解读房贷松绑:不要小看此次房地产政策向正常化回归

9月30日下午央行、银监会等机构联合宣布调整对房地产贷款政策。具体包括:1)重申首套房最低首付比例30%,利率下限为基准利率的0.7倍;2)对于拥有1套房,并结清相应购房贷款家庭再购房,执行首套房贷款政策;3)对于非限购城市,第三套及以上住房购买需求,如果结清购房贷款,各地银行自行把握;4)允许给予非本地居民按揭贷款;5)继续支持房地产开发企业的合理融资需求。对此,中金策略王汉锋认为,地产政策进一步纠偏,其影响不容小觑。这次政策的放松,是在向正确的方向上继续前进了一步,将有助于消除中国经济面临的“尾部风险”。后续继续关注市场资金利率的下行趋势。


以下是他的观点:

2014年10月2日

不要小看此次房地产政策向正常化回归!

各位:

9月30日下午央行、银监会等机构联合宣布调整对房地产贷款政策。具体包括:1)重申首套房最低首付比例30%,利率下限为基准利率的0.7倍;2)对于拥有1套房,并结清相应购房贷款家庭再购房,执行首套房贷款政策;3)对于非限购城市,第三套及以上住房购买需求,如果结清购房贷款,各地银行自行把握;4)允许给予非本地居民按揭贷款;5)继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

另外,今天中央宣布十八届四中全会将于10月20-23日召开,时间点基本符合我们之前的预期(10月中下旬)。

我们对这些消息快评如下:

(1)  地产政策进一步纠偏,其影响不容小觑。我们从2014年年初开始独树一帜在市场上看多地产股(《2014:以地产开局》),原因在于我们预期自2010年以来扭曲的地产调控从2014年开始有望逐步回归正常化。自今年年初开始,各地陆续取消限购政策。到如今,地产贷款认定政策进一步向正常化回归,迈出实质性的一步,正式宣告之前持续多年的扭曲式的房地产调控政策逐步回归正常。对应地,地产市场有望逐步回归正常。地产个股已经出现了明显的涨幅,但到目前为止依然存在低估,仍有较为明显的向正常化回归空间。

(2) 地产政策调整不容小觑另一方面原因在于:以持续的改革及对不恰当的地产政策的纠正为基础,长期“病态运行”的中国经济有望进入真正正常运行的“新常态”。2010年之后中国面临的诸多挑战,包括地方政府债务问题、影子银行问题、金融系统风险问题等等,都直接或间接地跟房地产不太恰当的调控方式带来的全社会资金周转趋缓有关。换言之,对地产不恰当的调控直接导致了中国经济隐藏的各种风险暴露。如今政府一方面在通过持续的改革(财税体制改革、国企改革、地方政府行为的纠偏等)来纠正导致风险的结构性问题,另一方面在通过周期性的放松来释放被压制的需求。这两种手段并行的方式,有望使得中国经济摆脱过去四、五年“病态运行”,进入真正的正常运行的“新常态”。而目前市场上,较多板块所隐含的估值水平对应的是“病态运行”的估值水平,这些综合的措施将有望消除这些板块所面临的“尾部风险”,其估值还有较大的向正常化回归的空间,如地产投资相关板块、银行板块。

(3) 我们相信,此次地产放松,一定会在后续充满争议,引发讨论。就如之前的历次放松一样,市场一定会有类似“政府又放水”的论调。我们一直强调,该放松时就放松,把结构性的问题留给结构性的手段,而不必陷入窠臼,死死抓住货币政策不放以至于“自废武功”。这次政策的放松,是在向正确的方向上继续前进了一步,将有助于消除中国经济面临的“尾部风险”。后续继续关注市场资金利率的下行趋势。

(4) 十八届四中全会:“依法治国”将降低中国资产风险溢价。我们看多市场,但我们并不低估中国市场面临的挑战。十八届四中全会以“依法治国”为主要议题,直接针对中国的主要矛盾,有望使得政府与市场、政府与企业、不同类型的企业之前的关系和界限更加清晰界定,大大降低企业经营所面临的不确定性,从而逐步降低中国资产目前所隐含的较高的风险溢价。详细请参看我们之前发表的《十八届四中全会:依法治国将降低中国资产风险溢价》)

(5) 维持看多,不排除上调目标涨幅的可能。我们在《2014:我们转为乐观》的年度展望报告中预计市场在2014年将实现20%左右的涨幅(目前上证指数已经实现11.7%的涨幅)。我们依然维持这样的涨幅判断,但不排除后续上调目标涨幅的可能。总体上,我们认为市场的重估才是刚刚开始,越来越多的迹象表明,2014年有望成为中国股票市场向上的长期拐点(参见2014年3月4日《中国的“老经济”与“新经济”》)。

(6)板块配置:继续超配地产,关注地产链条的反转机会。从操作的层面上,我们继续建议配置地产、金融等之前被“病态经济”压制的蓝筹板块。同时建议关注地产投资链条相关板块在经历多年的低迷和调整后可能会迎来反转的机会,包括原材料、资本品等。

最后,感谢您持续的支持和关注,祝各位节日愉快!

王汉锋 于北京

2014年9月30日
*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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