丁彦皓（可信财商）：五年期LPR下调历史最大幅度意味着房价彻底进入上行态势

五年期LPR下调历史最大幅度意味着房价彻底进入上行态势

在“丁彦皓聊投资”周日公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商

一、本轮LPR降低25BP释放了政策稳地产、支持中长期融资需求的明确态度，体现政府推高房价的紧迫性与坚决性

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价   

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行于每月20日（遇节假日顺延），以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时15分公布

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式

2月20日，全国银行间同业拆借中心公布LPR报价：1年期及5年期以上品种分别报价3.45%、3.95%，1年期利率维持不变，5年期降25bp

这是时隔6个月，未经MLF传导，非对称下调5年期LPR25bp，也是LPR历史上最大的降息，此前最大降幅为22年8月的15bp

图 贷款市场报价利率（LPR）

在地产新供需格局背景下房地产需求仍然面临较大不确定性，去年底以来CPI再度转负，经济下行压力持续显现，本轮非对称降息释放了政策稳地产、支持中长期融资需求的明确态度，传达了稳增长的积极信号，有助于提振房地产市场的信心    

由于LPR的调整主要是针对房贷，开年之际，在MLF未变的情况下，5年期LPR单独降息，配合白名单、以北上广为代表的核心城市进一步放松限购等政策，体现政府推高房价的紧迫性与坚决性

二、房地产依然是国民经济的第一大支柱产业，政府必须通过降息向市场注入资金，推高房价与激发市场的情绪，解决目前中国经济面临的两大困境

近期中央持续强调“全力拼经济”与“把发展放在首要任务”，但是房地产依然作为国民经济的第一大支柱行业，关系稳经济、稳就业、稳金融、稳民生，一定要促进软着陆

目前中国经济面临两大困境，即

1、内需不足与经济复苏基础不牢固

事实中国经济演变至今，高科技产业尚无实力完全替代房地产成为中国经济的支柱行业，房地产依然是国民经济的第一大支柱产业，关系稳经济、稳就业、稳金融、稳民生

但是2023年房地产开发投资完成额累计同比-9.6%，持续负增长，2024年1月，30大中城市商品房成交环比下降37%，在低基数作用下同比小幅下滑4.7%，百强房企销售额单月同比下降36%

不得已，政府必须通过降息向市场注入资金，推高房价与激发市场的情绪    

2023年12月22日，六大国有银行相继下调存款利率开启新一轮存款利率下调，2024年1月25日，央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，2月5日央行降准0.5个百分点，释放约1万亿元中长期低成本资金，这些举措均降低了银行负债端压力，为进一步降息打开空间

2、房地产市场萎靡导致地方政府土地财政收紧，出现债务兑付危机，叠加开发商巨额债务，中国急需通过高房价将地方政府与开发商债务转向社会，以缓解潜藏的债务危机

初步预估地方政府债务约为95万亿，开发商债务约为65万亿，如果任由地方政府与开发商来解决这一债务，中国必然陷入债务危机的困境，最终衍生出系统性经济危机

中央解决这一债务困境就三招，即

1、暂时发行特别国债，解决当前的本息兑付，杜绝风险的爆发

2、通过拉高房价，高价变现地方政府与开发商手中的存量土地与房产，回笼资金，偿还本息

3、基于市场原则，让根本无力兑付的债务本息以坏账形式推给市场，让市场自行消化

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三、史上最大幅度的LPR下调主要是体现国家铁了心要扶持楼市

5年期LPR直接挂钩居民住房贷款，大幅调降利率有利于降低居民房贷利息支出，缓解居民房贷压力，降低购房成本进而刺激增量购房需求，活跃房地产市场    

从个人和家庭看，假定房贷100万，等额本息30年，按照之前的利率4.2%，月供为4890元每月，按照最新的3.95%则是4745元，如果再叠加房贷优惠3.5%，房贷则是4490元每月，总利息算下来省了十几万了，如果是一二线动辄几百万的房产，那么能省的利息就更多了

降息对楼市的影响完全不在于你个人每个月省多少钱这点小利好，更多在宏观层面，这就意味着，国家铁了心要扶持楼市

根据历史规律能够发现，历史最大规模的降息潮有三次，即1998年、2008年与2024年    

图 1991年4月至2024年2月房贷基准利率（5年期以上）走势图

我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点进行，而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息幅度最大的一次

