上海外环外还需要什么样调控？

上海前阵子出新政了

这次是针对外环外，外地单身可以买房了

而之前1月4号刚刚在青浦奉贤也针对外地人松绑了各种购房政策

好像感官上来说上海的郊区更加需要政策的加持

而且可以感受到的，未来如果有继续的松绑，可能这些区域也会得到更多的政策红利

这个趋势我们看得到，但是我们回到题眼一个关键问题：上海的外环外楼市到底存在哪些问题

以及如果后面再需要调整，还需要做点什么比较合适

也算是借着热点，聊一聊这样的话题

最近有和上海的一个区的一些职能部门聊天

具体哪个区就不说了，反正是一个郊区板块

在沟通的过程中我发现，他们上上下下真的非常希望区域内的楼市能够火热起来

为什么

因为楼市的火热有助于他们的招商引资，也有助于土地市场的成交

但是现在的现状就是楼市不热，房子卖得很慢，开发商也没啥信心，后续的土地市场不冷不热

然后比较有趣的是

他们回答这个问题的解决方式是：是不是区域需要一些炒作

通过炒作就能够把板块和楼市炒热起来

而当他们把这个问题问到我的时候，其实我有很多话想说，但又觉得这从来不是一个单点问题，而是一个系统性的统筹话题

所以也借这个契机，一些观点和大家分享一下

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其实我一直觉得很多郊区对于发展有一个误区

郊区的发展，最核心的诉求是人口导入

只有足够的人口导入，配套才能运营，城市才有活力以及土地市场和楼市市场才能长久持续地发展

这一点其实大家都知道

但是很多时候会非常容易陷入一个逻辑：关于人口导入，只有两个方向

要么产业人口导入要么刚需人口导入

这个方向有问题吗

好像看起来没有

因为过去几乎所有的近郊区域开发都是围绕着这两个模式

包括一些重点企业的引入，包括城市轨道交通的铺设，包括市政配套的转移，这些构建的基础都是围绕着刚需人口和产业人口所准备的

但是这个方向在现在来看值得商榷吗

现在来看其实有很多事情发生了变化

第一对于每个城市刚需人口和产业人口的大规模分布已经完成

各位去看过去3年赤裸裸的抢人大战就知道人口是多么稀缺的资源

所以如果当下还是围绕着这两类群体进行人口导入，不是不可以，但是效用会慢慢降低

而在另一个维度我们会发现

郊区也缺少有钱人

上海过去20年的发展，本质上已经把围绕着产业和刚需改善人群服务得比较好

不论是城市基础配套的轨交、医疗、教育还是土地出让集中小户型的产品，已经完成了城市骨架的搭建

甚至在不少地方已经出现供给侧过剩的情况

在我们还需要完成土地市场的可持续开发的时候，就需要明白，供给侧过剩之后就需要调整供给侧结构

这个很重要

任何一个区域如果想要稳健发展，其实和生态环境一样，一定是在客群层面保持丰富和多样，这样才能长期发展

比如我们去看闵行的华漕和青浦的徐泾

之所以现在市场认可度还可以，一个重要的前提是之前这些区域已经是成熟的高端别墅区板块，拥有了一定人口积淀

而最近五年补充了大量刚需和改善的人口，使得区域人群结构完整

从而形成了算是在郊区比较成功的板块

而现在很多的郊区，围绕着轨交和配套，完成了刚需人群的部分导入，产业人群也因为政策倾斜有了明显增加

在这样的背景下，高端购买力在当下也应该是目标之一

有钱人也是人啊

这个时候能够引入的都是对区域发展有帮助的

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所以后面如果有空间的话，我建议区域内做几个调整

首先最重要的一点，调整郊区土地的一些细则：调整小户型的配比要求以及降低土地容积率

这点我在不同的内容里都有提到

这里再强调一下

既然每个区都有制定楼市政策的可能，那么对于土地出让的相关对应政策

上海郊区要勇于调整土地的出让属性

首先对于有钱人来说，不选择郊区一个重要问题就是郊区根本没有供应改善和高端的产品结构

而现在上海的郊区不论是一手还是二手都出现了供应过剩的情况

如果未来的土地出让不调整，非常有可能出现越卖越卖不掉的可能

放松面积配比的要求，让开发商自己决定适合市场的产品结构

适度降低容积率，允许市场出现改善级别以上的产品形态

另外通过面积配比的调整，某种程度上也是解决市场供应量的问题

因为本质上单套面积变大也有助于单位地块的套数供应，未来整体的去化压力也能得到适度缓解

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第二是什么

我记得去年万华的负责人和我随意说过一句话：好的环境永远是吸引人口性价比最高的方式

其实上海很多的郊区过去几年一直试图想要证明一件事：我们和市中心一样

在这样的自证过程中，往往忽略了自己的最大优势：

优质的居住环境

青山绿水就是金山银山，这句话其实非常有道理

这么多年的郊区发展过程中，是不是也习惯性地忽略了自然环境的有序开发以及市场化的结合

我们反思最近几年一些崛起的个案，不论是阿那亚还是麓湖

拿出来的第一张名片就是人和环境和谐共生的生活场景

这件事在当下楼市里显得无比的金贵和稀缺

有人需要享受城市的便利和繁华，当然也有人需要生活的自然和舒适，这两波客群应该被不同区域不同程度地满足

本质上也是我认为郊区需要走出来的一条完全不同的道路

需要强调的是，不要觉得这样会出现把好资源全给到“权贵”牺牲了百姓的利益

这确实是上个十年经常会出现的场景

但是如今我们看了大量的片区开发案例，包括如今类似海南这样围绕着海景资源整体开发的区域

我们发现合理的规划和设计是可以实现共生共荣

所以在供给侧调整的同时，加强招商引资的标准很重要

当下任何企业的进入，也不是围绕着谁给钱就给谁做

对一个有匠心企业，对城市有贡献的企业要努力地融入，对于只顾利益只想赚钱的企业要一开始就拒绝

这件事说说容易做起来比较难的

特别是当下本来招商难度在增加的时候，保持定力就更显难能可贵，这个时候就考验地方班子的战略部署能力

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另外如果还要说，我想表达的是，一个区域的人口导入，从来都不是一蹴而就的

也没有一招鲜吃遍天的

一定是整体的氛围给到每个人足够的安全感和吸引力，才推动了板块的永续发展

所以如果还要说学习，我倒是很建议可以学习哈尔滨学习淄博

这些城市之所以在这个时候能够占据流量的顶端，并不是靠着炒作

而是围绕着城市对于所有群体的保护和善待

本来平平无奇的城市，但是在运营过程中对待每一个个体十足的善意和包容，这件事在当下显得弥足珍贵，也足够被推到流量的顶端

包括最近我们看到的浦东机场，反观虹桥机场的表现却是如此

我们说城市的安全感不是在于给你什么，而是在于给你更多的选择

你可以放心地做自己喜欢的那个选择

这才是这个城市的魅力本源

每一个政策一面对应的是行业的调控，另一面其实代表着对于群体的态度和情绪，这些是每一个个体真实可以感受到的

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其实大家都说，信心比黄金金贵

但到底什么是信心

很多时候大家期待政策，也有些时候大家期待市场，一些情况下大家看到强势解决，也有时候温温柔柔也很有力量

关于信心这件事永远是很玄学的事情

但是我相信的是，很多问题的解题答案一定不在题面上

解决楼市问题不仅仅需要解决楼市政策本身，树立区域信心不仅仅是打造区域名片

源远流长和细水长流才是城市机制构筑的最终诉求

期待上海每一个郊区都能呈现出最精彩的状态，给到每一个个体居住生活的信心