融创外滩壹号院静待入市，200亿货值下暗藏去化难题

近期上海楼市关注度较高的明星楼盘，融创外滩壹号院当属其一。

在引入中信系战投并于去年年中正式重启后，市场上便吹风，该项目二期将于2023年四季度入市。而后，尽管市场不时传出入市消息，但始终未见有确切时间表。不过从新近来看，融创外滩壹号院二期距离入市不远了。另据市场消息，融创外滩壹号院二期已于四批次过会。

就在3月28日，融创外滩壹号院的官微上同时挂出了两则官方声明，这一般被视为项目即将推售的前序动作。

值得关注的是，这两则官方声明中，除了一则是常规性的针对不收茶水费等的声明，另一则则是关于项目控股权及管控流程的声明。从该则声明中，不难看出“融创”系项目推售的艰难。

两度因债务危机而停滞

该则官方声明指出，融创外滩壹号院项目二期由中国中信金融资产管理股份有限公司、中信信托有限责任公司央企控股，联合融创房地产集团有限公司共同开发。

融创外滩壹号院二期是上海市黄浦区重点项目，项目开发建设过程中，由中信集团内多家分、子公司进行全流程管控；融创地产对项目提供开发品质保障；售房款由上海市房地产交易资金有限公司进行全封闭式监管。

该声明发布的背景，主要是针对市场对楼盘烂尾风险的担忧。自2022年以来，融创的流动性危机，也一度影响了项目的开发建设进程，即便而后重新启动，仍难解市场的忧虑，这在某种程度上也给项目的推售带来一定的压力。

说起融创外滩壹号院，该项目已两度因为开发商的债务危机而停滞。

最早追溯到2002年5月，泛海控股几乎以零溢价摘得董家渡10号、12号、14号旧改地块，并承担所属地块的拆迁工作。而后泛海在该地块上开始了长达近17年的开发建设，直到2019年出售时，仍有部分土地还在处于拆迁状态。

2019年，泛海因为债务危机无力继续开发，于是作价125.53亿元将持有董家渡项目的泛海建设100%股权出售予融创，另外还有23.3亿元的债务也一并转予融创。

融创接手后，在10号地块上开发了融创外滩壹号院。项目一期分别于2019年7月和9月开盘，平均售价为12.1万元/平方米，并为融创顺利回笼了150亿元资金，直接覆盖了当时接盘的支出费用。

此后融创陷入债务危机，多地项目因资金短缺而搁置开发。早在2016年，上海黄浦区建管会曾对董家渡项目12和14号地的征收费用进行预估，最后得出金额为约95亿元。这对于融创而言，显然已无力支撑，因此12和14号地块也陷入持续停滞状态。

为了令该项目的建设顺利开展，于2022年底，融创与中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托就上海董家渡项目（即融创外滩壹号院）达成融资合作，为项目拉来了总达120亿元的资金。

由此，项目新增了两名股东——中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心，分别持股64.678%、25%，而融创的持股比例也因此从100%下降至10.322%。

不管怎样，融创外滩壹号院总算盘活了起来，推进二期、三期的建设。据了解，董家渡12号地块（融创外滩壹号院二期）总投资约为156亿元，而尚未报批的14号地块（融创外滩壹号院三期）的投资额预计在150亿以上，两个项目总投入将超过300亿。

而随着本次股权转让，融创也由此回血了近81亿元的资金，多少能减轻身上的债务压力。

200亿货值去化存压力

从最新的声明中不难看出，融创在项目中的身份，已然从全权操盘者，变成了小股持有的“代建者”。项目极力“撇清”与融创的关系的背后，不难看出，“融创”的品牌从过往的价值“赋能”已变成了项目销售“负累”。

尽管目前暂无相关的蓄客数据披露，但结合不断推迟的入市时间，市场猜测，项目的蓄客或面临较大的难度。

有市场人士指出，融创外滩壹号院二期蓄客难除了受到融创债务危机所带来的负面影响，当前市场信心不足，消费者购房意愿不强也是主因之一。“当前市场经济整体还处于缓慢恢复中，持币者对于资金的支出仍然谨慎，且该项目主推大户型，单价也不低，一套房的总价至少三千万，跟过往相比，当前市场上仍有能力的购房者也少了很多。当然，考虑到目前周边二手房也已经达到20万+/平，该项目明显是倒挂盘，仍有一定的市场竞争优势。”

公开资料显示，融创外滩壹号院二期首开主推建面约250-380㎡产品，更有建面约533㎡的大户型，最新吹风价为均价16.8万/㎡。

不过，从近期来看，上海楼市有好转的迹象。就在3月28日，同位于黄浦区的中海·顺昌玖里正式开盘，两栋44层的超高层和一栋25层的高层全部亮相，512套房源一齐入市，户型从151平方米到325平方米不等，备案均价17.2万元/平方米，套均总价最低为2505万元，最高为5972万元。

或许是受惠于央企背景，后续开发交房有保障，该项目自3月3日正式认筹，至19日认购结束，共吸引736组认筹，认筹率高达143.8%，认购金总额28亿元，创下了上海2021年积分制以来黄浦豪宅认购数及认购金额新高。最终，该项目亦在一个下午完成了196.53亿元的销售额，成为“全国盘王”。

市场预计，中海·顺昌玖里的热销，或许能为融创外滩壹号院二期的入市带来一些信心。另据透露，中海·顺昌玖里的各类户型中，245平方米户型尤为受欢迎，最先被抢购一空。刚好该面积户型也是融创外滩壹号院二期的主力户型之一。

当然，融创外滩壹号院二期能否承接住中海·顺昌玖里造起的这波热浪，最终还是要看前期的蓄客情况。如本次首开项目悉数成交，项目将实现超百亿资金回笼。据透露，融创外滩壹号院二期分两批次推售，总货值逾200亿元。

当前，融创在该项目的持股比例仅为10%左右，若按比例分配，如该项目顺利清盘，融创将至少获得约20亿元的资金回笼。尽管与其庞大的债务相比，金额并不高，但至少也算是一次对资金链压力的释放。

财报显示，2023年末，融创的借贷总额仍高达约2,778.3亿元，如若计算合营公司及联营公司的借贷金额，融创的借贷总额更达到3785.1亿元，资本负债比率亦始终高达75.2%。

其中，不足12个月的有息负债达1812亿元，一至五年内的负债为831亿元，五年以上的负债为135.3亿元。可见，融创的债务压力仍然巨大。

尽管如此，融创似乎仍然不愿意放弃外滩壹号院这个“香饽饽”，在融创的2024年度推售大计中，融创外滩壹号院仍是重点项目之一。且就在股权转让时便有市场消息传出，融创后续或进行项目回购，即便“融创”品牌有所受损，但案名始终不变，或者也是基于该原因。

然而，理想总是美好的，融创外滩壹号院最终是回归融创还是流入他人手中，至今仍是未知数。当然，对融创而言，能推动项目销售乃至清盘就是最大的成功。