住房租赁”金融17条“：卖房新花样

关注「斯隆投资笔记」，发送数字“666”，送你20本「豆瓣高分投资书籍」

前几天，住建部公布了一个震撼的数字：全国城乡的房屋建筑，已经达到了6亿栋！

注意，是6亿栋，不是6亿套。

这让我想起《置身事内》讲的一个段子，说深圳一档美食节目采访城中村的一家小店，老板说虽然挣得不多但是很开心，自己还有10栋房子可以收租，一栋有7层。主持人的微笑被这突如其来的70层楼拍扁在了脸上……

住建部补充说，6亿栋房屋中，90%是农村自建房，10%是城镇房屋，后者数量约为4700多万栋，包括住宅与非住宅两大类。

让我们来做个简单估算。假设城市房屋中住宅与非住宅各占一半，每栋住宅假设有50户（实际高层远不止），那么中国现存城镇住宅近10亿套。根据2021年人口普查数据，中国城镇人口约为9亿人，相当于人均一套房。

由此可见，城镇住房过剩，已经是一个不争的事实。

带着这一认识，再来看人民银行、银保监最新发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，你就明白此中深意了。

简单解释，此举是为了进一步鼓励房地产销售、去化商品房库存，通过提供优厚的金融条件，鼓励企业批量购房用于租赁。比如支持商业银行向租赁住房发放开发贷，期限3-5年；鼓励向住房租赁企业发放经营性贷款，期限最长20年等等。

为什么要另开“住房租赁”的新局？因为目前的救市政策，无论需求端还是供给端，都是雷声大雨点小。

先看需求端。各地鼓励住房消费的政策层出不穷，卷得厉害，最低房贷利率已经到了3.7%，但房价上涨的预期没有了，购房者的热情已经浇灭了。

症结出在高耸的房价。就我目前居住的北京小区来说，买房远不如租房划算，买房的钱足够支付80年的租金，房价不降就看不到买房的逻辑。但目前所有政策中没有一条是降房价的，因为房价下跌会引发系统性金融风险，导致家庭、金融机构甚至地方政府的资产负债表崩塌。

再看供给端。支持房地产企业融资的“三支箭”射出去小半年了，出险房企的情况依然不见好转。1月住建部年度工作会议上，一句“慢撒气”化解风险，浇灭了出险房企的希望——早晚是要“撒气”的。

关键在于资金监管变严格了。出险之前，一个典型的房地产项目，房价大约是土地价格的三倍，第一年拿地、第二年预售、第四年交房。开发商只需要在第一年投入土地款，盖楼成本可以让施工方垫付，第二年开始就能取得预售回款，相当于初始投资只占用了一年，就可以继续实行对新项目的投资。

魔法开始了。一个自有资金100亿元的房企，第一年启动10个项目、每个项目投资10亿元，第二年不仅收回100亿元本金，还无偿占有了100亿预售资金，所以第二年就可以启动20个项目，第三年还清第一批项目的开发成本后还可以启动30个项目……以此类推，如果不考虑人员限制，理论上房企的资产和负债可以同步实现直线增长。这还没考虑找银行和信托公司借开发贷，加上杠杆，速度更快。

现在问题来了。预售资金突然被地方政府严加看管，用于“保交楼”，于是拆东墙补西墙的游戏玩不下去了，不仅拿地的钱没了，就连前面欠下的施工方垫资和金融机构贷款都还不上，不得不甩卖历史项目来还钱，而且还不能“贱卖”，不然就会出现资产都卖了负债还没还清的情况，俗称“资不抵债”，又称“破产”。

说回到住房租赁新政。《意见》中给出的融资条件不可谓不优厚：首先房企可以低价取得租赁住房土地，然后跟银行申请3年开发贷用于保交楼，到期后继续申请经营性贷款置换开发贷，经营贷的期限可以长达20年。

跟之前一对比你就会发现，地产商不用预售资金也可以实现“空手套XX”！今天A股一片绿，但是招商蛇口、金地集团、保利发展这几个地产优等生还是飘红了。

当然，这一切的繁华与出险房企没有半毛钱关系，想开新局？对不起，你有本钱吗？上一把的债还清了吗？

斯隆最新持仓：

• A股：股票组合 30%，中证1000ETF 19%
• 港股：腾讯控股 19%
• 美股：纳指ETF 31%，中概互联网ETF 1%

最近交易：2月16日，清仓恒生ETF，本轮持有3个月，获利19.8%。注：本文内容不构成投资建议。文末留言，免费获得专业咨询。