彩生活(1778):社区基础+O2O增值服务 开辟新天地

彩生活(1778):社区基础+O2O增值服务 开辟新天地
作者:李艺倩 段斐钦(格隆汇)

上市不到两个月的彩生活(01778)周四交出首份成绩单:毛利率高达66.1%,中期净利同比增长206.9%。彩生活“社区基础服务+增值服务”的商业模式获良好业绩应证,格隆汇特地邀请地产行业专家段斐钦博士分享关于彩生活的深度分析文章,供大家参考。文中观点仅代表个人观点。

彩生活社区服务集团(1778 HK)
社区服务基础业务为始,O2O增值业务为终,开辟新天地
作者:李艺倩 段斐钦
■ 中国最大的社区服务运营商
■ 商业模式毛利率高,弱周期性,预计2013-16E毛利率平均保持72%
■ 高成长阶段,预测2013-2016E年归属母公司净利润复合增长118%  

中国最大的社区服务运营商
截至2014年4月30日,彩生活进驻78个城市,管理465个住宅小区及为373 个住宅小区提供顾问服务,建筑面积分别为0.68亿与0.58亿平方米,其中 计算收益的建筑面积分别为0.58亿与0.57亿平方米,为中国最大小区服务 运营商。全国性服务模式,有利实现公司品牌与规模效应。

行业集中度较低但有较好成长性

自2008年至2012年,物业管理百强企业在管项目总建筑面积均值自670万 平方米增加至1,350万平方米,复合年增长率为19.1%。物业服务百强企业 在市场竞争中依旧处于优势地位。于2012年底前,物业管理百强企业的在 管物业数量均值则约为79个,2008年以来的复合年增长率为16.4%。

凭借独特商业模式保持持续性的高毛利与高增长
社区管理服务、增值服务以及工程服务是公司的核心业务。其中收入贡献 占比最高为社区管理服务,2013年占比为58.7%。公司三项核心业务在过 去三年都保持良好的毛利和增速。其中2011-2013年社区管理服务收入 CAGR35.2%,平均毛利率47.3%;增值服务收入CAGR34.1%,平均毛利 率91.6%;工程服务收入CAGR为5.0%,平均毛利率36.5%。我们预测 2013-2016E年,社区管理服务收入CAGR为46.9%,平均毛利率为 71.6%;增值服务CAGR为96.4%,平均毛利率为97.7%;工程服务收入 CAGR为72.4%,平均毛利率为21.0%。

盈利预测/评级与估值

预测2014-2016E公司收入分别为4.99/8.26/10.37亿元,归属母公司EPS分 别为人民币0.17/0.35/0.46元。我们用DCF方法对公司进行估值为每股人民 币4.95元(港币6.19元),相当于2014-2016E P/E分别为28.7/14.0/10.7 倍。首予“买入”评级。

盈利预测及估值
  
人民币百万元
  
  
2012
  
  
2013
  
  
2014E
  
  
2015E
  
  
2016E
  
营业额
197
233
499
826
1037
同比增长(%)
34%
19%
114%
66%
26%
净利润
44
44
173
353
462
同比增长(%)
123%
1%
289%
105%
31%
每股盈利(元)
0.04
0.04
0.17
0.35
0.46
每股股息(元)
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
市盈率(X)
92.8
92.0
23.6
11.6
8.8
市净率(X)
38.4
22.8
3.4
2.6
2.0


投资主题
最大的社区管理平台
按截至 2012 年 12 月 31 日管理住宅单位数目,公司为中国最大小区服务 运营商。于 2014 年 4 月 30 日,公司进驻 78 个城市,管理 465 个住宅小区及为 373 个住宅小区提供顾问服务,建筑面积分别为 0.68 亿与 0.58 亿平方米,其中计算收益的建筑面积分别为 0.58 亿与 0.57 亿平方米。我 们认为对于社区管理平台而言,有利于形成品牌与规模效应,于此同时, 其业务的客户(即社区业主)转换成本较高,带来相应的竞争壁垒。

