光明地产:断不了“奶”

作者:张文静

来源:乐居财经 

光明地产党委书记、董事长沈宏泽曾说,第一大股东光明食品集团丰富的产业资源是光明地产的养分。如今,以牛奶著称的光明食品集团又为光明地产送“奶”了。

自2015年重组以来,光明地产背靠大树,业绩却不如人意,发展颇为尴尬,外界屡屡质疑其“断不了奶”。10月13日,两份关联交易公告再次将光明地产“断奶”问题摆上了台面。

光明地产公告称,以2614.53万元协议收购光明食品集团上海东平小镇农场有限公司(简称“东平小镇”)30%股权且承担相应债务(即2911.701万元),收购总额5526.231万元。

另一份公告显示,光明地产全资子公司农工商房地产(集团)有限公司以 5955.06 万元协议收购桐庐飘鹰置业有限公司(简称“桐庐飘鹰”)100%股权且承担相应债权(即56986.32 万元),收购总额62941.38 万元。

上述两项交易出让方分别为光明食品集团上海崇明农场有限公司(简称“崇明农场”)和上海飘鹰房地产开发有限公司(简称“上海飘鹰”),两者均为光明食品集团100%控股,与光明地产同为光明食品集团下属兄弟企业。

目前,东平小镇由光明地产和崇明农场分别持股70%和30%,桐庐飘鹰则由上海飘鹰100%控股。两笔交易完成后,东平小镇和桐庐飘鹰将成为光明地产全资子公司。


“输血”交易


东平小镇对于光明地产而言尤为重要,是光明地产多元化转型的切入点。

随着房地产行业资金成本逐步攀升,传统住宅毛利不断压缩,光明地产开始向多元化转型。沈宏泽曾明确指出,“房地产未来发展无法预期,因此要把其他板块做起来,让企业站稳。”

2019年,光明地产确立“1+7+5+X”发展模式。其中,1是指房地产业务,7是在以上海为主战场的多元创新转型,包括保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设和物流园区的打造。

背靠母公司资源,光明地产把目光率先聚焦在农场建设上,而农场建设的着眼点就在东平小镇。其希望以东平小镇等项目为切入点,在上海、江浙地区,乃至于全国进行布局。

据了解,东平小镇成立于2018年,注册资本为1亿元,由光明食品集团和崇明农场共同出资组建,主要承担崇明东平光明小镇的开发与经营。2019年底,光明地产以7000万元收购光明食品集团、崇明农场所持有的东平小镇70%股权。值得注意的是,彼时转让资产的评估价值为9373.07万元。

2020年3月,东平小镇以6.6亿元竞得上海市崇明区花博园配套东平小镇02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地块,属于光明东平特色小镇一期开发项目。

此番光明地产再度以5526.231万元收购东平小镇剩下的30%股权,交易完成后,光明地产将拥有东平小镇全部股权。

从这一系列动作来看,光明地产意图通过关联交易,为自身业务转型做铺垫。有了前期的基础,光明地产未来运营东平小镇难度将大大降低。

光明地产也在公告中称,交易将充分发挥上市公司与光明食品集团的资源协同功能,获取综合型资源,打造产业加地产新模式,对于企业转型升级具有长远积极意义。

而另一项关于桐庐飘鹰项目的关联交易,“输血”意味更加明显。

资产基础法评估结果显示,桐庐飘鹰总资产账面值50608.27万元,评估值62941.38万元,评估增值12333.11万元,增值率24.37%。光明地产以底价62941.38万元收购了桐庐飘鹰。

评估结果显示桐庐飘鹰净资产价值为﹣6378.05万元,但其地产项目“飘鹰富春江花苑”尚有大量存货,未来利润可观。

该项目位于桐庐县经济开发区柴埠片区地块,项目建设用地面积6.49万平方米,地上总建筑面积16.23万平方米。项目分两期建造,共有12幢住宅和部分商业用房。至2020年4月底,项目已全部竣工。

从桐庐飘鹰财务数据来看,2018年、2019年度营业收入分别为0.59万元、46043.7万元,净利润分别为﹣6170.45万元、﹣4678.84万元,尚处亏损状态。而截至2020年4月30日,桐庐飘鹰已扭亏为盈,营业收入为6385.55万元,净利润达2021.24万元。

显然,光明食品集团已经为光明地产完成了项目的前期开发工作,光明地产此时入局,坐收盈利。


关联交易额超36亿


事实上,“关联交易”是光明地产一直以来无法摆脱的标签。

2015年,海博股份与光明食品集团旗下的农房集团、农房置业进行重组,由此诞生了新的平台光明地产。目前,光明食品集团持有光明地产35.22%股权。

重组后的光明地产一度迎来高光时刻,2015-2017年实现爆发式增长,但顺利完成业绩承诺后,开始变脸。2018年开始,光明地产业绩已连续两年下滑,直到今年上半年,关键性指标仍在走下坡路。

今年上半年,光明地产实现营收22.88亿元,同比下降68.74%,其中,来自房地产开发的收入14.68亿元,同比下跌77.57%。其上半年净利润﹣1.4亿元,同比下降127.85%。光明地产将营业收入、利润下滑的原因归结为收到新冠疫情影响。

但其业绩不佳不是今年才开始。2017年至2019年,光明地产分别实现营收208.11亿元、204.94亿元、136.11亿元,净利润从19.47亿元一路下滑至5.7亿元。与此同时,负债节节攀升,2017年总负债432.78亿元,到2019年底已增至707.09亿元,负债率由2017年的79.92%增至2019年的82.30%。

况且其部分业绩的实现还来自于光明食品集团的助力。如果不是关联交易,光明地产的财报数据将更加难看。

2019年3月,光明地产公告称,其全资子公司农房集团向光明食品集团下属企业转让上海广林物业管理有限公司100%股权,成交金额为2.5亿元。光明地产当年从这笔交易中获得约6600万元的归母净利润。

此外,光明食品集团作为控股股东,曾于光明地产重组时,对置入的部分资产价值保证及补偿做出了承诺,表示将在三年内完成相应的划拨用地,变更为出让用地的手续,若未能完成,将按高价回购该等不动产。

鉴于无法完成上述重组手续,2019年8月,光明地产向光明食品集团子公司转让上述资产,成交金额为7016.13万元。这又为光明地产2019年度增创归母净利润约4862万元。

也就是说,在2019年5.7亿元左右的归母净利润中,这两次关联交易贡献的归母净利润占比就超过了20%。关联交易对光明地产贡献的利润可见一斑。

不仅是2019年,光明地产自2015年重组以来,就与光明食品集团及下属兄弟企业“过从甚密”。据乐居财经不完全统计,2015-2019年间,光明地产至少7次向关联方出售资产和旗下公司股权,交易金额达36亿元以上。

除关联交易外,光明食品集团在财务帮助上也不遗余力,每年给光明地产提供数十亿元甚至上百亿元的资金拆借。而2015年以来,光明地产为此向光明食品集团支付的资金占用费也从3.99亿元一路攀升至2019年的8.75亿元。

截至2020年上半年,光明地产从大股东光明食品集团拆借的资金已达143.5亿元,其中71.5亿元为2020年上半年新增。

未来如何摆脱“关联交易”标签,真正靠自己在激烈竞争中获得生存之地,或许是光明地产亟待解决的问题。

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