中国海外发展(00688.HK)：调控加码助推央企龙头市占率提升，超低估值性价比优，给予“买入”评级

机构：国盛证券

评级：买入

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20 年销售超额完成目标，在手土地储备充裕支撑未来稳健增长。公司公告2020 年地产销售金额人民币 3607 亿元，同比增长 12.5%，超额完成全年目标；销售面积 1917 万平米，同比增长 6.8%。根据克而瑞数据，公司 20年销售金额排名全国第 6，销售增速高于前十名房企整体。公司品牌美誉度高，区域布局良好，同时考虑到公司土地储备充裕，可售货值充足（20 年上半年末可售货值 1.3 万亿，与 20 年销售金额比约为 3.6 倍），预计 2021年公司地产销售仍有望实现 10%以上稳健增长。

“三条红线”与地产贷款管控背景下利于央企龙头市占率提升。20 年下半年起“三条红线”与“房贷集中度管理”等重磅政策连续出台，分别从资金需求端与供给端加强对地产行业融资行为管控。在此背景下，预计行业供给侧改革将加速，此前杠杆较高的激进房企融资将受到严格限制，市场份额将向经营稳健、杠杆率低的龙头企业进一步集中。公司长期坚持高盈利低杠杆的经营战略，资产负债率、净负债率、现金短债比等均处于行业最健康的区间，同时公司作为央企龙头，融资渠道顺畅，成本较低，具备在合规要求下进一步扩张的空间，未来有望实现市场份额的持续提升。

推出更大范围股权激励彰显未来发展信心。2020 年 11 月 24 日，公司公告授予新一批股票期权激励计划，授予数量 2.86 亿股，约占总股本的 2.6%，授予对象为 1131 名董监高与其他核心技术及管理人员，认购价为 18.724港币/股。公司于 2018 年 6 月推出第一批激励计划，授予数量占扩大后总股本的 1%，第二批授予数量更大，范围更广，彰显公司对于未来发展信心。预计短期股价受到交易因素影响，当前估值已极具性价比。由于此前中建集团被美国列入“涉军制裁清单“，预计部分外资出于潜在合规风险减持。公司股价近两个月下跌 24%，显著跑输地产板块。公司当前 PE（ttm）仅 3.8倍，PB（lf）仅 0.53 倍，已经处于历史最低区间，并显著低于港股其他上市龙头房企。预期 2020 年股息率可达约 7%，当前估值已极具性价比。

投资建议：我们预计公司 2020-2022 年归母净利润分别为 430/484/537 亿元，同比增长 3%/13%/11%，EPS 分别为 3.92/4.42/4.90 元。公司当前股价对应 2020-2022 年 PE 分别为 3.3/2.9/2.7 倍，港股及 A 股龙头房企平均PE 分别为 5.5/4.6/4.0 倍，考虑到公司作为央企龙头战略稳健，首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示：地产调控政策持续收紧，美国制裁升级风险，盈利能力下滑超预期风险。