公司核心业务都保持高毛利和高增长
社区管理服务、增值服务以及工程服务是公司的核心业务。其中收入贡 献占比最高为社区管理服务,2013 年占比为 58.7%。公司三项核心业务 在过去三年都保持良好的毛利和增速。其中 2011-2013 年社区管理服务 收入 CAGR35.2%,平均毛利率 47.3%;增值服务收入 CAGR34.1%, 平均毛利率 91.6%;工程服务收入 CAGR5.0%,平均毛利率 36.5%。我 们预测 2013-2016 年,社区管理服务 CAGR 46.9%,平均毛利率为 71.6%。

社区管理服务
社区管理服务是公司的基础业务,主要通过酬金制、包干制、预售以及 顾问方式来收取的社区管理费用。酬金制是这一业务的关键,公司提供 社区服务,但不承担相应的社区管理成本。2011-2013 年毛利润占该项主 业务比平均为 83.5%。主要原因是酬金制平均占公司总合约管理建筑面 积的 99.5%,而毛利率平均为 99.4%。随着未来公司管理面积持续扩张, 我们预测酬金制 2013-2016 年收入 CAGR78.0%的情况下,这将驱动社 区管理服务的同期收入 CAGR 为 46.9%。

社区增值服务
增值服务业务是公司未来增长的潜力业务,随着管理居住小区的人口日 益增多,其需求将被更多的外部商业所关注,公司的平台效应也将逐渐 发挥。社区增值服务主要着眼于社区服务半径,定位于住户与本地商户, 开发服务平台来获得有关需求的增值服务。公司目前提供的增值服务主 要包括(i)公共空间租赁协助、(ii)购物协助、及(iii)住宅及零售单位租赁及 销售协助。我们预测2013-2016年,增值部分收入CAGR96.4%,平均毛 利率97.7%。随着这一业务的高速增长,其收入、毛利的占公司整体业务 比例,将从2013年的19.2%与39.6%,增长至2016年的32.6%与40.6%。   







一、公司是中国最大的社区服务商

1、公司简介
公司是中国领先的社区服务管理公司之一。公司专注实施标准化、集约化及自动化策略,旨在提升服务质素、建立集中管理及提高成本效益。公司的主要客户乃物业发展商(根据初步物业管理合约(于被业主委员会的物业管理合约替换前))及业主(根据其后与业主委员会订立的合约)。于 2014 年 4 月 30 日,公司进驻 78 个城市,管理 465 个住宅小区及为 373 个住宅小区提供顾问服务,建筑面积分别为 0.68 亿与 0.58 亿平方米,其中计算收益的建筑面积分别为 0.58 亿与 0.57 亿平方米。按截至 2012 年 12 月 31 日管理住宅单位数目,公司 2013 年获中国指数研究院评定为中国最大小区服务运营商。

2、公司历史与发展过程
公司注册成立前,为花样年集团的组成部分。公司社区物业管理的历史,可追溯至 2002 年 5 月 10 日深圳市彩生活物业管理开业当日。
2002 年,为完善物业管理服务,公司开始向在管住宅小区的住户提供增值服务,该等增值服务主要包括饮料及报章等基本日用品的购物协助服务,以提升该等住宅小区的生活质素及便利程度。自 2002 年开业及于深圳成立所有三个业务分部后,公司于 2004 年开始扩展业务至深圳以外的其他中国城市。
于 2006 年 12 月,公司透过收购深圳市开元同济(在深圳主要从事向物业发展商及公司在管的住宅小区提供工程服务),开始工程服务业务。于 2007 年 6 月,公司开始透过深圳市彩生活网络服务集中提供增值服务,主要包括提供公共空间租赁协助及购物协助服务。
于 2013 年 12 月 31 日,公司的社区物业管理业务覆盖中国 60 个城市,当中订约管理或提供顾问服务的住宅小区为615 个。
于 2014 年 4 月 30 日,公司进驻 78 个城市,管理 465 个住宅小区及为 373 个住宅小区提供顾问服务,建筑面积分别为 0.68 亿与 0.58 亿平方米,其中计算收益的建筑面积分别为 0.58 亿与 0.57 亿平方米。

