深圳楼市，缺口敞开了！

作者：余飞

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深圳楼市缺口敞开了

三年时间，转瞬即过。7月15日，就是深圳楼市加码政策将满3年之际，届时将数十万张房票将被释放。

三年的时间，对于很多青少年来说，可能是最快乐的初中三年或者高中三年的快乐校园时光，但对于深圳楼市来说，却经历了沧海桑田的变幻。

2020年7月15日，深圳为遏制房价过快上涨，为了遏制投机炒作，宣布了8条措施，也被市场称之为“深8条”。

其中两条至为关键：

第一，拥有深户购房者必须满足入户及购买社保均满3年，如入户不满3年，则须购买社保满5年，非深户社保满5年，方可在深圳购买住宅。

对户籍人口要求落户满一定周期才能购房，这是深圳拉开的序幕，之后杭州、东莞等城市纷纷跟进。

第二，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

也就说，新落户的深圳人，需要落户满三年才能买房（社保满五年除外）。

此外，离婚买房的套路也被堵住了。离婚三年内，之前的房子还是会被记录在案。

这是三年前的政策。如今即将满三年，一大批三年前落户的人，将获得房票。同时三年前离婚的人，也将再次获得房票。

乐有家研究中心披露了一组数据：

2019年深圳常住户籍人口约494.78万，2020年常住户籍人口约514.1万。两者相减，2020年深圳常住户籍人口增加约19.32万人；同时，2020年深圳常住非户籍人口增长了400万。3年期间，这类人群的社保缴纳时长也在不断积累。由此预期，今年深圳会有数十万拥有深户人员获得购房资格。

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会改变深圳当下的行情吗

这一消息，这两天被各路媒体大肆宣传。其实这根本构不成对深圳楼市的利好。

首先，这所谓的即将要被释放的数十万张房票中，有很多都是已经社保满五年的，也即其中有相仿一部分人早就有房票了。

其次，当年的“深8条”并没有改变深圳楼市的走向，也即限购收紧，并没有改变深圳当时火热的行情。

以新房来看，当初“深8条”发布之后，新房成交量反倒一路攀升，直到2021年2月份才改变方向。

二手房方面，限购收紧之后，成交量连续下跌了三个月，三个月之后成交量又开始攀升，真正的转向，也是在2021年2月份，因为二手房参考价，正是这时候发布了。

此外，深圳的房价也并没有因为限购收紧而转向。深圳房价直到2020年年末与2021年年初，才见顶转向。

总结来看，限购收紧，并没有改变深圳楼市的方向。

不仅深圳，事实上，上一轮限购，对南方大多数城市的房价都没有起到多大作用。南方大部分中心城市都成功穿越了调控周期，房价始终没有回头，大多数城市房价转向，都是从去年年中开始的。

深圳算是南方热点城市中，房价转向的领军者，比大多数城市都要早。

同样地，限购收紧没有改变很多热点城市之前躁动的局面。而去年以来的限购大放松，同样没能托起他们的成交量。

去年以来，福州、沈阳、佛山、东莞、廊坊等城市全面放开了限购，武汉、苏州、南京、杭州、郑州等城市大幅收缩了限购圈。

但这些城市的成交量，去年依旧没有什么起色。

这些真实的市场走向告诉我们，限购在楼市涨跌过程中的作用，其实效果有限。

这也是我为何说，即便针对户籍人口要求落户满三年的“限购政策”即将到期，深圳即将释放所谓的数十万张房票，也很难有一波新的购房浪潮的原因之一。

另外一个更为关键的原因，则是目前的市场，即便全部放开，也很难有起色。因为影响当下市场的关键因素是：

高房价与低收入之间的鸿沟越来越大，丧失预期和收入与就业不确定性加大，信心丧失等。

这些限购放松改变不了，限购到期，房票释放，同样改变不了。

当下的深圳成交市场，依旧一片肃杀。新房维持在3000套左右的低位，二手房已经跌回了“2”字打头的规模。

深圳最新还发布了一个大招：二证合一，也即过去双拼房的两个证，可以合二为一。

根据每日经济新闻披露，双拼房是历史遗留问题，此前在市场限购不严时，受70/90政策影响（要求楼盘70%以上的房子在90平方米以内），广州、深圳、佛山、东莞等地出现了一批双拼房，因为这些房子明明是一套房子，只有一个入户门，但有两个房产证，需要两个名额购买。

中原地产曾做过统计，深圳至少有9万套双拼房，涉及全市120多个小区。但不是所有的双拼房都能两证合一，要到柜台进行审核。

双拼房两证合一，可以腾出很多人的购买名额，也能释放很多房票。

但关键因素不解决，这些修修补补的招数，对市场很难产生较大涟漪。

从宏观环境来看，包括深圳在内的绝大多数热点城市的房价调整，还远不到说结束的时候。

因为影响这一轮楼市调整的关键问题没有得到解决。

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调整周期还远不到说结束的时候

第一，有效需求越来越少。

理论上来说，大城市的购房需求还是很旺盛，毕竟大城市的房屋自有率都比较低，以深圳来说，深圳的房屋自有率才30%左右，也即还有70%左右的人没有自己的房子。

但空有需求有何用，买不起，这些需求就是无效需求。

高房价与低收入之下，很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望，更何况现在收入与就业都存在着较大不确定性。

买不起房的人，比之前更多了。

望房兴叹，收入缩水，就业摇摆，躺平的思潮已经在人群中开始发酵。反正奋斗也买不起，何必还苟延残喘。

今年的五一和端午旅游出行人数都创下了历史新高，但旅游收入均相比于疫情之前的2019年还缩水了。

这说明什么，说明大家现在都爱旅游，即便是穷游。

口罩三年让大家，想明白了很多事情，追逐当下的快乐享受，追求吃喝玩乐，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什么都重要。

所以，现在出现了“绝代佳人”，也即没有房贷（不买房）、没有车贷（不买车）、没有后代（不结婚生子）。

这其实就是日本低欲望社会的初期阶段。

第二，供大于求。

当下，除了深圳等少数城市外，大多数城市的房屋供应都大于需求。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

此外，泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中，只有一线城市低于1，二线和三四线城市都大于1。

所谓套户比，就是城市的房屋套数和户数之比，大于1说明，房子套数比户数还多，供大于求。

第三，人口见顶转向。

人口已经见顶。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。

伴随发生的则是，2022年全国已经公布人口数据的266个城市中，有143个城市人口在减少，人口减少的城市数量规模超过了一半。

而在减少的队伍中，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市。四大一线城市去年人口罕见集体减少。

第一点和第三点，是当下一线城市调整的关键因素。

其他热点城市，则共同受到以上三个因素的困扰。

人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短，尤其是那些人口流失的三四线城市。