风暴中的平安、万科：不小的雷，天大的事

01 平安爆雷，加码地产后遗症

平安信托，以一种不太光彩的方式出圈了。

4月10日，平安信托公告宣布“福宁615号集合资金信托计划”延期。信息显示，该信托计划成立于2021年9月29日，存续期为30个月，募集资金7.72亿元。

在投向上，该信托以股权形式投资厦门市荣璐置业有限公司70％股权，间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。

按照约定，2024年3月29日为该信托到期日。但截至平安信托发出公告，“臻华府”项目累计只售出房源218套（住宅21套，商业7套），收到销售款5.23亿元。显然，这无法“偿还”用户的初始投资。

很快，投资人以“爆雷”“血本无归”“骗子平安”等字眼，将平安信托推上热搜。至今，该话题依然在持续发酵。

投资人情绪是可以理解的。毕竟信托不是保本产品，投资人都要自担风险，稍有不慎便会血本无归。

但我们也需客观分析这场“爆雷”。首先，这源于地产行业不景气，任谁都可能中招，平安信托也难幸免。其次，该信托计划目前只是延期，并非百分百血本无归，端看平安信托的下一步动作。第三，我们尤其需要注意信托发行者的实力，这决定了后续有无能力帮助投资人减亏、甚至是将资金完璧归赵.......

数据显示，2023年平安信托营业收入145亿元，行业排名第一；净利润42亿元，行业排名第二；净资产700多亿元；行业排名第一。再加上平安信托背后的整个平安集团，这个背书已然足够强大。

当然，这并不意味着投资人稳了。恰恰相反，市场与投资者的担心也在于“福宁615号”这根导火索，会不会引出更多的问题。

在国内，大多数信托计划底层资产都与房地产息息相关。作为国内营收体量最大、净资产最多的信托公司，平安信托一路走来，更是如此。

2010年9月3日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。两个办法允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这为平安进军房地产大开方便之门。

险资投资不动产后名正言顺后，平安随后设立了平安不动产。

几个维度可以感受平安在房地产领域的野蛮狂奔：

一是，数年后平安不动产的资产管理规模突破至4000亿元。

二是，伴随近10年房地产狂飙，平安开始不断参股房地产企业。据不完全统计，平安一度是碧桂园、融创、旭辉、华夏幸福等房企的第二大股东，并对金地、保利、华润、绿城等房企持有不小的股份。

三是，2019至2021年，平安不动产逆周期加杠杆，为后续风险埋下隐患。

不得不说，经过这几步后，平安成为中国当之无愧的水下房地产巨鳄。

但如今，潮水退去，峰回路转。那些搭乘房地产红利的企业，也要为自己当年的果勇行为买单了。踩雷臻华府的平安信托，只是其中的一个例子。

02 万科郁亮，卷入金融风波

比平安先一步登上热搜的明星企业是万科。同样，它也极不光彩。

4月1日，万科烟台合作股东以一篇《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》文章，将整个地产圈为之震颤。文章指出：

“由于合作关系，我们看到了郁亮团伙利用万科挪用资金、发放高利贷、偷税漏税、洗钱等违法经营问题。长久以来，这些祸害国家、祸害企业的蛀虫肆无忌惮，不收敛、不收手，把万科当成谋取私利的工具，贪婪的啃噬改革开放和市场经济的成果，马上就要把万科这个优质的房企拖垮，保护万科品牌刻不容缓，肃清蛀虫迫在眉睫！”

“万科当前的债务危机并不是偶然事件，是以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、中饱私囊，甚至转移国家资产后的必然结果！”

或许是某种预判，一个月前，惠誉、标普、穆迪三大评级机构下调了万科评级。

对于这篇极具煽动、甚至带有强烈“人身攻击”的文章，万科罕见的只是给予了“相信法律会给出公正的判断.......并以此维权”。这种极为低调、不痛不痒的回应，让人困惑。