3、公司目前及融资之后发展组织架构



4、公司商业模式:社区基础+增值服务,并获良好业绩应证
公司拥有三个主要业务分部:
社区管理服务:主要包括:(i)为住宅小区(即附有住宅单位及商业或办公室单位等非住宅性质配套设施的综合用途物业)提供保安、清洁、园艺、维修及保养等服务,及 (ii)为物业发展商提供预售服务(包括预售示范单位的清洁、保安及保养);
社区工程服务:主要包括:(i)提供设备安装服务,(ii)维修及保养服务及(iii)透过公司的设备租赁计划提供自动化及其他设备升级服务;

社区增值服务:主要包括:(i)公共空间租赁协助,(ii)购物协助以及(iii)住宅及零售单位租赁及销售协助。


下表为公司各业务收益明细:





二、公司的核心商业模式

1、社区管理服务、工程服务以及增值服务是公司的核心业务
从目前来看,公司社区管理服务、工程服务以及增值服务是公司的核心业务。其中过去三年,公司的社区管理服务与社区增值服务都取得良好的增长,同时,这两项业务毛利都保持一个较高水准。



从公司收入毛利贡献占比来看,社区增值服务是公司的关键亮点。在 2013 年 19.2%收入贡献占比的情况下,毛利润 贡献占比为 30.6%。


从三项业务的成长性、盈利能力的角度来看,基础的社区管理服务与基于之上的社区增值服务属于较好的业务象限。 这是公司未来发展的重点。



2、不同的业务模式有着不同的驱动因素

公司不同的业务模式有着不同的驱动因素,公司以提高居民生活质量为重点的三个协同业务分部。目前社区管理 服务公司已经成为中国最大的社区管理服务公司,且94.9%的项目为服务独立于母公司之外的发展商新建。


3、社区管理服务盈利模式主要通过酬金、包干、预售以及顾问服务
于 2013 年 12 月 31 日,公司聘用超过 5,000 名驻场员工以提供物业管理服务。社区管理服务的业务类型可分为 以下类别:


从盈利模式来看,公司主要通过酬金制、包干制、预售以及顾问方式来收取的社区管理费用。 酬金制:根据酬金制,公司首先保留住户按相关地方机关规定应付的物业管理费的预订百分比(一般为10%)作 为公司的收益。余下的管理费则用作物业管理的营运资金,支付与物业管理工作有关的物业管理开支。根据酬金 制,公司本质上担当业主的代理,将物业管理费的预订百分比确认为收益。因此,物业管理合约以酬金制计算下, 公司一般并无产生任何直接成本。

包干制:根据包干制,公司有权将已收取的物业管理费用的全额保留。公司自物业管理费中支付与(其中包括) 员工、清洁、垃圾处理、园艺及景观服务、保安及覆盖公共空间一般开销的开支。根据包干制,公司确认向业主 收取的全数物业管理费为收益,并确认就提供服务所产生的开支。因此,相关成本确认为公司的销售成本。

预售服务费用:公司可能于物业发展初期获物业发展商委任为物业管理公司。公司就筹备预售活动向物业发展商 提供预售服务,并根据收费确认收益,收费是按投放的员工数目及员工职位所计算。公司确认相关员工成本为提 供服务所产生的销售成本。

顾问服务费:公司与独立第三方物业管理公司订约以提供顾问服务。透过有关安排,彼等物业管理公司可利用公 司的经验及平台改善其自身营运水平。公司就顾问服务收取费用作为交换,其乃根据公司的对手方自其物业管理 业务产生的利润的商定百分比得出。


