预期回升，政策宽松持续刺激！房地产板块掀起涨停潮

3月23日，房地产开发板块持续走强，阳光城、美好置业、天保基建、信达地产、津滨发展、阳光股份、中交地产、中国国贸、冠城大通涨停，绿地控股、荣安地产、莱茵体育等跟涨。

港股房地产板块也在拉升，佳兆业涨近15%，中国宏泰发展、易居企业控股、新天地产集团、中昌国际控股、新明中国、裕田中国涨超10%，中泛控股、绿城中国、正荣服务等跟涨。

消息面上，哈尔滨市人民政府网站消息，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。此前哈尔滨实行区域性限售政策，政策规定在主城区6区区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年可上市交易。

上周开始，房地产板块表现活跃，如今市场对板块的热度再次回升。地产板块的持续走强，主要原因之一是近期国内多个重要城市下调个人住房贷款利率及房贷首付比例。

今年以来，各方共同努力持续稳地价、稳房价、稳预期，楼市呈现企稳复苏态势，目前市场分化趋势明显。

近日，国务院金融委召开专题会议提出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，中国人民银行、中国证监会、中国银保监会、国家外汇管理局等部门也相继释放积极信号。

五部委发声后，多地还下调了房贷首付比例和贷款利率。据克而瑞市场监测，广州四大行同步下调20bp，首套、二套均累计下调55bp至5.4%和5.6%。招商银行首套利率更是低至5.2%，二套利率低至5.45%；房贷利率最低的当属汇丰银行，首套、二套房贷利率分别为4.8%、5.2%。多家银行加大住房按揭贷款投放规模，最快半天审批、一周放贷的。

不仅仅是广州，各城房贷环境宽松。据贝壳研究院监测，2022年3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%，苏州首套利率为4.65%，在重点城市中最低。

3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。

随着近期多地政策力度的明显加大，政策也将由纾困步入实质改善阶段。

在“房住不炒”与“三稳”基调下，政策及楼市将步入平稳期。随着激进型房企退出或萎缩，以及本轮阵痛期教训，传统开发模式将由土地、金融红利转向管理红利，强运营企业表现将相对更优。

在该阶段，投资逻辑将回归基本面，部分房企尽管成功度过危机，但由于阵痛期信用受损、融资不畅及可能的资产出售投资放缓，未来规模及业绩均面临压力；而在本轮周期低点持续获取优质土储、已经释放毛利率下行及资产减值压力的房企，将具备更好的投资机会。

同时本轮危机也暴露了传统高杠杆模式带来的资金端风险，外部融资顺畅及内部经营现金流稳健、资金利用效率高的强运营企业将更有潜力成为未来优质企业。

政策实质改善+基本面修复期，当前房地产房地产板块迎来机会。平安证券预计，受益按揭端持续改善及政策利好信号频出，二季度或将看到更多城市楼市企稳，但由于各地基本面及库存差异，城市区域将呈现分化。

中信证券认为，现在看来，政策手段足以推动基本面见底反弹，而信用风险之下政策介入的意愿也达到了最高点。2022年3-4月是继续超配地产蓝筹的重要时间。

东兴证券认为，在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，需求端政策的支持有望更为精准与密集，金融机构对供需两端的支持力度也有望进一步加强。

华安证券认为，虽然政策面出现短期信贷放松趋势，但是长期回暖仍要依赖于供需两端改善。当前板块估值及仓位已处历史低位。

万联证券表示，继续看好房地产板块的市场表现，建议关注、基本面表现较好的物业管理公司、具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企、拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。