永升生活服务(01995.HK)：收购桂林彰泰物业，区域布局更进一步，维持“买入”评级

机构：国盛证券

评级：买入

事件：公司公告拟以 4.34 亿元交易对价收购标的公司桂林彰泰物业 65.0%的股权，本次收购完成后，标的公司将成为公司控股子公司纳入报表。2019年标的公司分别实现营收/税后净利润为 1.93/0.52 亿元，交易对价对应2020 年静态 PE 11.0X。标的公司承诺 2020 年税后净利润不低于 0.60 亿元。

交易对价合理公允，区域布局更进一步。公司本次收对价对应 2020 年静态PE 为 11.0 倍，横向对比行业内其他并购估值合理公允。标的公司彰泰物业深耕广西，具备较强的区域影响力。截至目前，标的公司覆盖全国 17 个城市，在管面积超 1000 万平米，合约面积超 2400 万平米，合约在管比达到2.4，管理业态覆盖住宅、公建、写字楼、商业综合体等；其连续四年入围物业企业综合实力百强名单，2020 年位居第 63 位。本次收购有望进一步扩充公司的区域布局范围，增强公司在广西区域的市场竞争力及外拓能力。

第三方外拓持续发力，社区增值服务有望延续快速增长。公司在同等规模物管企业中具备更优异的市场化外拓能力，2020 年以来通过招投标、成立合资公司、战略并购青岛银盛泰、香江物业及本次并购等方式，管理规模实现快速增长。截至 2020H1公司在管面积/合约面积分别为 7718/14285万平米，同比增长 57%/66%。公司坚持“平台+生态”的发展战略，将规模不断做大的专项社区增值服务独立为 BU，通过专业化帮助实现 BU 在公司平台的独立快速扩张。2018 年以来，公司将社区维修及硬件保养服务板块、美居业务通过 BU 孵化，预计未来社区增值服务有望延续快速增长。

板块供给高峰已过，利好政策频发。去年年中以来板块出现较大调整，主要原因包括年中大批公司配股及 Q4 以来 IPO 供给大幅增加、地产行业调整政策对板块估值有所压制。短期来看，物业公司新股供给高峰已过；近期住建部等十部委发布的利好政策鼓励物业服务定价机制市场化、推动发展生活服务等，对行业形成重要利好，优质物管企业有望加速获取市场份额及布局增值服务。当前板块将迎来年末年初的估值切换节点，短期亦有望受到高增长企业潜在的年报预增刺激，预计 3 月初港股通也有望纳入前期上市的多数大型物管标的，行业将迎来再投资的窗口阶段。

投资建议：我们预测公司 2020-2022 年归母净利润分别为 3.90/5.90/8.91亿元，同比增长 74.3%/51.3%/51.0%，对应 EPS 分别为 0.23/0.35/0.53 元，2019-2022 年 CAGR 为 58.5%。公司当前股价对应 2020-2022 年 PE 分别为72.4/47.9/31.7 倍，考虑到公司强劲的市场化外拓能力、管理层执行力优异且员工激励充足，维持“买入”评级。

风险提示：第三方外拓市场竞争加剧风险，中长期毛利率下降风险，收并购标的整合不及预期风险等。