于2011年、2012年及2013年,以酬金制计算的物业管理服务的毛利率分别为100%、100%及98.2%。同期,以包干制计算的物业管理服务的毛利率则分别为4.1%、20.7%及35.2%。预售服务毛利率分别为5.2%、5.9%及
9.8%。2013年,顾问服务的毛利率为100%。

表格11:社区管理服务营收构成


表格12:社区管理服务不同业务模式的收入概况

4、社区增值服务定位于住户与本地商户,开发服务平台以使各自能寻找到并获得可应付有关需求的增值服务 公司依据住户对当地产品及服务的需求,提供的增值服务主要包括(i)公共空间租赁协助、(ii)购物协助、及(iii)住 宅及零售单位租赁及销售协助。随着公司总合约管理建筑面积及管理或提供顾问服务的住宅小区数目增加,大量 的住户将带来对当地产品及服务的潜在需求。此等住户一向主要依赖网下渠道搜查大量资料以寻找相关的供应。 公司可藉此机会推出一个服务平台,让住户可以更具效率的方式寻找及享用当地产品及服务。受惠于与所管理或 提供顾问服务的住宅小区内住客互动的机会,公司已战略性将自身定位于当地供货商与该等住户之间,开发服务 平台以使彼等能寻找到并获得可应付有关需求的增值服务。
公司为管理或提供顾问服务的住宅小区住户提供增值服务,以提高生活质素及方便该等住户。公司目前主要透过 平台提供增值服务,预期增值服务持续演变,以迎合住户不断转变的需要。此外,增值服务因应多项因素在不同 住宅小区会有所不同,包括当地商业环境及住户的特定需求。于2013年12月31日,公司已为358个管理或提供顾 问服务的住宅小区提供增值服务。
表格13:彩生活的社区增值服务模式分类业务收入状


表格14:彩生活的社区增值服务模式


5、工程服务为社区提供自动化及其他硬件设备安装服务
公司主要按物业发展商的要求,为新物业发展项目提供自动化及其他硬件设备安装服务。公司一方面有助拓展收 益来源,并使与物业发展商建立业务关系。而物业发展商可能委聘公司为其物业发展项目提供物业管理服务。于 往绩记录期内,公司已完成217个物业发展商的自动化及其他硬件设备安装服务项目,例如保安监察系统、内部 通讯装置、警报器、匙卡保安系统及电力供应系统。于往绩记录期内,公司工程服务分部的主要供货商为分包商 及设备供货商,而公司工程服务的主要客户为在管住宅小区的业主协会及的物业发展商。 公司的工程服务主要包括 (i)设备安装服务(包括自动化及其他硬件设备安装服务及节能设备安装服务),(ii)维修 及保养服务以及,(iii)透过公司的设备租赁计划提供自动化及其他设备升级服务。



三、公司的竞争优势
1、公司是中国领先的社区管理公司之一
按所管理的住宅单位数目计,公司是中国领先的社区管理公司之一。按截至2012年12月 31日所管理的住宅单位 数目计,公司于2013年获中国指数研究院评定为中国最大小区服务运营商。就增长潜力而言,公司亦于2013年 获中国指数研究院中国物业服务百强企业报告中评为第2位。在编撰其报告时,中国指数研究院根据各种因素 (包括收益增长率、手头合约数目及合约管理建筑面积增长率)评估社区管理公司增长潜力。 公司于2002年开业,在深圳强势发展。凭借在深圳取得的成功,公司得以扩展至中国其他人口密集的城市,例 如成都、惠州、西安、上海、南京及北京。截至2014年4月30日,彩生活进驻78个城市,管理465个住宅小区及 为373个住宅小区提供顾问服务,建筑面积分别为0.68亿与0.58亿平方米,其中计算收益的建筑面积分别为0.58 亿与0.57亿平方米。截至2011年、2012年及2013年12月31日,公司管理或提供顾问服务的物业中有90.2%、 92.0%及 94.9%分别由集团母公司以外的独立第三方物业发展商兴建。在此期间,公司也取得多项荣誉及奖项, 于2009年至2013年间连续五年获评为中国物业管理百强企业之一。  

