国资入股，建业地产这回稳了吗?

作者 l 橙子

自中南建设获得国资支持后，曾经的“地产三剑客“之一建业地产（00832·HK）日前也发布一条获国资支持的内幕消息。

根据建业地产公告，国资企业河南同晟置业与建业地产控股股东恩辉投资签订了框架协议，拟收购建业地产8.6亿股股份，交易代价为6.88亿港元。

此外，按照该协议，同晟置业还将认购建业地产发行的7.08亿港元的可转股债券，而在该债券转股后，同晟置业或将成为建业地产的第一大股东。

受次消息影响，6月2日收盘，建业地产股价上涨15.385%，报0.75港元/股。

图片来源：建业地产官方公告

国资入局

或成建业第一大股东

从股权结构来看，截至2021年12月31日，恩辉投资持有建业地产20.8亿股，占总股本70.11%，为公司第一大股东。

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而本次收购方河南同晟置业有限公司是由河南省铁路建设投资集团有限公司100%持股，为河南省管国有重要企业，由河南省人民政府全资持有。

此次交易达成之后，恩辉投资将持有建业地产的股份将降至41.1%，同晟置业将持有建业地产29.01%的股份，成为公司第二大股东。

且根据公告内容：

本次交易代价为最高每股股份0.80港元，较6月1日的收盘价溢价约23.1%。据此计算，此番交易总代价约为6.88亿港元，折合人民币约5.8亿元。且以上款项预计将以现金结算，该部分资金收取后将用于补充建业地产的运营资金。

图片来源：建业地产官方公告

除了股权收购，据公告，同晟置业还将同步吃下建业地产发行的，本金不超过7.08亿港元的可换股债券。该债券预计将按每年5%计息并在发行日起满24个月当日到期，并可由双方同意将有关可换股债券延期12个月。

据公告，可换股债券持有人预计有权按照不高于1.20港元的初始换股价将全部或一部分可换股债券转换为股份。待可换股债券按初始换股价获悉数转换后，合共约5.9亿股换股股份可予发行，相当于公司现有股份总数的19.90%及发行换股扩大后的总数约16.60%。

图片来源：建业地产官方公告

若此笔交易如约完成，建业地产将获得约14亿港币，折合人民币12亿元的现金流。而河南同晟置业也将在股权收购和可转换债券股权兑换后，持股比例达到40.8%，成为第一大股东，恩辉投资持股比例将被稀释至34.3%。尽管国资入股对建业而言能够补充现金流，也能在股东实力上提升不少，但这笔交易也存在流产风险：

根据公告，此次交易的最终股份购买协议和最终债券认购协议将在2022年7月1日或之前订立，如最终无法在7月1日完成协议且未就延期达成一致，此次交易或将停止。

实际上，去年以来，受整个行业大环境影响，建业地产持续处于现金流紧张的状态。

根据建业2021年年报，全年建业偿还债务101.31亿元，受此影响建业全年现金及现金等价物净增加额流出近167亿元。

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且去年河南洪灾期间，建业还不得不向政府发出求救信号，表示累计损失超50亿元。

除了股权变现，今年来建业还曾多次出售资产，换取现金流。

4月份，建业就旗下商业项目运营权合作与万达集团达成一致，万达商管将全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。但这笔合作后续如何，至今仍未定论。

5月份，建业又将旗下两大文旅项目相继出售。

先是将公司旗下河南建业实景演出文化有限公司股权部分转让给河南老家文旅，老家文旅由河南省文化产业投资有限责任公司全资持有，而该公司为河南省人民政府直属企业，由河南省发展和改革委员会代管，河南省国有资产监督管理委员会监管。

此后，建业又将旗下河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司的股权转让给老家文旅，由建业集团独资变更为老家文旅持有90%，建业持有10%。

尽管文旅项目长期来看具备一定的盈利可持续性，但文旅项目投入高变现慢，对当前急需现金流解渴的建业而言，也算不得已而为。

营收净利负增长债务重压加重现金流渴求

从建业2021年年报来看，建业地产全年实现营收419.59亿元，同比下跌约3.1%，归母净利润同比下跌66.42%，为6.05亿。

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全年建业实现合同销售额601.05亿元，同比减少约12%，经营业绩不佳，也导致建业盈利质量下滑。

2021年建业毛利率为16.23%，同比下降3.62个百分点，这也是自2018年以来，建业地产连续4年下滑。同期建业净利率也降至不到3%。

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而根据建业地产5月初发布的经营数据，今年前4个月建业取得合约销售额88.97亿元，同比减少36.3%。

除了盈利质量下滑导致建业在业务端存在回血难度，另一方面在房企无法避开的债务端，建业同样压力山大。

截至2021年建业总负债规模为1330.63亿，其中超87%为流动负债，合计1158.4亿元。整体资产负债率则达到91.26%。

而在全部流动负债中，短期借款为36亿元，包括应付票据及账款等在内的经营负债则高达579亿元，其他流动负债523.61亿元。

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同期建业由于清偿债务，账面现金及现金等价物则较2020年减少167.17亿元，只有59.02亿元。

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除此之外，今年8月，建业地产还有5亿美元债即将到期，这也进一步增大了建业地产的偿债压力。

图片来源：企业预警通

一边是经营层面营收净利下滑，致使建业在自我造血方面心有余力不足，另一方面，则是债务压身下的清偿压力。双双作用下，便不难理解建业的资金压力。

不过，尽管国资入股，不论从资金面还是股权背景等方面，均为利好，但对建业而言，如何摆脱对河南市场的单一性依赖，不断提升自身盈利质量才是关键，况且这笔国资入股的交易能否最终落定，还未可知！

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