颁布新政后，上海外环外都发生了什么？

“要是（新政后市场反应）有这么快，那不早就发财啦”，私人中介店的老板笑着调侃到

下着雨的周三（1月31日），是上海外环外放开单身限购新政后的第一天

临近过年，楼市逐渐变得冷清

这一重磅新政在这个时间发布，无疑会给上海外环外新房、二手房市场带来很大影响

外环外，是上海房源成交、供应的绝对主力

二手市场中，外环外占据了39%的挂牌房源

2023年1月到2024年1月中，二手成交房源有50%都在外环外

新房则更是外环外的主战场，2023年12个批次的新盘中，73%的房源都位于外环外，去年成交的8万多套新房中，72%都在外环外

可以看出，外环外在上海楼市的重要地位

本次单身人士购房资格放开的新政，对外环外（除崇明）的楼市有多大利好，看释放的房票就能略知一二

据统计，目前上海的外地户口常住人口约有1000万

保守估计，单身人士且交满五年社保的怎么也有百万左右

这么多崭新房票一次性涌入外环（除崇明），而现在外环外的二手挂牌房源大概不到6万套

仅仅是这个对比，还不够强烈吗？

新政刺激到底有多大、多快，上海新房售楼处开始人头攒动了吗，中介店带看是不是已经约到爆满？

我们实地去了几个外环外的热盘和重点板块

01

最被看好的外环新盘，反应平平

“（政策）出得太快了，人家也来不及准备啊！”，嘉俊庭的工作人员这样说到

这天（1月31日），正好是嘉俊庭认购的最后半天

作为当前外环外的徐汇独苗，嘉俊庭受新政利好的程度可想而知

嘉俊庭位置示意图

政策新闻一出，同事们一致认为，这个政策就是为它量身定做

我特地去看了一眼当时嘉俊庭的认购数据（认购第四天），刚到91%

认购还剩半天，最终什么成绩就靠第二天上午了，冲

一大早，我们就赶往认购现场，与想象中的大排长龙不同，现场的状况非常平和

嘉俊庭认购人口1月31日上午现场实拍

基本到了售楼处就能提交材料、办理登记，几乎不用排队

上午半天认购，不接待看房客户和媒体

看不了现场，只能和门前的工作人员稍微聊聊情况

我们了解到

这次新政对嘉俊庭本次认购实际上的影响并不大

因为这点时间，对于之前连购房资格都没有的单身人士来说，第二天就认购，实在是太赶了

半天时间，别说是决定买房，看好板块，选好楼盘，就连准备好所有认购材料，都十分仓促

嘉俊庭的认购延后到了下午四点，最终的认购率停留在了102%，对于当下市场来说，还算不错

嘉俊庭认购情况

如果新政可以早出一个星期，这边一定是完全不同的景象

后续又去了华润置地·虹桥润璟和龙湖·青云阙的售楼处，大虹桥新盘的表现也与平日无异

正在热销中的华润置地·虹桥润璟开了中介分销，每天的带看情况还算不错，去的时候也有几组客户正在确认信息

龙湖虹桥·青云阙也有几组客户正在看房，但也多以家庭为主，外地单身客户还没来得及反应

1月31日现场实拍

看来新房市场对政策的反应还需要时间

同样，朋友圈里也没有哪个项目的客户经理在发售楼处火爆的现场照片

比起之前认房不认贷的立竿见影，这次市场反应周期还会更长

毕竟外地单身人士的买房计划才刚刚开始制定，到真正落地还需要时间

02

本地低积分，有点急了

“外地单身倒还好，本地低积分的有些急了”，绿城·沁蘭园认购群里这样反馈

闵行梅陇板块的绿城·沁蘭园是2023年下半年的热门楼盘，首次入市就触发了65.85（参考裸分64.50）的积分

不到一个月再次入市，在蓄客相对较短的时间，又触发了48.72的积分（参考裸分44.40）

在去年下半年相对较冷的市场环境，这个成绩相当不错

新政第一天，碰巧是工作日，又是连绵的冬雨，售楼处算不上火爆，但也有几组客户来看房

绿城·沁蘭园售楼处1月31日现场实拍

项目年后才会入市，大家并不着急

在与客户经理的闲聊中得知，新政放开后，预约看房的客户组数稍有提升

有个现象很有意思，不少之前没上车的本地低积分客户有些着急

毕竟，去年绿城·沁蘭园两次开盘都能触发积分

因为之前没有购房资格，所以也没有首套房和五年内购房记录，外地单身的裸分基本就是40分

