上海为什么在青浦奉贤放松限购

差不多半年前的某天午后，一位从业近20年的老中介跟我说，除了放开单身限购什么的，其他都不算放开

话比较土但道理似乎也是有的，就是放开单身限购的力度才是相当有分量的

没想到这个年底我们在金山放开限购之后，又看到奉贤和青浦决定放开单身限购

1月13日上午上海奉贤和绿色青浦的两篇文字双双爆了

满足相关条件的个人可以在指定范围内购买住房，同时购房资格由居民家庭转个人，奉贤和青浦的新政几乎一模一样

拉远点说跟金山也是一模一样，核心字句就差复制粘贴了

谨慎是真的谨慎，抠着字往外发布的楼市新政

毕竟影响也要比你我以为的要大的多

对于坐拥两千多万人口的超级大都市而言，哪怕只是青浦和奉贤的区域政策，放开单身限购这件事不亚于核弹级

这件事看懂吃透请给我三分钟时间

01

一次几乎0门槛的放开单身限购

金山新政那次除了引发我们对解除限购遐想外，还有比较深的印象就是，他的门槛高

但这回我们看奉贤跟青浦，他也有自己的单位认定和人才认定

不过单位的认定几乎是只要你在奉贤新城就可以、只要你在青浦区就可以

这个范围比金山要放宽了很多

人才的认定也是本科学历以上等等条件

且以上不管是单位还是人才，只要同时满足其中之一的条件即可

文件表述还比较严谨，但具体落地过程中你会发现

这就相当于只要我公司在青浦、我是本科、社保满三年，哪怕我单身我也可以买

这几乎是0门槛

要知道去年这个时候我要去哪个二线城市买房也得落户、也得本科

这个门槛一揭晓可能低过大部分人想象，也是真的有诚意

而且奉贤、青浦这两个区域的购房范围相比金山也大了非常多

金山限定区域加起来36.2平方公里

但一个奉贤就放开到了68.9平方公里、青浦更是放大到91.1平方公里

分别接近金山的两倍和三倍的量

从这些前后区别我们就知道这次政策其实来头不小

他影响的范围跟力度要比我们以为的大的多，所以别轻易对比这次跟金山

所以当我第一时间联系奉贤新房案场小伙伴的时候得到的反馈也是惊掉下巴

新政当天案场来客量就增加，甚至还有成交

因为金山新政后五个新城的案场小伙伴就开始积累客户

结果奉贤青浦新政一出，之前积累的客户很快就成交

这部分客群成交占比我为各位咨询了奉贤南桥某低总价小户型项目

这部分客群可以占到总客群的20%左右

而且这部分客群比较有意思的一点是跟人才引进客群有点重叠

有的是本科学历、有的是社保缴纳基数≥上年度职工平均工资2倍，就跟申请人才落户的要求有重叠，就有点人才楼市双丰收的意思

总的来看各位需要注意到点是，这次放开单身限购比上次

门槛更低、范围更大、那么自然影响也更深

02

为什么是奉贤青浦，不是嘉定松江

看到奉贤青浦新政第一时间我也去搜了搜嘉定松江等其他区的官微

只有奉贤、青浦宣布放开了单身限购

加上之前的金山和临港，现在上海共有4个区域放开单身限购

那其他区域呢，或者说为什么这次放开的偏偏是奉贤青浦而不是其他区

首先奉贤和青浦这么多年的供应量是很多的

土地端我们就以刚刚过去的2023年为例，奉贤和青浦全年四个批次土拍里

无论涉宅地块幅数还是体量都是土拍大户

不过这似乎只能解释为什么是奉贤青浦，而不能解释为什么偏偏是奉贤青浦

其实这件事背后我们可以看到上海格外真实的楼市态度

为了回答自己的问题我去看了下这几个区的一些人口数据和成交数据

如果从常住人口、外来人口、二手成交量来看

金山、奉贤、青浦、嘉定、松江，几乎是一步一个脚印的递进关系

政策制定层面拿到的数据一定比我列的要详细一百倍，但趋势上你可以看到