2、公司基于社区管理服务上,提供工程与增值服务

公司拥有三个主要业务分部:1)物业管理服务;2)工程服务;3)增值服务。其对应的商业模式、面对客户以 及供应商如下图:
3、凭着落实标准化、集约化及自动化的业务模式,公司得以提供贯彻一致且具成本效益的社区管理服务
模式创新及技术支持是加快现代服务业(包括社区服务业在内)发展的重要因素。根据中国指数研究院,于 2009 年至 2012 年,百强物业管理企业在自动化科技方面的投资呈持续增长的态势。为加强公司的竞争力及减 低对密集劳动力的依赖,集中于落实标准化、集约化及自动化。公司有系统地将物业管理服务标准化,于所有管 理的住宅小区复制采用同一高效率的方法提供服务。藉由自动化装置及总部网络操作中心的协助,公司已于总部 或地区办事处集中管理若干标准化服务,直接指挥及监督由驻场服务团队提供的服务、直接收集住户的反馈意见,及监督其后的跟进措施。截至 2013 年 12 月 31 日,公司已在公司所管理或提供顾问服务的约 79 个住宅小区落 实公司的自动化及其他设备升级服务。

透过标准化、集约化及自动化策略,公司得以更有效地管理资源,例如将部分物业管理服务(包括清洁及园艺服 务)外判予专门附属公司或有能力服务多个住宅小区的合资格第三方分包商。截至 2012 年 12 月 31 日,公司合 约管理建筑面积的员工平均人数为每百万平方米 135 名,少于根据中国指数研究院指出其他百强物业管理公司 同期的员工平均人数每百万平方米 224 名。截至 2013 年 12 月 31 日,公司合约管理建筑面积的员工平均人数 为每百万平方米 84 名。

公司相信落实标准化、集约化及自动化策略有助纾缓物业管理服务成本不断上升的影响,并改善公司的利润率。 此外,公司已制订内部工程时间表为设备进行定期保养,列明将进行特定保养工作的日期及时间。公司的总部就 该等保养工作向公司的保养团队或第三方分包商发出指示,而彼等的项目团队须于指定时间内到达住宅小区并展 开保养工作。公司透过以电邮或其他媒体传送设备保养前后状况照片至总部,监督工作质量并评核设备状况。其 后,公司将向相关小区的驻场经理跟进并听取反馈,以评估有关工作。透过该等措施,公司得以透过贯彻一致及 具成本效益的服务,响应住户的需求及关注事项,藉以提高公司的品牌认知度,及使公司在寻找新商机时较其他 同业具有一个重大竞争优势。
4、公司的业务模式拥有规模效应,并得以高效扩充增值业务
凭借公司总部的集约化管理能力,能有效率地扩充物业管理业务。公司标准化的作业程序使公司能于开始管理新 小区时能贯彻一致及高效地将业务模式复制,根据经验,其一般需时 12 个月至 24 个月。公司相信这一业务模 式能使公司高效地扩展物业管理服务,同时降低对传统物业管理行业所需密集劳动力的依赖。
此外,物业管理服务的规模及集约化管理系统使公司能具效益地发展增值服务。受惠于所管理的住宅小区数目增 长,进一步拓展客户基础并更深入渗透增值服务市场。集中管理系统使公司从内涵式增长或收购现有物业管理公 司后,在新住宅小区能复制增值服务的营运。 公司的业务模式有助提升公司的净利润率,于 2011 年及 2012 年分别为 16.0%及 22.8%,而根据中国指数研究 院指出,百强物业管理公司于同年的平均净利润率则分别为 7.4%及 8.0%。于 2013 年,公司的净利润率为 19.5% 或 29.3%(撇除 2013 年融资开支的影响)。

