为了卖房，房企可以有多拼？

最近房地产又变得热闹起来。

前几天万科开股东大会时，董事局主席郁亮说：“短期来看市场已经触底，恢复是一个缓慢温和的过程。”

好家伙！这个在今年2月喊出房地产进入“黑铁时代”的人，语调忽然变了。作为地产优等生，万科的动态一直备受关注，他之前的几次预言也算比较有前瞻性，有一定参考价值。

这段时间各地楼市松绑政策频出，房贷利率也下降了，调控方面已有边际改善。6月的住房成交量也环比回升，房地产出现企稳的迹象。近三天，A股地产股和港股内房股都出现了一波涨幅，房地产ETF也大涨5%以上。

那么下半年楼市还有机会吗？

01

花式卖房

今年上半年，房产开发商确实有点惨，房子不好卖，海量资金难以回笼，还有一堆债务到期要还，简直压力山大。

楼市冷了很久的郑州，某楼盘惊现1万元首付。中介称，这个楼盘首付1万就能直接网签，即把评估价格做高，贷的越多，首付就越低。

为了卖房，开发商的促销广告花样百出，近期还打起了农产品的主意。

比如河南开封市杞县某楼盘的“大蒜换房”、河南商丘市民权县某楼盘的“小麦换房”、江苏南京某楼盘的“西瓜换房”活动，以及江苏无锡阳山某楼盘的“水蜜桃抵房款”活动。

现在农产品都能直接拿来换房了，难道真如马爸爸2017年所预言“中国未来房子如葱”？

从具体操作来看，开发商对农产品的收购价确实比市价高一些，比如现在市面上大蒜的收购价不到2元一斤，开发商打出爱心助农的广告，购房者可以用5元一斤的价格将大蒜卖给指定收购商来抵消首付款，最多可折抵10万元。

大蒜是杞县的特产，当地很多人种，开发商这种因地制宜的促销方式效果还不赖，网上流传的海报显示，该楼盘16 天里成交30 套房，大蒜收了86 万斤。

不得不说，开发商这种卖房促销方式挺聪明，通过收购当地的农产品来抵扣部分购房首付款，既给农产品找到了销路，又能吸引那些想进城买房的农户，并给到一定优惠加快卖房速度，毕竟有限价在，直接降价卖房肯定是不行的。

对于当地购房者来说，如果真的有买房需求，也负担得起，那么趁现在有优惠买一套自住房也未尝不可。毕竟在城里有套自住房，孩子上学会更方便。

但要是买房压力非常大，或者是为了投资博收益，那实在没必要。一方面不是所有人都有能力去加杠杆买房，有的人抗风险能力很差，那些疫情期间因收入下滑而断供的例子就值得警惕。另一方面，在中国靠买房赚取高收益的时代已经一去不复返了，这几年很多地方的房价都没怎么涨，一二线城市都陷入横盘状态，许多小城市房价甚至在阴跌。

据国家统计局，今年5月全国70个城市中，新房和二手房价格同比下降的城市分别为46个和57个。其中一线城市新房和二手房同比小涨3.5%和1.7%；二线城市新房同比微涨0.3%，二手房同比下滑1.7%；三线城市新房与二手房分别跌2.2%和3.2%。

也就是说今年大多数城市房价都比去年同期跌了，而且小城市下跌趋势更明显。许多人的心态是买涨不买跌的，一旦房价涨不动了，或者开始下跌，买房的紧迫感就消失了。

再加上疫情下经济不景气，大家对未来的收入预期不理想，也不敢加杠杆买房，甚至许多人还想提前把房贷还了，这种情况下开发商的房子就逐渐卖不动了。今年1-5月，百强房企累计销售额同比下降52.3%，出货回款压力不是一般的大，搞各种花式促销也是无奈之举。

