卓越商企服务(6989.HK)：乘赛道东风，商务物管龙头价值兑现可期

近期，低迷已久的港股市场迎来了回暖行情。据上海证券报报道，截至2022年1月12日，南向资金本月以来净流入资金达83.55亿元，相比去年有明显活跃的迹象。 

目前市场普遍认为，在港股市场情绪转好、稳增长预期强化的带动下，前期调整明显的行业在2022年存在较强的估值修复机会。其中，物管板块在经历近半年的持续下行后，估值已经落入了两年以来的历史低位区间，并且从去年的半年报来看，物管板块内上市公司普遍实现了稳定增长的业绩，而这一势头有望在年报继续延续。就笔者的观点来看，具有“低估值+业绩确定性”特征的物管板块有望重拾资本的偏好，后市走势值得关注。

商办物业细分赛道风潮起，各大物企争相布局

按照管理业态不同，物管行业可被大致划分为住宅物业和非住宅物业两类，后者主要包括商办物业、公共建筑以及城市服务。其中，以写字楼为核心的商办物业赛道，是近年来各家物业公司加速重点布局的方向。例如，行业领先的住宅物业服务商碧桂园服务就曾在去年年初的业绩推介会上表示，商业写字楼将是公司未来几年的发力点之一。

究其原因，一方面，目前商办物业赛道潜在需求巨大，对应可观的增量空间，并在过去的2021年中，呈现出了高速增长的良好态势。从物管行业招标统计数据来看，中指研究院数据显示，截至12月中旬，商办物业在行业第三方市场拓展总量中的占比为45%，约是住宅物业在第三方市场拓展量中占比的3.5倍，这也意味着其为整个物管行业贡献了最大增量。

另一方面，与其他物管业态相比，商办物业赛道拥有更强的盈利能力，以及较高的进入壁垒。

根据中物研协最新发布的《2021物业服务企业综合实力百强企业发展报告》显示，2020年百强企业管理项目的平均办公物业费为6.85元/平方米/月，显著高于平均住宅物业费3.21元/平方米/月，同时也明显高于其他非住宅物业业态的平均物业费。

（来源：易居房地产研究院中国房地产测评中心，中物研协）

进入壁垒方面，区别与普通住宅物业的“四保”业务，商务物业还涉及到楼宇保值增值、租金溢价率、成本管控、保护客户机密等，各细分领域的专业性都很强，也由此形成了赛道的高门槛，在较大程度上保障了商办物企盈利能力的稳定。笔者认为，伴随着商办物业赛道进入加速发展期，凭借较强的增长与盈利可视性，商务业态占比较高的物企有望享受到更高的估值溢价。

四个维度解析商务物管龙头的价值内核

以上我们分析了商务物管赛道可期的发展前景，那么在众多上市的物业管理公司之中，有哪些值得关注的标的呢？

根据公开资料显示，目前参与商务物业的品牌多为头部物管公司为拓展商务业态而成立的商务业态子品牌，例如正荣地产于2020年成立的“荣企”商企品牌、保利地产于2019年成立的“星云企服”商企品牌等，而真正聚焦于商务物业领域并深耕多年的上市物企只有卓越商企服务和金融街物业两家。综合运营实力、增长确定性、估值水平等多个因素来看，笔者今天想重点聊聊卓越商企服务（6989.HK）。

成立于1999年，卓越商企服务一直专注于商务物业领域这个赛道，为商务物业及企业各类工作场所、公共建筑及设施提供物业及综合设施管理服务，是国内领先的商务不动产服务运营商。从收入结构来看，卓越商企服务的主要营收来源于商务物业、公共与工业物业以及住宅物业。其中，商务物业为主要收入来源，贡献逾七成营收。

作为商务物业赛道领跑者，在过去的一年里，卓越商企服务持续夯实基本面优势，业绩表现跑出了新的加速度。据2021年中期财报显示，公司于上半年实现营业收入16.53亿元（人民币，下同），同比增长42.2%；股东应占利润2.71亿元，同比增长60.3%；毛利约为4.89亿元，同比增长56.5%；毛利率则由26.9%增至29.6%。

再从管理规模来看，卓越商企服务上半年总合约全委物业面积5104万平方米，总在管全委物业面积3520万平方米，对应1.45的合约/在管比，说明未来至少存在45%以上的增速。