5、公司专注于继续发展网下及网上服务平台,连系住户与当地供货商,提供增值服务
凭借公司对居于所管理或提供顾问服务的住宅小区住户需求的暸解,公司策略性地专注为公司的增值服务发展一 个服务平台,住户可透过该服务平台与当地供货商连系,享用增值服务。
网下与网下兼顾服务平台提供增值服务。住户可透过公司的驻场管理办事处或免费服务热线直接下单订购。此外, 居住于公司彩生活网站提供网上购物协助的住宅小区的住户均可在网上下达订单。公司于 2012 年底推出网上购 物协助平台,并透过彩生活网站经营网上服务平台。公司的网上业务由附属公司透过架构合约经营。截至 2013 年 12 月 31 日,彩生活网站覆盖 358 个住宅小区,而公司计划进一步提高其能力,以向住户提供更多针对地区 的产品及服务为目标。网下及网上服务平台对住户而言乃觅得合资格当地供货商提供相关当地产品及服务的一个 方便来源,有助维持住户的满意度及忠诚度,提高品牌认知度及使公司从竞争对手中脱颖而出。同时服务平台的 发展为公司增值服务分部带来收益增长,于 2011 年、 2012 年及 2013 年分别为人民币 2,480 万元、人民币 3,210 万元及人民币 4,460 万元。
从商户服务资源的供应来看:透过预先筛选机制及持续性评估,公司与环绕住宅小区的商圈内的合资格当地供应 商紧密合作,在公司的服务平台上宣传彼等的产品及服务。该等当地供货商包括供应大米、瓶装水及食用油等若 干生活必需品的当地供货商,以及提供其他产品及服务的供货商,例如餐厅、酒店、戏院、各类兴趣班及补习班。 公司相信公司的服务平台为该等当地供货商带来多项其他竞争平台未必能提供的优势,例如针对住户的广告及于 短时间内向潜在客户发放优惠信息的能力。由于供货商位处当地,公司相信住户能觅得并享用最相关的产品。

6、公司目前基本已经完成全国布局,拥有大量增长机会
根据中国指数研究院,中国物业管理行业高度分散。于往绩记录期内,透过内涵式增长及收购物业管理公司,公 司的总合约管理建筑面积以及所管理及提供顾问服务的住宅小区数目均有所增加。透过获得新物业发展项目、更 换前任物业管理公司的住宅小区及顾问服务而作出的服务委聘,我公司实现内涵式增长。截至 2011 年、2012 年 及 2013 年 12 月 31 日,公司分别订约管理及提供顾问服务予 226 个、301 个及 615 个住宅小区,于 2011 年 12 月 31 日至 2013 年 12 月 31 日的复合年增长率为 65.0%。于上述日期,公司管理或提供顾问服务的住宅小区 的总合约管理建筑面积分别为约 18,60 万平方米、34,00 万平方米及 91,50 万平方米,2011 年至 2013 年 12 月 31 日的复合年增长率为 121.8%。 于往绩记录期内,公司服务的物业组合增加了 313 个住宅小区,总合约管理建筑面积增加 5,470 万平方米。新增 合约增长:于该 313 个新增的住宅小区中,199 个住宅小区(合约管理总建筑面积为 4,110 万平方米)乃透过新 服务委聘取得收购实现增长:114 个住宅小区(合约管理总建筑面积为 1,360 万平方米)乃透过收购其他物业管 理公司取得。公司相信或能继续透过取得新服务委聘及收购其他物业管理公司提升总合约管理建筑面积。
表格20:公司目前管理社区区域分布图


