永升生活服务(01995.HK)：以人为本的美好生活筑梦者，给予“买入”评级，目标价24.53港元

机构：华金证券

评级：买入

目标价：24.53港元

以四轮驱动为战略核心，多渠道拓展规模：公司是物业管理行业规模增速最快的企业之一，在管/合约建筑面积由2015年的978万/1525万平方米高速增长至2020H1的7718万/14280万平方米，2015-2019年复合增速60.7%/64.5%。公司在业务扩张上采取“四轮驱动”战略，提出“5（市场化招投标）:2（母公司）:2（合资公司）:1（并购）”的目标增长结构。公司是行业内较早开始市场化拓展的企业之一，以品质为矛在优势区域深耕，同时大力拓展非住宅业态，2020H1第三方项目在管/合约建筑面积分别为6587/13132万平方米，较2015年底分别增长7.6/5.7倍。我们预计公司2022年在管/合约建筑面积将分别达到1.61/4.1亿平方米，其中第三方项目（包含并购、合资公司）在管/合约建筑面积分别为1.34/3.68亿平方米。

“社区增值服务”板块成为公司第二增长曲线：我们认为，社区增值服务将是物业管理企业的第二增长曲线。横向对比发现，永升生活服务的社区增值服务贡献程度最为明显，不仅体现在较高的营业收入及毛利润占比，更体现在社区增值服务的毛利润已超过了基础物业服务（2019年），公司正在摆脱“靠省钱赚钱”的传统模式，逐步迈向“居家生活服务商”的新世界。我们认为，公司突出的社区增值服务实践建立在了由点滴优质服务积累的业主信任之上，通过打造“平台+生态”的商业模式，以项目为平台打造满意度，通过场景化的销售策略提升服务粘度，形成客户消费路径的依赖。我们预计，2022年公司社区增值服务毛利额将达11.3亿元，毛利占比将提升至53.6%。

以人为本的人力资源管理：以CEO、执行董事周洪斌先生为首的核心管理团队从业经验丰富、经营理念卓越。物业管理行业的轻资本、重管理的属性决定了“人治”的重要性，公司拥有极具市场竞争力的股权激励计划，中长期深度绑定中高层管理人员的利益，并拥有完善的人才招聘及培训体系。

投资建议：我们预测公司2020年至2022年每股收益分别为0.25、0.40和0.58元，净资产收益率分别为27.9%、33.6%和36.4%。基于2021年1.15倍PEG（较可比同业公司溢价17%），我们给予公司每股24.53港元的目标价公司，对应2021/2022年56.3/38.2倍的市盈率。我们首次覆盖公司并给予买入-A建议。

风险提示：市场竞争日趋激烈；并购市场拥挤；政策监管或宏观风险导致房企商品房销售低于预期；人力成本上涨导致盈利能力下降；社区增值服务推进不及预期；城市服务等新业务开展不及预期。