起底办公物业，其市场机会究竟有多大？

伴随现代化办公楼市场发展，优质办公楼物业管理价值凸显。建立先进服务标准、营造良好办公体验、树立高端商务仪式感，离不开专业物管公司。相比住宅，办公楼物业服务标准更高，设施设备更加复杂，对服务商专业化能力要求更高。同时，市场化定价、管理费与租金收入正向关，有助推动品质服务走上正循环。

作为优质细分赛道，办公物业管理正呈现发展新趋势。作为高毛利的细分领域，正吸引越来越多竞争者躬身入局。原有行业格局，将面临变革。更加激烈的竞争局势下，头部企业聚焦核心，加大市拓，尽快占据、巩固领先优势。从以硬件品质为中心，向软性服务、综合服务为中心转变。内优运营，提升规模化、精细化管理能力，是更长久的挑战。

那么，当前办公物业的发展现状如何？其盈利水平、管理规模如何？当前有哪些典型企业？办公物业的未来发展趋势是怎样的？本文将对此做一一解读。

本文节选自《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》。

一、办公物业管理发展现状

1、办公物业管理主要参与者

相较于世界主要经济体超过百年的办公楼发展史，中国现代化办公楼市场兴起，大约只有三十多年。早期进入中国的外资以及港澳台企业，由于缺乏现代化的办公楼，甚至只能租赁酒店套房用于办公。办公楼物业管理领域，尤其是高端办公楼，国际五大行等拥有传统优势。国际公司在逾百年的办公物业运营管理中，构建起成熟的运营管理标准；在全球化布局中，管理过各种类型项目、适应各地的标准要求，积累起丰富的办公楼宇管理经验。

国内地产公司早期多以住宅开发为主，涉足办公楼领域时间较短。在专业经验要求较高的领域、例如超高层类办公项目中，目前还存在短板。但是，多家国内领先的品牌物企，正多措并举、大力加快办公楼物管业务布局。目前，国内物企在办公楼领域居领先位置的主要包括：万物云、招商积余、卓越商企服务、保利物业、中海物业、华润万象生活等。领先物企代表多为国企。

2019 年，万科物业与戴德梁行在大中华区成立合资公司，万科持股 65%，实质接管戴德梁行大中华区物管及综合设施管理业务。根据 2022年万物云招股书中表述，万物梁行 2021年收入超过国际五大行中国区物业及设施管理收入，成为中国区域收入最高的商企服务企业。

2019 年，中航物业与招商物业合并，由中航善达正式更名为招商积余。合并前，中航物业即以机构物业为主导拓展方向，并谋求全国性布局。 着力打造金融、政府、高端办公楼等专业性板块，在机构物业市场处于领先地位。卓越商企服务，是领先行列中为数不多的民企。自 2006 年接管集团办公楼项目、并首次承接第三方项目开始，卓越商企服务走上商管第三方服务为主的道路。2021 年，公司 84% 管理面积来自于第三方，63% 的营业收入来自第三方。

伴随业务发展，多家头部物企在商办领域推出专属服务产品线，例如绿城服务的绿城云享，保利物业的星云企服，中海物业的海纳万商，金茂服务的“GOLDEN”商写特色服务包等。

2、办公物业管理盈利水平

盈利能力上，办公楼物管毛利率显著高于住宅、公共物业等其他业态，是细分业态中盈利能力最强的业态之一。

根据卓越商企服务、华润万象生活和招商积余等年报披露数据，2021 年，卓越商企服务办公楼物管毛利率 25.5%，比住宅物业高出 8.5 个百分点。华润万象生活办公楼物管毛利率 28.1%，比住宅高 13.1 个百分点。招商积余未公布非住细分业态毛利率水平，但比较住宅和非住业态整体，非住毛利率为 13.60%，而住宅为6.57%；同时在非住细分业态中，办公楼以 15.89% 的管理面积贡献了 41.76% 的营业收入。

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二、办公物业管理市场空间及驱动因素分析

1、办公物业管理发展的驱动因素

办公物业需求兴起，与GDP 尤其是第三产业的发展量级密切相关。2000 年前后，随着第三产业增加值呈倍数级增长，中国现代化办公楼市场逐渐形成，并在 2010 年后进入加速发展阶段。根据国家统计局数据，自 2000 年以来，办公楼每年新开工量逐年攀升，2010 年后开始翻倍增长，在 2014 年和 2019 年达到历史高点。 2000-2021 年间，房地产开发企业累计办公楼新开工面积 9.11 亿平方米。最近十年，平均每年新开工办公建筑面积约 6400 万平方米。办公楼市场蓬勃发展，带来办公楼物管空间的快速增长。

