本质问题就搞错了

昨天有个小伙伴问了个很有意思的东西，他说现在不是房子不好卖，大家还贷款压力大么。

为啥不能把房贷时间拉长，比如说现在最长贷款时间30年，拉长到40或者50年，每个月还款负担不就轻了么。

这其实是把本质问题都搞错了，就算能把房贷时间延长到40年，你每个月要还的房贷，也并不会少多少。

我们这里举个例子，你很容易就会看出来里面的问题，到底在哪里了。

通常我们去做房贷，贷款那个时间点的利率，就决定了你这个房贷的终身利率。

比如你贷了100万的房贷，按照之前4.9%的利率计算，那么贷款30年每月需要还贷5307元。

如果把时间拉长到40年，那么你每月需要还贷4755元。拉长到50年的话，需要每月还贷4471元。

拉长到100年的话，每月需要还贷4114元。如果拉长到1000年，每月需要还贷4083元。

贷款本金100万贷款利率4.9%贷款年限贷款月供30年530740年475550年447160年4312100年41141000年4083

可以看出就算把贷款时间不断拉长，每月的还款金额也不会低于4000元，只会无限接近这个数字。

这里可能有人要说了，这不科学啊。感觉上应该是时间越长，每个月还款压力越小么。

并不是这样的，时间拉到再长，每个月的还款金额也不会低于四千这个数字，只是会无限接近而已。

为啥会出现这个现象呢？因为这是贷款的本质决定的，房贷这东西也不会例外。

贷款的原理就是，你这个月欠银行多少钱，那么这个月你就还本月的利息和一部分本金。

所以不管你的房贷是等额本息还是等额本金，从底层逻辑上都是贷款，道理其实都一样。

100万贷款的利息，如果在4.9%的利率水平下，每个月的利息都超过了4000块。

所以即使你无限延长贷款的时间，想通过这种办法无限压低月供，其实也是有下限的。

下限其实就是每个月的利息，这个数值一旦确定，每个月你还款的下限就是确定的。

通过拉长贷款的还款时间，你能减少的也就是贷款的本金部分，利息部分是不会压缩的。

你把之前三十年的贷款拉长到百年，也只是能无限压缩月供里面的本金部分，利息部分是没办法的。

这里也可以看出，决定你每个月月供的最主要因素，就是你签订贷款合同时候的利率水平。

因此当你想通过拉长贷款的还款时间，无限压低月供的时候，会发现根本做不到。

把时间拉长到无限长，等于说你可以不还本金只还利息。

然后每个月还款还是4000以上，只是最后这个贷款变成了永续贷。

所以想通过拉长贷款年限，降低月供负担其实只会给你增加更多的负担。

为啥银行会把贷款三十年，作为最长的贷款年限呢？其实银行这类金融机构是做过测算的。

因为贷款30年，恰好是还贷曲线肉眼可见出现背离之前，可以赚最久利息的那个时间点。

如果还贷时间拉长到30年以上，很多人一看就会发现，50年月供和30年月供的差距是非常小的。

这也是为啥你在市面上看到的多数贷款计算器，最长也就给你算到三十年。

因为你再计算一下五十或者六十年，很快就会打破你之前贷款时间越长，月供越低的惯性思维。

除此之外，这里面还有风险评估和还贷能力的问题，这也是银行制定最长贷款时间必须要考虑的。

对多数普通人来说，三十年这个最长贷款时间，恰好和你的职业生涯贴合。

过了职业生涯最黄金三十年之后，普通人赚钱能力会因为年老急剧下降，后面甚至需要靠领退休金生活。

这个时候对银行来说，如果你的贷款还没还完，还贷能力是有很大风险的。

这就是为啥我们会看到，很多银行的贷款卡在了30年或者你的年纪加贷款年限不超65岁。

不过虽然拉长贷款年限不会从根本上减轻你的还贷压力，但贷款年限的选择也是有讲究的。

在不同经济增长率的背景下，对个体最有利的贷款年限方案，是不太一样的。

如果经济处于高速增长阶段，比如每年增速超过10%，这时候贷款的时间就应该拉长。

这个阶段只要现金流能负担得起，那么就要尽可能的多贷款，来做大自己的资产包。

因为经济处于高速增长阶段意味着，经济总量这个大饼在快速做大。

这时候你能从里面分享到的果实，也会变多。所以在可见的未来，你的收入也会随之快速增长。

在增速超过10%的经济高速增长期，可能伴随着你的收入提高，30年的贷款10年以内就能还清了。

再加上伴随着经济的高速增长和居民收入的提高，这个阶段后续资产价格往往也会出现快速提高。

所以很容易理解的是：这个阶段应该用更低的首付，来买入体量或者说规模更大的资产包。

只有把资产包尽量做大，这样才能在后续的资产价格上涨中，享受到更多实惠。

不过买入资产包时候首付低了杠杆大了，你会遇到的问题是前期每个月的月供压力比较大。

虽然后面伴随着经济增长，你的月收入提高以后，月供会渐渐变得不是什么大事儿。

但问题在于，因为前期收入水平的限制，可能你是受不了还贷月供压力的。

所以要尽可能拉长还贷的时间，减轻短时间内你自己还本付息的压力指数。

这道理就像你隔壁的老王在08年次贷危机贷款买房，每个月需要还贷三千块。

在08年的时候，老王每个月收入也不过只有三四千，所以每个月拿出三千块还贷是很痛苦的。不过这个痛苦期不会很长，因为伴随着国家经济的高速增长，老王的收入可能很快会提高到一万五。这时候三千块的贷款压力，就不大了。早早贷款买房的老王，这个阶段不但有更多钱可以消费了，而且还享受到了资产价格上涨的红利。

不过这么做的前提，是整体经济处在高速增长期，你的收入和资产价格未来都会持续上涨。

这个阶段你尽可能负债，未来就能享受到收入提升、贷款压力减轻和资产价格上涨的三重好处。

但如果经济增速下来了，这么操作就没有太大好处了。因为经济增速放缓之后，往往伴随的是收入的停滞。

如果收入停滞叠加人口老龄化，那么价格的整体上涨大概率是没有了，取而代之的是价格的分化。

很典型的例子就是日本，在上世纪90年代经济增长速度放缓之后，居民收入基本三十年没啥增长。

资产价格除了东京这种产业集中，人口净流入的地区之外，其他地方都在缓慢下降。

再叠加老龄化以后，带来的整个社会出现总需求下降，日本的物价也多年没啥变化。

在日本经济高速增长的年代，人们天天担心的通胀以后，是手里的票子毛了。

所以这个阶段大家都愿意多负债多加杠杆，只有这样才能享受到收入提高和资产价格上涨的双击。

但是在日本经济增长越来越缓慢，老龄化造成社会总需求下滑的通缩年代，一切都反过来了。

人们一有钱首先做的就是把各种贷款和债务还掉，大家买房贷款借债做信用扩张的意愿，也变得越来越弱。