合景泰富(01813.HK)：销售有望高增长、股东增持显信心，目标价：16.5港元

机构：天风证券

评级：买入（首次）

目标价：16.5港元

事件：4月13日公司公布17年年报，公司2017年实现主营业务收入115.4亿人民币，同比+30.2%；实现核心利润35.2亿人民币，同比+20.6%；每股盈利1.17人民币元/每股，同比+1.7%；

销售符合预期、18年可推货值1100亿人民币，目标600-650亿人民币

1）得益于量价齐升，17年销售额380亿人民币同比+33%：在售53个项目，45%来自华南区，35%来自华东区，平均售价约每平方米16,819元，同比上涨18.7%。2）18年可推货值1100亿人民币，销售目标600-650亿人民币：其中一二线货值占比超90%，住宅项目货值890亿，占比80.9%，写字楼货值115亿，占比10.4%；服务式公寓60亿，占比5.5%；剩余为商业项目。同时，公司1-2月预售额96.7亿，同比+142.3%，以公司18年可推货值及货值结构分布来看，大概率能达到既定销售目标。

拿地积极、土储聚焦一二线，抗风险能力强

2017年公司新增35宗地块，新增建筑面积531万方，平均成本为每平米5,000元（不包括香港）。截至17年末，公司共拥有101个项目，分布于中国内地及香港共29个城市，共计权益建筑面积约1,352万方的土地储备，若包含城市更新及未挂牌项目，权益土储将近1800万方。公司重点发展华南区与华东区，抓紧华北区和西南区域的扩张。土储按货值来分，40%位于一线城市，55%位于二线城市，土地资源抗风险能力强。

负债可控，融资多渠道创新、成本持续走低，探索长租公寓市场

由于近两年加大拿地力度，有息债数量有所增加，净负债率比去年上升1.1个百分点至67.90%，依旧在健康水平；此外，公司综合融资成本逐年降低，2017年综合融资成本已低至约5.8%；同时，公司主动探索长租公寓专项债券、REITs等产品，分别与交行签订《住房租赁战略合作协议》,建行签订长租公寓《战略合作框架协议》，推动租赁市场进一步增长。

管理与激励机制优化，控股股东持续增持

公司在管理端采取标准化业务模块，开发大数据支撑的决策系统，对项目进行全周期管理等举措，优化改善管理层级的授权,提升管理效率。此外，还推出多重激励制度，如跟投制度、商业合伙人制度和股权激励等，激励员工更好参与项目的建设和管理，提升公司周转与运营效率。此外，据港交所公告，控股股东孔健岷先生于4月11-13日合计增持公司90万股；本次增持后，其持股比例由61.73%上升至61.75%。自17年10月以来，孔健岷先生在市场上持续增持公司股票，截至4月13日总共增持1729.05万股，成交均价9.12港元/股。

投资建议：公司17年业绩表现略超预期；全年销售额380亿（+33%），18年1100亿总可推货值其中90%位于一二线城市，完成600-650亿销售目标可期；净负债率升至67.90%，但依然处于行业低位；融资渠道多样的同时，综合融资成本由去年的约6%降至今年约5.8%，有横向对比优势；此外，管理层面持续优化，多方位激励机制也促进效率提升；再叠加控股股东持续增持公司股票彰显信心；让我们看好公司在优良基本面下，有望凭借融资端优势进一步做大规模并提升行业排名。我们预计公司18-20年净利润分别为52.11亿、72.01亿、97.55亿人民币；对应EPS为1.65、2.28、3.09人民币元/股，对应PE为6.49X、4.70X和3.47X，首次覆盖，给予“买入”评级，六个月目标价为13.2人民币/16.5港元，对应18年8倍PE。

风险提示：房地产调控政策超预期，公司销售额不达预期。