丁彦皓（可信财商）：2023年楼市总体有一波小阳春，但是后劲不足，且涨幅极为有限

2023年楼市总体有一波小阳春，但是后劲不足，且涨幅极为有限

在可信财商周日公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产

一、中国的存量住房严重过剩，且政府为了发展实体经济与高科技产业，必然行政性管控流入房地产市场的货币总量

2月15日，国新办在第一次全国自然灾害综合风险普查工作发布会中提到，全国城乡总共有6亿栋住房

当前城市住房约有3亿到3.5亿套，按照每户3人算可满足10.5亿人居住

黄奇帆就曾经吐槽过，中国房子严重过剩，20%的人口建造了全世界50%的房子，未来肯定会有大量的房子会变被废弃掉

房地产是个具有区域特征的结构性市场，不同地区的房地产市场呈现不同的特征，甚至截然相反

中国的房地产是个市场的产物，基本面持续衰退地区的房地产泡沫已经大幅破裂，而经济发展可持续地区的房价依然坚挺的关键是其受基本面的支撑，能够持续

一二线与核心城市依然存在结构性的供需失衡，即供不应求，推动房价的上涨，但是全国的存量已经严重的过剩，导致大量产业附加值低、经济不可持续地区的房地产将会长期萎靡不振

未来中国经济发展的主脉络必然是坚守实体经济与高科技产业不动摇，必须确保房地产不能再对实体经济与高科技产业形成挤压

货币政策虽然将会持续大幅宽松，但是为了发展实体经济与高科技产业，必然要行政性限制流入房地产市场的增量货币，所以未来几年出现货币推动房价非理性繁荣的概率极低

这就意味着这一轮受政策宽松推动的房价上涨必然极其有限，但是必须通过人为的政策宽松推动房价的产生一轮小阳春，形成赚钱效应，挑动市场情绪，刺激市场购买

二、一二线与核心城市的房价依然呈上涨的态势

未来中国的房价涨跌更多是基于基本面的演变，增量货币流向也是尊重这一逻辑，曾经受增量货币推动的全国房价整体上涨的现象断然不会再现

事实在全球无底线货币宽松与债务堆砌的虚假繁荣模式之下，凡是政治稳定与货币独立国家核心城市的房价都呈持续上涨的态势，中国依然摆不脱这一悖论

未来中国经济降速与收入结构分化已成为必然，社会增量财富将会持续向少量的精英阶层聚集

另外，基本面持续提升的事实导致一二线与核心城市可交易的房产会越来越少，捂盘惜售，而一二线与核心城市的增量需求是全国，乃至全球收入最顶级的那一群体

其房价收入比为房价/（父辈资产性收入交首付 + 子女未来的人生还房贷），中国经过40多年的高度发展，相当一批人积累了巨量的财富，这一群体远远超越一二线与核心城市可供交易的住房总量

将最终导致一二线与核心城市住房的基本面持续提升，最终推高房价，这也是一二线与核心城市坚持限购与差异化购房政策的关键

三、未来中国的房价维持总体稳定，个别地区的房价也呈小幅上涨的态势

虽然目前国家为了稳经济与解决就业，又将房地产列为支柱行业，但这必然是权益之计，断然不可持续与过度

另外目前政府已经被高房价彻底绑架，让其在前后摇摆，首鼠两端

一方面，房地产是最佳货币载体的属性决定，政府必须控制房价的非理性繁荣，对其人为干涉，确保其断然不能脱离内在价值而肆意上涨，杜绝风险积聚过度与防范对实体经济与高科技产业的挤压

另一方面，财政枯竭、经济下滑与失业率高企又要让政府必须推高房价，甚至人为控制房价的下滑过快，引爆区域性的金融风险

这就意味着未来中国的房价维持总体稳定，个别地区小幅上涨最为理性，曾经靠天量货币推动的非理性繁荣断然不会再现

另外，叠加过去几年的强势调控，中国房地产市场基于以旧换新与以小换大的循环链条被彻底打断，以致于螺旋式上升的房价被人为遏制，导致房地产市场的萎靡与有价无市

除非政府不顾及代价的无底线货币投放外，中国的房地产市场很难再现以往脱离内在价值的非理性繁荣

高房价与降速的经济已经形成了鲜明的反差，尤其未来中国社会的增量收入会更加向少数的精英阶层靠拢以及基于薪酬的打工模式不可持续与收入有限的事实决定大量中低收入群体的购房意愿极其萎靡

房价趋于理性后，社会整体的购买情绪消沉，换房的意愿也不强烈，而房价较低地区的住房严重供给过剩，遏制了房价的上涨，这是房价上涨到一定程度后的必然选择，也将是未来中国房地产市场的常态

四、中国房地产的破解之道就是经济依然维持一定的增速与尚有一定的城市化空间，不至于陷入规模化的金融危机

房价上涨到目前的态势，已经沦为区分收入阶层的关键，即拥有一二线与核心城市高品质楼盘的家庭相对无房的家庭而言，构建了一条不可逾越的阶层护城河

另外，房价正在成为决定产业分布与人口流动很重要的因素之一

一二线与核心城市正在通过高房价硬是将中低收入群体挤至房价较低的地区，让其具备发展基于人力增量投入的劳动密集型产业，高房价地区只能从事高附加值、低劳动需求的高科技产业

一二线与核心城市的房价过高导致太多的潜在购房者与置换者既交不起首付，也还不起房贷，不得已只能逃离

留下来的广大中低收入阶层的收入极不稳定，且相对有限的事实导致其购房需求只能诉求于老破小，诸如上海300万以内的老破小成了新增需求的主要购买目标

对于不愿意接纳老破小的群体只能逃离，在房价较低的城市购置房产，形成全国一盘棋的腾挪格局

目前少量超高收入人群凭借限价人为导致的一二手价差，套取新开盘楼盘的价差红利

但是基于薪酬的中低收入收入群体很难凭借努力购买一二线城市品质较好的优质楼盘，导致房价已经脱离了其潜在需求可承受的范畴，现已陷入有价无市的尴尬，短期根本无法变现

但是中国房地产的破解之道就是经济依然维持一定的增速与尚有一定的城市化空间，这让中国房地产市场能够通过发展逐步化解所面临的一切困境，也是中国房地产市场能够兜底的关键，不至于陷入规模化的金融危机

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作者简介：

丁彦皓 博士、博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教