即使是刚满五年社保，在社保系数0.1的情况下也有46分，如果社保年限够长，想冲一下绿城·沁蘭园这样的品质新盘也很有希望

各类购房群体积分对比参考

不仅如此，外地单身限购放开还会给置换市场带来刺激，本地置换客群积分更高

加上还有一两个月的蓄客时间，作为外环外的网红新盘

30几分的本地客户想要上车似乎更难了

对于外环外的网红盘来说，客源群体增加，新房积分很可能会上涨

低积分的本地客户本来有希望上车的项目，以后积分上可能会有些困难

类似情况的项目还有闵行华漕的中国铁建·花语前湾，外环外的热门项目，首期入市触发了30.04的积分（参考裸分29.2）

外地单身限购放开，无疑给本地低积分改善和购买二套的客群增加了上车压力

近期，新房市场的主力很可能是这部分客群

03 

二手市场，可以期待年后

“是有不少约带看的，不过大多都是年后”，九亭一家中介店的老板介绍到

作为外环外的热门板块，九亭以性价比著称

五万左右的单价就能上车不错的二手产品，有些小区价格甚至已经降到了4.5万/平左右

轨交上的优势更是非常明显，5站漕河泾，8站徐家汇

不少外地人选择在九亭安家置业，多年发展下来，这里的生活配套已经非常成熟

作为一个刚需板块，这次新政对九亭的影响非常快速

现场门店里，依旧少有人上门咨询

毕竟已经临近过年，又是工作日，难免有点冷清

不过据当地中介介绍，这两天的带看预约明显有增加

尤其是约到年后带看的数量，毕竟年前就仅剩下一个休息日

新政的效果不仅仅体现在客户带看这边，房东这里也有反应

不少人想要提升挂牌价，看来大多数的房东对这次的市场刺激比较乐观

也有中介建议，房东如果不着急的话，可以适当提升挂牌价格，静待市场反应

九亭板块中介聊天截图

与九亭仅两站之隔的七宝，也是外环外的热门板块

而这里的市场反应则明显不如九亭

原因也很简单，因为都是学区房

七宝一家规模较大的链家，看着热闹，实际大多都是工作人员

以优质教育资源主打的七宝板块，对于单身上车的吸引力似乎不大

连对象问题都还没有解决的单身人士，买学区房的性价比确实不高

学区七宝反应平平，刚需九亭信心满满

这样的现象可以反应，外地单身的限购放开政策，对二手楼市的直接影响也因板块而异

学区遇冷，刚需受捧

为了验证这样的观点，我们还去了外环外比较热门的莘庄板块

靠近地铁莘庄站的几家中介都比较乐观

预约带看量有上涨，已经有外地单身人士抢先一步，预约看房

挂牌价格也有回升，房东的信心似乎又回来了

莘庄板块某家连锁中介店

而闵行实验小学对口的莘松板块对新政的反应波澜不惊

七宝板块中介聊天截图

老公房产品+学区+离地铁远，无论是自住还是投资，对单身人士的吸引力都不够

同样没有太大变化的还有唐镇板块

唐镇规模较大的链家，即使下班时间客户也很少

依靠张江的高能级产业，唐镇稳坐外环大哥

二手次新的价格一度突破10万元/㎡，即使近期有些回落普遍稳定在8万元/㎡左右

这次新政对唐镇影响不大的主要原因还是，购买力不够

动辄接近千万的房子，对于单身来说亚历山大呀

唐镇板块中介聊天截图

这样看来，这次政策影响最直接的房源还是刚需

靠地铁+低总价，这类性价比更高的产品对外地单身人士的吸引力最大

而学区、优质社区这样的附加产品，反而在这里没有了优势

04

市场恢复，慢慢等

新房、二手房，市场已经开始有了一些变化

虽然不算非常明显，但这是一次好的征兆，尤其是刚需市场的预约带看量明显增加

表示，这次新政对楼市确实有刺激

对于新房市场来说，更多的本地客户想趁着积分上涨前尽快上车

对于二手市场来说，意味着更多的刚需买家即将入场，市场反应也很及时

同时，最底层的置换链已经开始运作

刚需房东再卖掉手中房源后，将会流向新房、改善市场，整个市场将开始流动

新政刚出，反应还需要周期，尤其是遇到新年假期，本次新政直接受益的外地单身人士大多要回老家过年

真正的市场反应很可能会延迟至年后

过完年回来，正好是三月左右，往年这个时候，楼市都会出现一波小高峰

也就是我们俗称的“金三银四”，和新政利好两者叠加出现，预计数据会有一定上扬

年后是不是有小阳春，我们可以期待一下