如果金山是试水1.0，那么奉贤、青浦就是试水2.0

而这也是上海楼市最为真实的地方，足够的小心谨慎

小心翼翼验证，然后有节奏地放开

小心翼翼的地方是政策发出后市场的反馈

有节奏地放开是从小范围试水再到更大范围的落地

这或许可以回答为什么是从奉贤青浦开始，而不是嘉定松江

也是从这个问题的回答中我们似乎看到了金山那次带来的遐想

接下来会不会继续放开、又会从哪里开始

03

背后一个内核问题

奉贤和青浦除了都是上海外环以外，他们还都属于上海五大新城

而这也是这次新政背后试图触及的更内核问题

五个新城不仅分担市区人口，同时也肩负上海作为国际大都市的规模化发展

其战略意义并不是一个楼市数据可以形容的

但如果单单就楼市而言，五个新城的楼市还是比较有压力的

新房市场能触发积分的项目逐步减少，项目的平均认购率同步下滑

新房的压力也表现在渠道介入这件事上

前段时间我们统计了近半年上海新房的渠道介入情况

发现这些开渠道的项目中，其中59%分布在外郊环

开渠道项目的TOP3板块分别是青浦徐泾、青浦华新、嘉定新城，渠道费率TOP3分别是嘉定安亭、嘉定新城、青浦华新，基本离不开五个新城

五个新城的二手市场也是承压状态

我找来兔博士小伙伴拉出奉贤、嘉定、青浦、松江的二手挂牌量和成交量

不断增加的挂牌和平稳偏低的成交量形成对比、也形成压力

ps.没有单独临港数据，浦东新区数据涵盖板块过多，暂不列入

（单位：套）

一不小心把这部分处理成了数据稿，但从这些新房、二手数据里不用我说你也能看出

五个新城的新房和二手市场面临一定压力

也是这些个数据可能让你能更为清楚观察放开单身限购到底意味什么

如果说之前认房不认贷、以及后来的五个新城二套40%首付是为了降低门槛的话

那放开单身限购就是从源头解决需求的问题

既人才又房产的楼市新政正在从源头为这些导入更多需求

简而言之这是涉及供需关系的核心调控

也是和我们过往其他政策的最大区别，这也是我们投入关注的原因

而且相比门槛调控的不同，需求端调控带来的影响可能不止9月认房不认贷、12月降首付带来的“两周效应”，可能会更持久

04

为什么会有今天这篇文字

每次大的政策出台我们都会忍不住第一时间跟各位分享背后的解读

随着解读政策越来越多，也越来越发现上海政策背后的小心试探以及略带腔调的节奏感，毕竟这是一个每年近10万套新房、近20万套二手成交的巨型市场

1月13日这次政策大概是农历新年前第九次调控

老实讲因为仅限奉贤和青浦区域，所以政策范围影响也只会聚焦这两个区域

但政策背后的态度和辐射才是政策解读最值得看的地方

农历新年前这九项政策我们从年初的经济刺激，看到现在年尾的放开限购

我可以跟你说目前所有政策分别针对的人群已经涉及刚需、刚改、改善

也可以跟你说从降税费降首付里，手段也实现了降成本、提杠杆的实质刺激

楼市就这样在我们面前不断加码进入全新阶段

但这些都不是我最想说的

前后九项政策一项比一项重磅是试探也是筑底

两者之间的区别就在于是往后看还是往前看

各位有没有想过都快过年了为何政策还一个接一个，以为12月14日新政收尾，结果昨天又有新政

其实随着9月1日新政、12月14日新政，你可以看到这两个月成交量都有提升

很快就要迎来2024年的3月，价格不知道，但量一定会提升

就这样，上海楼市成交量在新政加持下实现平稳过渡

这是上海楼市最期待见到的、也是所有房东所有购房人最安心的状态

也是每次政策深意的终极归宿