ESR(01821.HK)投资价值分析报告：天然稀缺的好赛道，能力优秀的领军者，给予“买入”评级，目标价32.65港元

机构：中信证券

评级：买入

目标价：32.65港元

物流资产属于需求旺盛而天然稀缺的资产，公司作为先发者，能力全面，壁垒稳固，我们看好公司的长期发展。我们采用分部估值法，得出公司目标价 32.65港元，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。

▍公司是亚太领先的现代物流地产开发商和基金管理人。公司核心管理团队均具有丰富物流地产从业经历，也深谙物流地产经营的成功经验。在优秀管理团队的加持之下，公司自成立以来，便获得顶级长线投资人青睐，管理规模提升迅速。截止 2020 年 6 月 30 日，公司已经成为专注于亚太区的第一大物业地产运营商，资产网络遍布于中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度，总资产管理规模达 265 亿美元，总建筑面积 1,870 万平方米。

▍天然的稀缺资产，自稳固的护城河。现代物流地产具有诸多优点。其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。并且由于供需的存在结构性矛盾，属于天然的稀缺资产。在资产壁垒，规模经济和网络效应的共同作用下，形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。

▍投融管退能力全面，资本循环顺畅。公司搭建了三大板块构成的业务模型。形成了畅通的资金循环，实现轻资产平台发展模式的同时也为公司提供高度独立于物业价值的稳定费用收入。相较于传统的“开发-培育-出售”模式，公司在开发环节就开始募集资金，进一步提高了资本运作效率，也给股东带来更多回报弹性。公司凭借优秀历史业绩和丰富管理经验，深得机构投资者信任，基金募资、债券募资均通道顺畅，质地优良。

▍公司亦拥有高效率的资产运营体系。作为底层资产顺利经营的基础，公司拿地、建设、招商能力均突出，可满足速度和质量的双重需求。以最快的速度使建设物业达到稳定期或者出表标准，实现出表并回笼资金。

▍风险提示：各国团队独立经营的管控风险；净利润的再投资风险；供给侧供应结构性增加的风险；网络零售增长不及预期的风险。

▍公司能力领先，资产稀缺，给予“买入”的投资评级。物流资产属于需求旺盛而天然稀缺的资产，公司作为先发者，能力全面，壁垒稳固。我们对公司轻重资产进行分部估值，得出公司目标价为 32.65 港元，首次覆盖，给予公司“买入”的投资评级。