7、公司具备经验丰富及稳定的管理层团队,团队拥有强大的执行能力及对行业的深入知识
公司的管理层团队由学识渊博及饶富经验的专业人士组成,彼等于物业管理行业往绩彪炳。公司的执行董事兼行 政总裁唐学斌先生,以及公司的执行董事兼营运总监董东先生各自于物业管理行业积逾 15 年经验,并在加入公 司前于中海物业管理有限公司(由一家联交所主板上市公司持有的大型物业管理公司)担任高级管理职位。此外, 大部分高级管理层成员均已任职本公司超过 10 年,并各自于物业管理行业的多个范畴积累丰富经验。
公司管理团队的专心致志及执行能力推动公司的业务营运及未来发展计划。此外,彼等于物业管理行业的丰富经 验及深入知识对公司发展及提升业务模式及文化举足轻重,令公司相信,公司可自竞争对手中脱颖而出,并有助 取得快速增长。

表格21:彩生活管理层简介表






四、公司未来发展策略
1、进一步提高公司现有市场及新市场所管理的总建筑面积及住宅单位数目,以扩展服务平台的覆盖面及提升收益

根据中国指数研究院,中国当前的物业管理行业高度分散。公司计划提高于现有及新市场所管理的总建筑面积及 住宅小区数目,进一步拓展业务及提高于行业中的市场份额。公司计划选择性地评估经济发达地区中人口稠密城 市的发展机会,包括省会、一线及二线城市,以及公司目 前已进入的地点的其他周边地区,以达致规模经济效益最大化。例如,公司计划于 2015 年年底前进一步扩展华 东(如上海、南京及苏州)、华南(如深圳、惠州及东莞)、中国西北(如西安)及中国西南(如成都)的业务。 此外,公司亦计划于 2015 年年底前进入华中(如武汉)及中国西南(如重庆)的新市场。

于往绩记录期内,公司主要透过取得新服务委聘达致内涵式增长,从而提高合约管理建筑面积及管理或提供顾问 服务的住宅小区数目。为加快扩展进程,公司除取得新物业管理合约外,亦打算更着重于选择性寻求收购地区住 宅物业管理公司的机会。

公司相信,增加总合约管理建筑面积及所管理或提供顾问服务的住宅小区的数目,将有助公司提高物业管理服务 及工程服务分部的收益。此外,公司预期使用增值服务平台的住户数目将会增加,继而吸引更多当地供货商于公 司的服务平台推广其产品及服务。

2、进一步提升标准化、集约化及自动化水平,以提高服务质量及一致性,并达致成本效益最大化

公司定期审视及改善服务,旨在进一步将服务标准化及于所管理或提供顾问服务的全部住宅小区内落实标准化服 务。公司致力将更多驻场服务交由本集团旗下的专门附属公司或第三方分包商。标准化亦提供检讨服务表现的一 致标准。 截至 2013 年 12 月 31 日,公司透过设备租赁计划在公司所管理或提供顾问服务的约 79 个住宅小区完成自动化 及其他设备升级。未来计划向所管理或提供顾问服务的另外约 320 个住宅小区提供自动化及其他设备升级服务, 以将该等住宅小区整合至公司的物业管理业务模式,于 2014 年及 2015 年涉及的资本开支为约人民币 1.20 亿元, 将由全球发售所得款项净额拨支。

公司透过该等措施进一步提高服务质量及一致性,并改善驻场员工的效率。此外,标准化、集约化及自动化将有 助纾缓劳工成本及其他营运成本上升所造成的影响。

3、进一步加强与工程服务业务客户的现有关系及发展新关系

公司社区管理服务及工程服务业务息息相关。作为拓展物业管理服务业务工作的一部分,公司计划提高销售及推 广力度,以加强现有客户关系,并建立新客户关系,以取得更多工程服务合约。

公司瞄准本身并无经营物业管理业务的物业发展商,集中向彼等推广设备安装服务,并计划继续采取该策略。这 不单令公司获得更多工程服务合约,亦为公司带来更多推广物业管理服务的机会,继而使公司得以进一步提高总 合约管理建筑面积及所管理住宅小区的数目。

