政策超预期，房地产板块一波高开“表演”，底部反转信号何时至？

9月1日，房地产板块再次风云突变，开盘大幅冲高后一度大跳水，延续昨日跳水戏码，截至发稿，板块涨幅全部回落，且个股走势分化，中迪投资涨停，万科A、新城控股涨超2%，渝开发、中华企业跌超3%，粤宏远A、深振业A等跟跌。

于此同时，家居板块盘中强势拉升，截至发稿，梦天家居、江山欧派、我乐家居涨停，欧派家居、尚品宅配、索菲亚涨超6%。

消息面，昨夜央妈连放大招，一是自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。二是住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，全国统一首套住房和二套房最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

重磅政策接连落地

近来房地产迎来多个利好，昨夜央行更是连续发文，想尽办法将房地产从ICU拉出来。具体来看：

第一，存量首套房贷利率下调了。央妈准许居民首套房贷的利率跟银行重新商量，9月25日起开始。根据测算，平均降幅大约为0.8个百分点，每个房贷家庭一年节约超5000元，还是比较给力的。

不过，原文措辞是“原贷款发放时的利率下限”（当时普遍4.8%左右），并不是如今的利率下限（4%），下调空间没那么大，这是要注意的。

以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。这是实实在在的利好消息。

第二、全国降低首套房贷比例和二套房贷比例。首套房降低到20%，第二套房降低到30%，而且利率也降了！对北京上海等二套房刺激不小！

第三、买房的贷款利率。首套房不变，二套房的利率下限，从LPR+60个基点，下调到LPR+20个基点。

此外，昨天万科召开2023年中期业绩会，会上董事会主席郁亮表示，今年全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。但按照城市化率、国外经验等保守估计，未来提升空间很大，房地产韧性仍在，只不过还需要一些时间。 

昨日此则消息也对于地产股的情绪形成明显压制。不过郁亮也表示，当前市场显然超跌，相信在各方面的共同努力以及政策端的持续发力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。

当初万科最先喊出“活下去”，现在喊出“跌多了"，这次看看万科能喊对吗。就整个房地产行业来看，伴随着人口老龄化、生育等因素扰动，未来比较难走出大的贝塔行情，大概率会是优胜劣汰，个别公司走阿尔法，不过短期刺激政策较多，情绪催化也是考虑因素之一。 

地产股还能投资吗？

伴随保交楼政策的落地实施，前期积累的大量未完工项目加快完工，竣工面积实现快速修复。2023年1~7月，全国房屋累计竣工面积达到3.84亿平方米，同比增长20.5%。其中，7月单月快速复苏，实现竣工面积0.45亿平方米，同比增长33.14%。竣工亮眼表现将贡献未来家居需求，B端精装工程率先受益，未来C端零售将逐步实现复苏。

银河证券指出，整体来看，2022年延期需求在一季度集中释放，4—5月以来终端销售有所走弱，家居消费呈现前高后低趋势。2023年1—7月，家具类零售额为811亿元，同比增长3.2%，增速放缓0.6 pct。其中，7月单月为126亿元，同比增长0.1%。展望后续，伴随政策出台，消费信心有望得到提振，进而带动家居需求复苏，在金九银十消费旺季实现亮眼表现。同时，2022年低基数背景下，全年有望维持稳健增长。

中信证券指出政策再次表明，房地产市场不会出现硬着陆，房地产产业链具备短期催化剂和长期布局逻辑，整体看好房地产产业链的投资价值，也看好房地产价格企稳对宏观经济的积极意义。

其进一步认为，房地产开发投资已经见底，房地产产业链的投资存在长期逻辑。

在需求侧，户籍改革近期再次提速，包括8月3日公安部重申改革目标、以及浙江、江苏等经济大省以省份为单位全面放开落户条件。

在供给侧，保障性租赁住房建设有助于解决符合条件的重点群体住房困难问题。总体而言，其认为当前房地产开发投资规模已经处于历史的底部，未来有持续反弹的可能。