

(图源：雅生活公告)

雅生活指，增长主要是由于集团物业管理在管面积的增加及多元化增值服务收入的上升，带来利润的大幅提升。这也引起了市场资金对于物业股业绩造好的期待，今日港股市场物业板块多数个股上涨与这不无关系。

近年来，城镇化水平不断提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛。港股市场上也掀起了一股地产分拆物业上市的风潮，2017年至今，港股的绿城服务、彩生活、中海物业、雅生活服务等公司陆续赴港，且市值较上市之初均有显著提升，整体估值处于上升态势。

早年的物业管理行业集中度低、盈利能力弱，资本市场关注度弱。不过，近年来，物业服务公司上市后借助资本市场力量，开拓多元融资渠道，提升融资能力，为企业进行产业链横向和纵向延伸提供资金支持，促进产业整合。

上市后，物业服务公司主要融资渠道包括：IPO募资；发行债券、资产抵押债券；新三板企业定向增发（截至目前融资规模达到28.19亿元）；物业ABS。募集的资金主要用于收购其他物业服务企业、社区服务平台搭建、社区硬件升级、企业日常运营等。

物业行业新亮点

港股市场中，几乎每一家物业管理公司背后都站着一家实力雄厚的地产公司。例如：碧桂园服务与碧桂园，中海物业与中国海外发展，雅生活服务与雅居乐、绿地，新城悦与新城控股，佳兆业物业与佳兆业集团，永升生活背后则站着旭辉集团。相较强周期性的房地产开发业务，近期资金似乎反而更加青睐于物业服务板块，稳健的现金流使得物业板块成为投资者最好的避险圣地。

住宅服务需求增加给中国物业管理行业带来商机，但物业管理类股转趋各异。这或许也和目前的运营模式各异有关。港股市场中现有的物业服务上市公司大致分为五类：精品物业、第三方承接、双品牌、社区运营、大股东提供。

其中，绿城服务(02869.HK)走精品物业路线，是国内领先的中高端物业服务商。碧桂园服务(06098.HK)第三方承接能力强，第三方的在管面积超1300万平方米。雅生活服务则是双品牌战略—雅居乐物业（中高端住宅物业）+绿地物业（商业写字楼及超高层业态）。彩生活是全国最大的社区运营商，彩之云平台输出优势明显。中海物业(02669.HK)则是依托大股东中国海外发展，项目几乎全来自大股东。而去年末才上市的佳兆业物业则是采用依托大股东佳兆业为主，加上承接第三方为辅的模式。

物业服务板块属于轻资产行业，扩张性较强。这种轻资产特点益于已经建立了整套经营体系的大的物业公司，通过并购、外接等方式快速扩张规模。

物业公司的核心竞争力包括物业服务合同和一整套物业服务体系（包括人力资源体系、搭建的各种智能化平台、产品服务平台等），以及通过高客户满意度形成的品牌与商誉。2013年top10企业的市场份额占比百强仅为29.79%，2017年这一比例达到34.11%。未来，市场份额进一步向top10企业集中。

（图源：方正证券）

行业未来走向何方？

物业服务行业特性类似于消费行业，具有价值成长属性。弱周期性+稳定性较强+现金流较充裕+永续增长性强，同时又具备一定的成长性。

方正证券研报显示，物业公司的物业项目相较稳定，只要物业公司提供的物业服务不是很差，换物业的情况相对较少，签订了物业服务合同，物业公司就能稳定收益。

不过仍然需要警惕的是，随着这一轮房地产销售热潮的平息，中国将逐渐迈入存量房时代。接下来要考验的是，作为物业管理公司如何平衡好人力等各类成本的上升以及主要收入来源基础物业管理费收入在后续物业管理将遭遇的提价“瓶颈”。在新增管理面积不再大幅增长的未来，物管公司的毛利率下滑是大概率事件。

在这一过程中，行业或许将发生大大小小的兼并或洗牌。如何建立起自身的护城河，探索新的利润增长点，抢占更多的市场资源，将是每家公司需要面对的问题。