国央企、城投等强势入局，绿城管理(09979.HK)领航代建赛道新趋势

伴随城投等新参与者成为拿地主力，代建行业的发展边界也在不断发生变化。

日前，国泰君安证券发布首次覆盖研报，预计代建市场规模将保持高增速(至2027年每年增长20%左右)，龙头公司绿城管理(09979.HK)的利润有望录得强劲增长，给予该公司“买入”评级，目标价10港元。招银国际也相继发布研报，表示看好绿城管理的市场表现，并维持买入评级，目标价9.39港元。

从上述两家机构给予的目标价来看，与当前绿城管理7.27港元左右的二级市场价格相比，最高已存在超过35%的上涨幅度，为代建市场带来了更多想象。

今年以来，国央企、城投、AMC及金融机构在土地市场中扮演着越来越重要的角色，其背后潜藏的巨量代建需求也随之加速释放，带动代建市场空间不断增大。在此背景下，以绿城管理为代表的代建龙头或将率先迈入全新的发展机遇期，迎来新一轮的增长。

土地市场“新力量”

过去一年里，作为土地市场托底力量的代表，地方国企、城投等纷纷成为拍地“主角”。中指研究院统计数据显示，2022年，全国全口径住宅用地土地出让金41750亿元，同比下滑31%。其中，城投拿地22494亿元，占比高达54%，备受市场瞩目。

火热的势头延续到了2023年。根据中指研究院发布的2023年1-3月中国房地产企业拿地面积数据，在50家代表房企中，以央国企为代表的头部企业拿地金额及面积显著多于其他代表企业；全国拿地面积前20名里，城投性质的企业占13家，是绝对的拿地主力。

另一方面，随着金融支持房地产市场的政策相继出台，金融机构纾困房企的帷幕已缓缓拉开。房地产行业急需出清的背景下，不少金融机构或AMC纷纷向房企伸出援手，开展保交楼金融支持服务。

国企、央企和城投平台托底拿地，叠加金融机构纾困房企等，土地市场参与者的结构已然发生改变，这无疑将给代建市场带来更多新增“刚需”。

以城投公司为例，据克而瑞的统计数据，去年城投拿地建面占比超过全国土地总出让面积的一半，但其地块开工率仅为8%。

不难发现，在业内普遍缺乏房地产项目开发经验和能力的状态下，手握多宗地块的城投平台更加需要专业的代建服务服务，对于“代工”的需求将持续扩大。在这一点上，其他非开发类企业也有相似之处，如金融机构就需要通过代建为保交付任务的完成作保障。

在此背景下，较为先进的、高效赋能的代建模式顺应了这一发展趋势，大规模的代建增量需求有望加速释放，为代建企业带来了很好的业务契机。受此带动，代建市场或将进一步扩容升级，迎来稳健的景气度及确定的长期增长趋势。

其中，在国央企、城投代建等方面具备深厚积淀的绿城管理将有望率先建立市场竞争优势，推动国内代建行业发展一路走强。

抢占政府代建先机，绿城管理拥抱新机遇

作为目前代建行业的领军企业，绿城管理在政府代建领域已拥有接近20年的经验，公司早在2005年便凭借杭州江干区“城中村”改造和安置房项目建设进入政府代建领域，随后其政府代建项目的体量和品质更是连年位居行业领先地位。

在这一过程中，绿城管理打造出一个个优秀的政府代建样板，形成了良好的行业口碑。公司斩获了包括詹天佑奖、广厦奖、钱江杯等知名奖项，其打造的杭州海潮雅园、湖头陈花苑，缙云的西桥世家等项目也均被誉为当地“最美保障房”。

杭州海潮雅园

发展至今，绿城管理在政府代建方面的能力仍在不断得到夯实。

2022年，在房地产市场处于下行周期的情况下，公司抓住“十四五”期间保障房建设这一机遇进行全国化扩张，其政府代建业务实现营收7.81亿元，同比增长36.6%，占整体收入的29.4%，业务表现颇为突出。

值得关注的是，截至2022年末，绿城管理成为中国首个总合约建筑面积冲线“1亿平”的代建公司，其中政府类代建占比高达33%左右；在公司已开工在建项目中，政府代建面积占比更是超过了52%。可以说，绿城管理对于城投类、保障类项目早已驾轻就熟。

对于第三方代建而言，国央企、城投平台无疑是稳定而优质的客户。在这一点上，绿城管理已率先洞察市场方向，在公司2022年新拓的项目中，来自国企及城投类客户的面积占比高达66%，客户结构持续优化，业务高质量发展可期。

近年来，凭借自身的品牌、管理及资源整合优势，绿城管理持续探索纾困类项目，激发企业发展新动能。去年以来，绿城管理牵手金融机构和各类委托方介入多个资方纾困项目，并取得良好成效。

迄今为止，绿城管理的资方代建业务连续三年复合增长率保持在20%以上，其内在发展潜力加速释放，展现出巨大的增长势能。

扎实的业务能力背后，源自绿城管理紧扣发展脉搏的经营节奏。

众所周知，以轻资产为业务特点的代建模式具有天然的抗周期属性。但在这之外，绿城管理业绩持续增长背后的内生动力，更多来自公司不断根据市场变化，灵活调整委托方、区域和产品结构的经营方略。同时，多元化的业务板块也使公司更具市场韧性。

据绿城管理预测，随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建服务需求将稳步增长，中国的代建行业渗透率将达30%以上。

通过对市场研判、业务、品牌等能力的输出，叠加央企信用背书，绿城管理已为合作各方及代建市场带来了足够信心，后续增长空间将进一步打开。基于此，公司对归母净利润的指引由原来的25%调整到了30%的增速，依托行业景气度持续向上，其接下来的表现更加令人期待。