2、办公物业管理市场空间分析

基于行业整体管理面积基数和历史增速，结合 500 强样本企业办公物业管理比例，对未来办公物业管理成长空间进行推演。2000-2021 年间，国家统计局公布的房地产开发企业累计办公楼新开工面积 9.11 亿平方米。2021 年，500 强企业办公物业管理面积中，写字楼物业占比 63.08%，政府机关办公物业占比36.92%。假设房地产开发企业累计开工面积 9.11亿平方米为写字楼物业占比，反推全国办公物业管理面积总量，2021 年约为 14.44 亿平方米。

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三、办公物业服务市场数据分析

（基于样本）

一、办公物业管理规模分析

1、500 强企业办公物业管理项目情况

2021 年，500 强物企中 456 家企业布局办公业态，办公物业管理项目总数为 22776 个，同比增长15.09%。企业平均管理项目数量为 50 个，单项目贡献面积为 7.18 万平方米。 

2、百强企业办公物业管理项目情况

2021 年，百强企业布局办公业态的物业服务企业 98 家，管理项目总数为 13051 个，同比增长 19.12%。2019 年至 2021 年，百强物企管理办公项目数量从 9459 到 13051 个，年复合增长率达 17.46% 。2021 年百强企业管理的办公项目占 500 强企业总办公物业管理项目的比例为57.30%。

3、500 强企业办公物业管理面积情况

2021 年，500 强企业办公物业总管理面积达16.35 亿平方米，占 500 强企业总管理面积比例为 10.14%，占行业总管理面积的比例为 4.66%。500 强企业平均管理面积 358.45 万平方米。

从办公物业服务的业态细分来看，500 强物企办公物业服务规模最多的是商业写字楼，约占500 强企业办公物业服务总规模的 63.08%，政府机关办公物业占 36.92%。 

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二、办公物业经营绩效分析

1、500 强企业办公物业服务收入情况

2021 年，500 强物企办公物业服务总物业费收入达 766.70 亿元，同比增长 21.47%。500 强物企办公物业服务总物业费收入占 500 强企业总物业费收入比例为 21.42%。500 强企业办公物业的物业费收入均值为 1.68 亿元。

2、百强企业办公物业服务收入情况

2021 年，百强企业办公物业费收入总值为454.46 亿元，同比增长 24.51%；2017 到 2021年复合增长率为 23.97%。百强企业办公物业的物业费收入占 500 强企业办公物业的物业费收入比例为 59.27%。百强企业办公物业的物业费收入占百强企业总物业费收入比例为 19.27%。

3、500 强企业办公物业的物业费水平

2021 年，500 强企业办公物业服务平均物业费为 6.85 元 /（平方米·月）。其中，包干制项目平均物业费 6.51 元 /（平方米·月），酬金制项目平均物业费 8.91 元 /（平方米·月）。 

从不同项目来源看，承接所属或合作开发商项目平均物业费为7.80 元 /（平方米·月），外拓第三方项目平均物业费为 6.17 元 /（平方米·月）。 

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四、办公物业管理行业动态

1、区域选择：聚焦核心城市，深耕精拓

办公楼市场用户需求呈现头部城市聚集特征。在办公市场需求潜力方面，根据 JLL《2021 中国办公楼市场白皮书》分析，中国各级城市办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间仍处于早期发展阶段。经济总量排名前 10 城市的潜在需求总量超过其他 200多座城市的需求潜力总和。 

典型物企在区域发展选择上，呈现出聚焦核心城市、深耕重点区域的特征。万物云在商企及城市空间服务战略上，聚焦增加重点区域业务浓度，主要布局经济最发达的高线级城市、核心空间。2021 年，该模块来自一线城市、香港、新一线城市贡献的营收占比 74.4%。 

2、拓展策略：市拓激励+ 战略收购

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3、发力大客户策略，PM+FM 双轮驱动

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五、办公物业管理的发展前景和趋势

1、数字化转型，关注信息安全

高端办公楼物业管理向数字化转型，智慧化管理是必然趋势。主要体现在两方面，一是将智能化作为精益管理的承载工具和方法，通过物联网技术、智能监控、在线工单等具体手段，提升管理的效率，提升客户满意度。另一方面，是基于线上平台、围绕商务楼宇，提供多元化、定制化、个性化服务，沉淀会员系统，打造商务增值服务生态。例如，卓越商企服务搭建“E+FM 智慧双平台”，“FM 智慧管理信息平台”是对设备维修及维护请求及时响应，提高公司设备维护效率。 

2、企业定制化综合服务，完善商务生活场景

商企客户服务内容上，既要满足高效办公、提升团队协作效率，又要适应科技创新企业多元化、个性化、潮流化办公生活新需求。企业定制化综合服务是大客户策略重要抓手。

3、精细化运营，楼宇减碳是趋势

近两三年来，在供给迭加疫情等多重因素影响下，主要办公楼市场空置率持续攀升。大环境下，租户选择办公余地增加，持有物业经营竞争加剧。市场竞争压力倒逼办公楼提升服务能力，提高精细化运营管理能力。其中一项重要的内容，即在办公物业运营管理中开展节能减碳实践。

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