理论上，LPR还将继续下跌，预估在3月份还将有一波下降，最终LPR会跌到3%以内，成为历史之最，理由有三，即    

1、1月制造业PMI49.2%，连续4个月处于荣枯线以下，CPI和PPI负增长

2、美联储在2024年也将进入降息周期

3、中国GDP的增长幅度已不及2008年

目前随着经济增速的下滑，不少家庭根本无力承受高月供，政府要想鼓励社会购房只能通过继续降低房贷利率与购房的成本

四、央行有意引导增量货币流向房地产领域，房价自然水涨船高，2024年是房地产大水漫灌的一年

过去八年抑制房价上涨的因素有三，即

1、房地产的基本面已经悄然发生变化

2、政府为了控制房价，通过行政性的方式压制了诸多刚性与改善性需求

3、政府通过提高利率与人为行政性限制流入房地产市场的货币总量

房价本就是货币投放的产物，其实对政府而言，要想让房价上涨就两招，即

1、取消各类限制政策，鼓励各类需求入市，诸如限购、限售、差别税收等

2、降低首付与贷款利率，诱导增量资金入市，推高房价

目前政府已经开始大幅推进上述政策，房价就是个货币投放的产物，只要货币净流入到底一定的程度，房价自然水涨船高

LPR是参考MLF利率定价，MLF利率就是央妈批发钱给银行的利率，现在2月份的MLF利率没降，LPR倒是降了，这只能说明央行有意引导增量货币流向房地产领域

叠加房地产融资协调机制有望进入常态化，第一批“白名单”已陆续落地以及北上广为代表的核心城市进一步放松限购，这就明摆着央行要给房地产“送钱”了

这就意味着，2024年是房地产大水漫灌的一年

五、低房价、城际高铁等基础设施持续完善以及产业的转移等最终决定上海与深圳的周边低房价的附属城市成为这一轮房地产红利的真正释放点

但是，货币投放推动的房价上涨一定要基于内在价值的持续提升，脱离内在价值提升的房价上涨必然会衍生出资产泡沫与金融风险

目前决定中国房地产市场内在价值的因素有三，即

1、人口大城市化与国际人才中国化

中国的人口流动正在从曾经的城市化演变为大城市化，即全国人口都在向北上深杭，尤其长三角与珠三角流动，叠加全球精英正在密集涌入中国，试图在中国谋得一席之地，必然需要住房    

而房地产的不可流动特征决定中国的房地产供需呈现区域化的特征，即虽然全国住房总体供大于求，但是在北上深杭，尤其长三角与珠三角随着人口的净流入与国际人才中国化，出现了严重的供不应求，最终推高房价上涨

2、人民币汇率被严重低估

决定人民币与美元汇率的关键因素之一就是产业的附加值，曾经中国经济的主导产业是纺织等低端劳动密集型产业，人民币兑美元汇率为7.2

但是目前随着中国产业的持续升级转型与附加值提升，人民币兑美元的汇率应该相应的升值，但是一切汇率都受人为操纵，国家为了稳经济与保就业，刻意人为低估人民币兑美元的汇率，事实人民币兑美元的汇率约为3.5

但这也在房地产领域形成了汇率套利的空间，即本来需要200万美元才能买到的房子现在仅为100万美元，在限购政策被取消后，国际资本必然会趋之若鹜

3、高科技产业的持续崛起

中国产业升级的进程远超所有人的预期，在上海与深圳已经形成一套与欧美日韩并驾齐驱的高科技产业体系

高科技产业不但附加值高，而且为了降低成本又聚集在一起，最终产业的高附加值衍生出从业人员的高收入、所在地区的财政盈余与基础设施建设的升级，最终推高了房价

这就意味着，下一轮中国的房地产市场红利释放点在长三角与珠三角，尤其在上海与深圳一带    

但是北上深杭核心地区的房价已经被严重高估，需要时间释放房价远离内在价值的虚高，根本不具备投资的价值

低房价、城际高铁等基础设施持续完善以及产业的转移等最终决定上海与深圳的周边低房价的附属城市成为这一轮房地产红利的真正释放点

六、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径    

2、国家的政策导向

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

 张江长三角科技城简介

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建    

图 张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区    

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就五个特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应    

4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与社会平均接盘力6万有4.7万的差距        

5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，在最佳的时间撬高杠杆

6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨

7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍    

七、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元  

8年一遇的房地产机遇期已经到来，但这一轮行情的获益者必然是极少数，未来这种机会必然越来越少，务必珍惜

张江长三角科技城的房产具有绝对的投资价值，但是目前只是个刚刚规划的新区，社会认可度有限，不得已该科技城部分楼盘与可信财商（本文作者丁彦皓）达成合作

凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教