但没想到，这又招来了烟台合作方的一顿更猛烈的痛斥：

“我们整篇文章都有事实依据，每一个观点都是亲身经历。内容有根据、数字有出处、判断有逻辑.......欢迎你自证清白！”

“北京万鹏、红色崛起是你精心包装的影子银行，从事了与房地产开发毫无关系的业务，主要是经营人民币，说白了就是发放高利贷.......红色崛起只有5000万元的注册资本金，为什么能给金牛公司发放11亿元高利贷？全国设立3000余家所谓投资公司，万科要投资需要几千家公司吗？“

屋漏偏逢连夜雨。4月10日，济南万科总经理肖劲被山东警方带走调查的消息再度轰动行业。

一系列事件，让资本市场本就惨淡的万科股价再度剧烈下挫。

在投资者心中，万科异常高大神圣的形象，也开始颠覆，甚至崩溃。

此前，我们曾在《恒大倒了，碧桂园爆了，而万科早已勘破生死》中指出，万科曾是中国房企中危机意识与应变能力最快、最强的房企之一。

2018年，郁亮请来了祝九胜，将总裁兼CEO的职位交到了他的手上。

祝九胜掌舵后，万科全方位落地以“现金流为基础”的经营战略：控制拿地规模、不追求销售额，并将更多精力投入到提升回款率、保障现金流上。2018年上半年，万科回款率一度达到了90%以上。

从某种意义上讲，最早喊出“生铁时代”的万科，也是最早有意弱化并规避“地产与金融”关联风险的那一个。

此后几年，在开发主业与物业服务外，万科开始寻求长租公寓第三业务破局，并取得了一定成效。在一众逾期、爆雷的房地产行业中，万科是为数不多的那股清流。

但在烟台合作方投诉中，挪用资金、发放高利贷、洗钱等问题还是被重点指出。尤其是“3000家投资公司、发放高利贷”的指控，更是让行业为之哗然。

尽管，当下还无法确定烟台合作方指控是否属实，但无疑它已将万科暴晒在阳光下。

03 金融地产，巨大的黑幕

平安信托踩雷房地产，郁亮卷入超级金融风波。两家明星企业，将“地产+金融”的巨大灰色地带充分暴露。

尽管平安信托延期的7.72亿元，与其动辄百亿营收相比，只是九牛一毛。但它对每对每个投资人来说，却是晴天霹雳。联系到此前，网传平安银行37个信托产品暴雷，愈发让投资人毛骨悚然。

不单是平安，从行业来看，2021年-2023年也是房地产信托产品违约高发期。2021年房地产信托全年违约规模达到917亿元，2022这一数据约为930亿元，2023年这一数字降为486亿元。

当然平安也在做出改变，只是有些滞后。2022年后，平安投资开始加速去房地产化。这一年，平安减持了碧桂园、金茂，清仓了旭辉。2023年，中国平安首席投资官邓斌在有兴趣的投资领域上，提到了长租公寓、物业等不动产，但只字未提及住宅投资。

整个平安投资的战略转向，也印证在了平安信托身上。

如上图所示，近年平安信托涉房比例在不断下滑。2022年，平安信托的自营资产中房地产投资额为36亿元，占比10.5%。而表外信托资产中的房地产金融投资则为255亿元，这一数字较上年大幅减少了432亿元，占比也从2021年的14.9%骤降至2022年的4.6%。

但正如一位行业人士所言，“放眼行业，信托涉房资金规模在不断下降，但后期其爆雷风险也在逐渐叠加，这也是出清的代价。”“未来1-3年将是集中风险释放期，投资人要尤为小心。”

此前，凭借资金之利不断收割房企的金融机构，如今也要源源不断的吐出、反哺它们的地产业务了。

诸如平安信托爆雷、万科中招，或只是“金融与地产”巨大黑幕的冰山一角。对于平安与万科两家明星企业，这只能算不小的雷，但对于投资人以及整个行业而言，却是天大的事。