楼市迎来大变局

2021年，中国商品房销售额高达18.19万亿元，首次突破18万亿大关。当年销售面积17.94亿平方米。两项数据均双双创下历史新高。

2022年，新冠疫情肆虐，楼市加速步入寒冬，全年销售额仅13.33万亿，环比锐减5万亿，创下2016年以来最低水平。

再到今年高开低走，在认房不认贷、降低贷款利率、解除限购等一系列大招之后，楼市表现依旧不温不火，再也没有过去的荣光。

据国家统计局数据，今年前10个月，新房成交面积92579万平方米，同比下降7.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%。

拆分单看10月，销售额仅仅8901亿元，而过去正常年份在1.5万亿元以上。可以说，今年的“金九银十”是史上最差的。另外，房地产开发投资、新开工等一些列数据，仍然保持双位数下滑，地产仍然没有触底。

从去年开始，房地产不仅没有像过去20年那样成为拉动经济增长的引擎，反而持续拖累经济表现。

在这样的一个关键节口上，中国推动新一轮“房改”政策，将对房地产市场产生深远影响。

01

回望过去，中国房地产业一路走来，经历过多次重磅改革。

在新中国成立以后的很长的一段时间内，中国都实行的是“统一管理统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。

1979年，改革开放第二年，中国百废待兴，官方出台了吸引外资的诸多政策。而恰恰第一批外资投资来源于海外华人华侨。

为了解决华侨回国居住问题，当时上海中华企业公司推出20套住房销售给华侨家属，不经意间拉开了中国商品房市场的序幕。

1980年，高层进行房地产改革，从中央层面确认了“房住商品化”。第二年，推出“三三制”政策，即单位职工可以以房价的三分之一来购买住房。后来，到了1990年，由于种种原因取消了“三三制”，购买住房需要全款支付。

这么多年，管理层对房地产市场的改革如同“摸着石头过河”，谨小慎微，不断探索总结，试图寻找到真正适合时代背景下的房地产制度。

1998年7月3日，国家正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。

这一政策犹如石破天惊，深刻影响了中国楼市和中国经济的运行轨迹。至此，实行了近40年的住房实物分配制度从此退出了历史舞台。

也就是从这一天起，房地产行业真正进入市场化阶段。此后，房地产犹如脱缰野马，不断刷新着销售记录，不断贡献着经济增量。

但没有任何一招可以吃永远。去年，房地产迎来了盛极而衰的拐点，再次改革势在必行。

今年8月25日，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文）。中国第三次“房改”正式拉开大幕。

02

14号文明确两大重要目标：

第一，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。

第二，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

那么，问题来了，谁有资格买保障房？买几套？未来可以转让出售吗？

住房有困难、收入不高的工薪阶层以及城市需要引进的人才均可以申请保障房，标准不会是全国统一，后续会由当地政府来制定。另外，既然是保障房，必然是以家庭为单位，一个家庭只能购买一套。且购买的保障房不能长期闲置，更不能在市场中去流通出售。若因为各种因素想要转让，会由地方政府按规定进行回购。

另外，全国推行吗？谁来建保障房？商品房又如何定义？

14号文明确提出，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

按照七普数据，全国城区人口超过300万人的一共有35个，包括8个超大城市、15个特大城市和12个Ⅰ类大城市。

保障房供给主要有三种方式。第一，政府划拨土地，开发商承建建设。第二，利用闲置低效的工业、商业、办公等非住宅用地进行建设；第三，收购闲置商品房，通过改造变为保障房。

另外，监管层对于商品房的定位非常明确：让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求。那么，这也意味着未来商品房的各种限制都会被取消，包括限购限售、限墅令、郊区容积率限制等等。

总之，未来政府将主导“刚需需求”，而市场主导“改善需求”。

这不就是妥妥的新加坡模式吗？

早在1964年，新加坡就推出“居者有其屋”计划，其计划的宗旨在于：为没有支付能力进入房地产市场的居民提供公共住房，使其房地产市场发展模式逐步形成“80%组屋+20%私宅”模式。

在土地方面，由于新加坡以公用制土地为主，政府可以用非常低廉的价格征用大规模土地来建设组屋；在金融支持方面，可以动用公积金账户中的存款来支付首付和每月房贷，而购买私人住宅只能使用银行贷款；在供给方面，采取预售制，当政府推出的租屋项目申请量超过7成，项目便会开工建设，有效避免闲置风险。

同时，新加坡也鼓励发展私人住宅市场，满足少部分高净值人士的更高端的居住和投资需求。要知道，今年新加坡私人住宅项目价格中位数超过了120万美元，比香港房产价格的约116万美元还高。

对比起高昂的私人住宅房价，新加坡组屋房价中位数不到53万美元，少了50%不止。而80%的新加坡人都住在组屋里。

未来，中国也将采用新加坡模式。这就是中国房地产发展的新模式。

11月11日，住建部部长倪虹接受央视采访的时候给这个新模式进行了定调：理念上“房住不炒”，体制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制——以人定房、以房定地、以房定钱。

这对当前的商品房市场会有怎么样的影响呢？

在我看来，很多城市土地成本也就50万一亩，加上设施配套综合成本可能也就100万一亩，而大城市土地成本动辄几百万，上千万。单单土地这一部分，可能就会让保障房房价较周边商品房房价少30%-40%。再加上保本微利卖出来，房价可能再降10%。

那么，这会导致现在的刚需商品房的价格面临持续下跌压力。因为未来普通工薪阶层自然会选择价格便宜得多的保障房。而一二线大城市的核心地段优质改善型房价可能还会有上涨的动力。因为商品归商品，保障归保障，所有商品房的限制应该都会被取消。

现在，若手里还有多套投资性房产，是不是应该抓住最后的窗口期套现走人呢？否则，等正在保障房的供给上来之后，恐怕还得打骨折才能脱手。

03

10月底，中央金融工作会议强调，加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。“三大工程”即城中村改造、平急两用基础设施、保障性住房。

近日，有媒体报道，央行考虑通过抵押补充贷款（PSL）等政策工具，分阶段通过政策性银行提供中长期低成本资金，以支持“三大工程”建设，支持总额度将至少为1万亿元。

兵马未动，粮草先行。弹药给足，大规模的保障性住房相信会很快落地建设。

1998年是中国房地产的一个分水岭。25年过去了，房地产再次来到转型的十字路口——会由完全的市场化转变为半市场化，受益的是广大的普通打工人。

新一轮房改已经在路上，房产投资也离普通人越来越远。（全文完）