彩生活(1778)的最新调研解读

上周格隆汇资深专家97MOCHA完成了对彩生活上市后的再次调研,基本信息反馈如下:

·公司目前的物业管理面积全国第一,是万科、中海、绿城的其他国内同行的两倍左右。

·管理层给的物管面积增长目标:截止2014年6月底1.7-1.8亿平米,2014年底2亿平米,2015年3.5亿平米,2020年10亿平米。

·两种方式完成增长目标:招标和收购,其中收购标准是项目IRR20%以上,目前平均收购成本2元/平米,预期未来将上升至4元/平米,IPO60%的资金用于收购

·增值服务:(1)增设邻里互动圈(2)奇虎这边在考虑在彩生活社区免费推广其路由器

假设以上数据成立,格隆简单测算是(数据未做模型):按照公司面积增长指引,公司去年底物管面积0.64亿平米,今年底2亿平米(考虑到2014年6月底就达到了1.7-1.8亿平米,2亿平米应该相对保守),增速超200%,假设物管业务收入翻两倍,其余两块业务保守假设收入增速分别为70%和100%,综合下来可以粗略估计今年收入增长130%,由于利润率水平趋势向上,其净利润增速约200%至2亿人民币,扣除今年1500万的上市费用后,上周五收盘价4.9元对应2014年21倍,对应2015年约11倍,2015年至2020年纯利复合增长率30%。

简而言之,如果公司以上物业管理增长目标能够达成,即使完全不考虑O2O互联网概念对估值的提升,公司的估值还是有吸引力的,尤其明年。如果市场价格能有一定的调整,则长远看是值得跟踪的;
如果从长期看,判断公司长期趋势,可以重点关注两个指标,即面积增长和APP活跃用户数增长,前者反应公司基础业务的增长情况(安全边际),后者反应公司增值服务的增长情况(想象空间)。
*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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