02

边际改善

房地产太差了影响很大，不仅影响地产人就业，还会让建材、家电等相关行业一起变得不景气，甚至连地方财政收入也会被波及。

在“房住不炒”的大环境下，彻底放开调控、放任房价大涨是不可能的，但做一些小修小补，让成交量逐渐回升是上面希望看到的。近期各地出台的政策也显示出楼市调控的边际改善。

上海6月28日的落户新政显示，在沪高校应届硕士毕业生不用评分直接落户。这相当于给了更多人房票，大家知道上海的落户政策向来很严，稍微松绑一下落户，就能让更多人拥有购房资格，这对于上海应届硕士生和上海楼市都是利好。

如果说上海的调控只是放开了一个小口子，那么南京、武汉、合肥等二线城市就是全面放开，不仅对本地人放开，对外地投资客也放开了。

今年6月，南京松绑限购后，外地人补缴六个月社保即可随时在全南京购房；

武汉6月20日起，本地户籍可买五套房，外地人补缴六个月社保即可在武汉买两套房；

合肥不仅可以补缴社保和个税获得购房资格，还让企业在合肥最多可买5套房；

郑州甚至推出棚改房票安置（即给拆迁户房票，在购房时可以用拆迁补偿冲抵购房款）等办法，来提振楼市。

此外，广州、杭州、成都、苏州、西安、济南等多个重点城市陆续有松绑措施，包括提高公积金贷款额度、给多孩家庭购房优惠等等。有人统计过，光6月份就有60多个城市发布了稳楼市的调控举措，有的城市还连发好几次。

除了松绑楼市之外，房贷利率也下调了。在5年期以上LPR下降带动下，如今首套和二套房的贷利率下限分别降至4.25%、5.05%，一定程度上降低了大家买房还贷的压力。

之所以推出这一系列松绑政策，是因为今年楼市实在太冷清了。

中指数据显示，今年1-4月，全国100个城市新建商品住宅成交规模处于历史较低位置，同比降幅超四成。其中，一线城市商品住宅成交面积同比下降37.4%，二线代表城市同比降幅为41.3%，三四线代表城市同比下降47.2%。

在各种楼市松绑政策推动，以及房贷利率下调之下，今年5月和6月，30个大中城市商品房成交面积环比连续上升，重点城市商品房成交量有所回暖。

成交量的回升一方面得益于各种松绑政策，比如青岛、苏州等松绑调控政策的城市成交面积环比大涨，房企出货节奏明显比前几个月加快。另一方面还与疫情好转有关，上海本月复工复产后，把前面两个月积攒的需求都释放了，楼市成交量上涨很快。

虽然楼市成交量比之前几个月回升了，但依然没回到去年同期的水平，楼市疲软了这么久，要立马救起来也不现实。毕竟现在市场的信心还没回来，就业形势没有大的好转，收入没有明显提高的情况下，大家都更倾向于存钱，对消费和投资很谨慎，加上房价上涨的预期没了，信“房子教”的人就少了。

03

辉煌不再

近20多年来，中国房地产经历了“黄金时代”和“白银时代”后，已陆续进入“青铜时代”和“黑铁时代”。

目前我国人均居住面积已经达到41平方米左右，即便是城市家庭人均居住面积也与发达国家接近。1996-2021年的20多年里，我国城镇化率从不足30%猛增至64%以上，居民杠杆率更是从3%飙升至62%左右。

未来我国城镇化的提升空间有限，居民杠杆率也达到较高水平，叠加出生人口下滑，购房需求将持续萎缩。如今随便买房都能赚钱的神话早已不复存在。这几年即使买了一二线城市的房子，如果买在一些不好的片区和地段，房价也可能跌了。所以想要保值升值的话，买大城市的房子也需要精选。

总体而言，一二线城市的房产仍然具有较好的保值功能，毕竟中国最好的教育、医疗资源和就业机会都聚集在大城市，所以大城市的房子在自住、出租和对抗通胀方面都还行，但小城市的房子除了刚需自住值得买，其他的就需要警惕了。