凛冬已过，万木逢春，解读上实城市开发(00563.HK)市场机会的正确姿势

1、政策释放多重利好，珍惜政策落地前的地产板块配置窗口

近期房地产市场的利好政策纷纷释放，为上市房企们二级市场的表现带来了强劲的动力。在行情热络之际，市场也不乏对后市表现可持续性的担忧，那么，该如何看待接下来的行情走势？

正所谓，鉴古而知今，彰往而察来，从去年11月的政策底来看，或可以发现一些线索。

去年11月重磅的房地产政策莫过于“金融十六条”，此后伴随疫情防控措施优化，叠加一系列具体的关于房企融资、信贷等措施的落地，内房股的行情一致延续到了1月底，时间跨度长达三个月。

回过头再来看彼时“金融十六条”政策刺激带来的强力反弹，实际上仍然还只是一个阶段性低位。

（来源：富途行情）

对此，市场中亦不乏观点提到，过往历史房地产股票的最佳表现窗口并不在政策正式生效后，而是在政策即将出台时。这个时期往往是地产开发板块配置的关键时刻。在投资周期上看，政策预期明朗和政策陆续出台的时间，对地产开发板块的配置至关重要。

由此而言，随着重磅政策预期的信号释放，在后续一系列详细的政策落地前，仍然不失为配置的良好窗口期。

从当下政策层面来看，市场的转向和市场的信心较去年十一月实际上更为明朗和振奋人心。政策方面突出了稳增长和扩内需的重要性，尤其是对房地产市场的支持力度空前。

在7月12日，商务部等13个部门发布了关于促进家居消费的通知；紧接着，7月14，国家发改委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知；7月21日，国务院发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月24日，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”；7月27日，住建部明确政策优化方向提及“认房不认贷”、税费减免等措施；7月31日，国家发展改革委发布关于恢复和扩大消费的二十条措施，其中支持刚性和改善性住房需求被再次提及。同一时间，全国多个省市，尤其是一些城市，也纷纷表态适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

可以看到，此次政策支持的密集度和重视程度之高，为房地产市场带来了强有力的支撑。有理由期待，随着后面细化政策的陆续落地，还将为市场带来更强力且可持续的刺激效应。板块的全面修复已经在路上。

2、房企价值新的逻辑演绎：国企地产股的春天来了

遵循上述对后市的判断，聚焦到房企本身，不得不承认，行业正步入新的周期，并非所有房企都具备长期的机会。反而随着行业迎来新的变革，未来寻找行业的贝塔机会将越来越难，因此更需要把握的是具备强劲竞争实力的房企的阿尔法。

不妨从如下几个视角来看：

其一，在房地产发展新阶段，市场看好的逻辑不再聚焦规模本身，而是更看重房企的稳健性和可持续经营能力。

众所周知，过去几年，行业万马齐喑的局面下，即便是龙头房企仍然未能幸免于难，遭遇暴雷危机。反观之国企地产股在这一过程中表现更为稳健，反映到市场波动上也较民企地产股低。

国企地产公司在房地产行业占据着显著优势，其主要体现在拥有丰富的开发资源、较低的融资成本以及良好的不动产资产运营能力。这些优势使得国企地产股也更容易受到市场的青睐。随着板块的回暖，前期在行业低谷期逆势布局也将为后续业绩的释放带来更大的弹性，相对于民企地产股的缓慢“回血”，国企地产公司基本面的修复也将更为乐观。

其二，房地产行业步入存量阶段，市场对房企精耕细作的能力也将更为关注，并亲睐具备一二线核心资产的房企。

随着房地产行业进入高质量发展阶段，市场对房企的经营能力和核心资产的重视程度不断上升。那些专注于一二线核心城市，拥有优质资产储备的房企，将展现更快速且稳定的盈利和现金流创造能力，并因此在市场上获得更多的关注和认可。

以上述两大逻辑为基础，聚焦上实城市开发，这家拥有国资背景支持的房企，目前伴随市场的转暖，有望受到市场的关注。

上实城开是上海实业集团旗下最有潜力的房地产业务整合平台之一。其坚持在核心城市进行战略布局，致力于专业化、特色化的城市更新，拥有丰富的地产开发经验和强大的综合运营实力。随着此前国务院发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这也将对其构成直接利好。

从稳健性来看，过去一年在一众房企营收、净利面临腰斩的局面下，上实城开仍然保持了营收逆势增长，并稳定派息回馈投资者。可见其在经营层面上的卓越能力和稳健性。

值得一提的是，在今年5月，由上海易居房地产研究院主办的“2023房地产及物业服务上市公司测评成果发布会”成功举办，凭借出色的综合实力，上实城开斩获2023房地产上市公司综合实力50强、2023房地产上市公司风险控制5强。不难看出，外界对其综合实力和稳健经营能力的认可。

从运营能力来看，与传统国企的刻板印象不同，上实城开在市场化改革的推动下，注重体制机制的打造和专业的管理团队的建设和激励，从而赋予公司较强的创新力与活跃性。结合过往表现来看，公司一直能够紧跟市场趋势，不断贴近客户需求，提升产品品质，赢得市场认可。去年10月，由上实城开打造的上实·望海项目更是首开劲销9.9亿，形成强大的“网红盘”效应，这也充分展现其市场敏锐度和产品竞争力。

长期以来，上实城开深耕上海，积累了大量的核心资源，包括土地储备、优质项目、专业人才等。这些核心资源为公司的持续发展提供了坚实的基础。

未来，随着市场环境的进一步改善和政策的积极支持，可以期待的是上实城市开发有望继续发挥其竞争优势。而在当下国企地产股春天来临之际，其后续市场表现或也将带来惊喜，不妨拭目以待。