整体而言，卓越商企服务在实现营收利润双增的同时，未来的业绩释放亦有保障，显示出不错的成长性。那么，卓越商企服务是如何保持强劲的高成长呢？笔者尝试做一些分析。

1）强劲的扩展能力，深度绑定优质大客户

2021年上半年，卓越商企服务积极寻求第三方外拓机会，成功中标了深圳阿里中心、大疆天空之城总部大厦、腾讯前海大厦、荣耀全国首个综合基地深圳荣耀手机坪山工厂等多个项目。财报显示，截至2021年上半年，卓越商企服务在管面积为3520万平方米，其中第三方开发商项目占比高达67%。

目前，卓越商企服务已经积累起了规模可观的优质大客户资源，是腾讯、百度、阿里、华为、美团、小米、滴滴、联想、网易、京东、大疆、快手等众多国内各行业领军企业及世界500企业首选的合作伙伴。

不难发现，卓越商企服务在第三方项目外拓方面表现出了强劲的实力与竞争力，与优质客群建立起了深度的链接。长期来看，优质的大客户资源不仅为公司带来优质的品牌形象和口碑声誉，往后随着大客户规模的日益壮大，卓越商企服务未来在管面积的扩张亦具有较高的确定性，有望实现市场份额的进一步提升。

2）持续升级服务体系，积蓄长期发展势能

随着物管行业发展的不断提速，叠加疫情常态化使得物业服务价值又得到进一步深化，各家物企对自身服务力的提升愈加重视。对此，卓越商企服务持续进行升级改造服务体系，从最初的“五心服务”、“4 ins”服务体系升级，到“商办物业第一品牌”的创新实践，都是卓越商企服务对打造国际标准、专业化的全生命周期+全链条价值服务，追求卓越服务力的匠心所在。

与此同时，卓越商企服务紧随物管数字化和智能化的发展趋势，推出“E+智慧双平台”，为物业项目管理引进互联网及物联网解决方案。可以预见，卓越商企服务借助数字化技术和工具推动建设智慧化服务，能够有效提升产品品质和运作效率，有利于强化公司核心竞争优势，全面赋能高质量发展。

3）创新业务拓展，打开成长边际

卓越商企服务坚持用户思维和客户化定制服务创新，并通过提供广泛的增值服务丰富公司收入，长期来看，对于扩大收入来源、提升盈利水平有着相当的意义。

卓越商企服务持续提升市场跨界跨域的能力，并取得了良好的成效。比如，卓越商企服务推出的「卓品商城」是卓品商务自营的一站式企业采购平台，能够帮助企业实现采购轻管理，目前已经完成京东API对接，现阶段已上线10万+商品。另值得一提的是，卓越商企服务前不久还上线了卓品云仓，通过云仓加强与异业品牌的合作，完成了微众银行数十万份新年礼盒集采业务。

笔者认为，通过切入行政物品采购、礼品定制等业务领域，在为公司获取新项目的同时，亦展现了以卓品商务为首的增值服务已成为卓越商企服务获取新项目的重要抓手，有望形成为公司贡献长期可持续的增值服务收入来源。

4）人才为本，激活组织增长内驱力

比尔盖茨曾说过：“一个公司要发展迅速得力于聘用好的人才”。对于当前的物管企业来说尤是如此。这背后的逻辑在于，物管行业正逐步从传统的劳动密集型行业向知识密集型行业转变，未来的物管行业一定是一个融管理、经营、服务为一体的服务行业，需要大量高素质、复合型人才。

在此之中，卓越商企服务围绕人才梯队建设所形成的人才管理体系，以及对专业化人才的积累，正是顺应行业发展趋势，将对整体服务延续性、长期业绩增长性形成有效保障。

总体而言，在外拓实力强劲+服务实力升级+业务创新发展+人才建设与时俱进四重优势的助力下，卓越商企服务有望承商办物业赛道发展迅速之势，获得长足的加速度。

最后回归到投资层面，目前港股市场情绪仍在磨底，但市场一致看涨的预期强烈。考虑到卓越商企服务有坚实的基本面作为支撑，加上近期多家物企通过回购动作对行业发展前景表明信心，笔者认为卓越商企服务的长线价值值得关注。