4、继续发展网下及网上服务平台,并提升客户服务质量及彩生活网站的使用量

未来计划进一步开发网下及网上服务平台。作为公司发展该平台工作的一部分,公司计划就每个所管理的住宅小 区聘请专责客户关系经理,进一步了解住户的日常需要及令彼等更熟悉公司的服务平台。

公司亦拟投放更多资源,以物色能向住户提供更多产品及服务的合资格供货商。此外,计划扩展彩生活网站的覆 盖范围至更多公司管理的住宅小区,以令更多住户能登入至公司的网上平台并享用增值服务。 截至 2013 年 12 月 31 日,彩生活网站覆盖公司所管理或提供顾问服务的 358 个住宅小区,随着公司继续增长, 亦计划扩大有关覆盖至更多公司所管理的住宅小区。   
公司拟于多个范畴投放更多资源,以培养住户更常使用彩生活网站。例如,公司正发展客户忠诚计划,用户于彩 生活上进行交易将获得奖励点数,可用于支付物业管理费用及于彩生活网站上购买当地供应商产品或服务的费用。 住户倘透过彩生活网站支付物业管理费用,公司亦向彼等提供折扣。此外公司计划拓宽彩生活网站及其手机应用 程序的功能,以提高其可连接性、改善用户体验及提供更多服务,包括提供网上游戏的连结及其他网上娱乐选择, 吸引浏览量。

与此同时,公司正于部分所管理或提供顾问服务的住宅小区推出驻场展示室「彩生活空间」。当地供货商可于彩 生活空间实地展示产品及服务,争取更大曝光,而住户亦可评估彼等的产品。部分彩生活空间展示室附设计算机, 让住户熟习彩生活网站的功能。公司拟增加彩生活空间展示室陈列的产品及服务。公司相信住户对该等产品及服 务的亲身体验将推动增加彩生活网站的使用量及购买量。服务平台的日渐普及,将为增值服务分部产生额外收益, 而该分部的利润率高于其他两个业务分部。

表格23:彩生活APP图

5、培训并吸引合适人才支持业务增长
公司的业务策略预视到总合约管理建筑面积及所管理住宅小区数目将进一步增长。公司预期须培训及吸引适合不 同职位及功能的人才以支持该等增长。会跟从过往做法,公司预期通过内部培训、与专业学院合作、横向招聘及 于所收购的公司选择性挽留员工,培育充足人力资源。公司拥有全面的内部员工培训系统,称为「彩生活学院」。 公司透过'彩生活学院向现有主管、区域经理及其他将接任该等职位的雇员提供定期培训。公司预期彩生活学院 将继续培育足够的中级管理人才,以满足公司的人力资源需求。

此外,公司计划开办课程及撰写教材,以增加与更多专业学院的合作计划,培育新人才,于公司的业务模式及文 化中力争上游。此外,公司亦于有需要时向外招聘人才,补充人手。由于公司计划进行更多收购行动,公司亦于 收购公司的员工中选择性挽留合适人才。公司相信,拥有充足人才支持公司业务增长计划及维持服务质量的关键。

五、行业概述
1、中国物业管理业的起源 1980 年代初,深圳经济特区成立。随着深圳经济特区的建立和发展,房地产业也迅速发展起来。1981 年,中国 第一家物业管理公司于深圳成立,中国物业管理业起源于此。中国其他地区相继仿效深圳物业管理业的发展,自 此行业录得强劲增长。根据中国指数研究院的资料,中国物业管理行业目前非常零散。

2、影响中国社区管理服务的关键因素

需求:城市化水平及可支配收入提升
中国的城市化水平及人均可支配收入大幅提升,相信其推动中国房地产业的增长。下表载列于 2008 年至 2013 年 间中国城市化水平及人均可支配收入的节选数字。
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