作者：迁延

来源：子木聊房

“一些城市的新区真的不能买”。

前两天，师妹在同学群里噼里啪啦的一通吐槽，为当初的置业抉择懊悔不已。

去年拿房之际，师妹还开心的在群里发了个小红包，各自天涯的众人这才知道师妹买过房了。

群里立时一阵刷屏，或是恭喜“师妹喜提豪宅”或是玩笑称师妹 “筑巢引凤”，对楼盘的具体情况不甚了了。直到现如今听了师妹一番吐槽，才有了大概的了解。

师妹买的是所在二线城市政府大力开拓的新区，新区的定位很高，要打造成城市新引擎，引领城市未来十数年的发展。堪称标准的概念新区，潜力板块。

但没想到一年前还是小甜甜的新区，一年后就成了师妹眼中的牛夫人。

跟许多买房人一样，师妹倾向于新区，无非是冲着有新区的概念层出不穷，未来预期高，而新区房产价格相比主城更低，这就在房产增值属性上拥有更多爆发力。

回顾历史，在城市新区置业回报率会比在成熟的主城更令人满意。

所以买房选择新区，这种思路在以往绝大多数的时候都没有问题。

可就此轮空前绝后的地产狂潮中，新区置业更优的逻辑已经悄然发生了变化，很多人群面前，在很多城市之中，新区已经成为雷区。

1

新区中的雷区

如果问如今房产市场面临的最大陷阱是什么？答案既不是价格耸人听闻的学区房，也不是悬而未决的房产税，而是多如牛毛的地方新区。

没在一二线城市生活过的人，恐怕难以认知新区的数量。一个省会城市摊大饼式的搞上十几个新区，属于见怪不怪。

而全国各地新区数量相加，更是一个惊世骇俗的天量规模。

网易根据统计数据发布的《中国新城新区发展报告》图表明，至2016年，全国合计规划3500个新区。

要知道全国地级以上城市也就338个。简单做个除法，平均每个地级以上城市喜提10个新区。

据报告称，要达到全国新区既定的规划目标，需要塞进去34亿人，相当于半个地球的人口，比当下全国人口多出了20亿的增量缺口。

哪来这20亿的人？3500个新区规划都是根据人口预期来的，可无论中国育龄男女多么的努力，无论中国对外作何种程度的开放，也填不满嗷嗷待哺的全国新区。

经济降速，人口增速趋缓已是共识，城市也从迅速扩张时期转变为缓慢增长阶段，这就给需要增量的新区发展蒙上了一层阴影，实际上大部分新区已经提前预定了“鬼城”的标签。

那么如何判断正在规划建设的新区能否真正的发展起来？

优先看新区的产业发展，产业对于新区的发展至关重要，直接决定了人口能否有效流入。

苏州工业园区的成功就与产业息息相关，作为中国和新加坡两国政府间最大的合作项目，苏州园区的招商能力全国顶尖，园区发达的产业经济吸附了大量外来人口，苏州长期是江苏省外来人口比例最高的城市，稳压省会南京一筹。

产业发达留得住人口，再辅以新加坡借鉴而来的前瞻性园区规划，苏州园区的房价得以一举超过主城，这在同期的新区中极为罕见。

但毕竟苏州只有一个，其它产业乏力的城市就不得不使出“辞旧迎新”的方法揠苗助长。

或是通过棚户区改造货币化安置改造老区，或是把医院，学校甚至政府等公共资源搬入新区，当地政府一通操作下就把购买力全部引流进了新区。

当年被称为中国第一个鬼城的鄂尔多斯康巴什新区，便是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情，2010年时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米，令全国瞩目。然而落后的传统煤炭产业根本支撑不起新区的建设和人口需求，以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败。

依赖“辞旧迎新”操作，短期集中的购买需求助推房价，实际上城市的购买力增量丝毫没有增加，新区的人气只是简单的把存量人口资源调整了区位，成了一场左口袋换到右口袋的大型规划游戏。此外新区也使得整个城市房产供给总面积不降反增。

一来供给增加却缺乏持续的外部增量，后劲不足，未来二手市场将有价无市。二则是新区发展速度注定在初期购买力的宣泄后逐步放缓。

缺少产业的新区，完全不值得投资。

2

城市马太效应

现阶段，城市发展分化，马太效应明显，有强者恒强之势。

部分一二线经济发展速度尤甚其他城市。而在三线以下城市普遍缺乏人口流入，而背后的本质是缺少能赚钱的产业。

所以按照城市段位筛选出投资相对保险的新区，基本都在一二线。

但现实中不乏一二线城市“快上蛮干”，一个城市遍地开花的十来个新区，各新区的五花八门的概念预期能否落地一时间也难以判断，到底哪一个才能成长为“别人家的新区”？

最简单可行的办法就是按新区的“权力排序”，进一步缩小适合投资的新区范围。

新区虽然都叫新区，级别却高低不同，有区级新区，市级新区，省级新区，国家级新区之分。

行政级别越高，“血统”就越高贵，当地政府的重视程度就越高，全国人民都知道市政规划全凭政府意志。

目前，最高级别的国家级新区一共19个，还有10个在申报的路上，不出意外的话，未来将是省均一个国家新区，是各地区的掌上明珠。

各地政府不惜在血统高贵的国家新区押上重注，要产业给产业，要规划给规划。

比如南京江北新区也是江苏省的自贸区，而青岛西海岸新区不但是山东的自贸区还是“引智示范区”，这堪比深圳的“社会主义先行示范区”，二者在同一场中央会议中审议通过。还有兰州这样利好不够政府来凑，2013年起把政委机关陆续搬到新区。

所以有人才说，中国新区只分两类，一种是国家级，另一种是其它。傻子都看得出来，国家级新区集中了太多的利好，规划落地优先权完全吊打“其它”。

但若是以为带着国家级头衔的新区就可以闭着眼睛无脑投资，那可就大错特错了。

中国新区太多太大，而中国地方政府新区落地能力良萎不齐的矛盾，同样也发生在这些国家级新区上。

比如前面提到的2013年开始兰州移至新区办公的政委机关单位，又戏剧化在2015年陆续搬回原来的老城区。原因是区位太远办公低效，新区没有聚集人气。至2016年，多篇报道直指兰州新区出现大量空置小区，人烟凋敝，堂堂国家新区与“鬼城”画上了等号。

即便老牌天津滨海国家新区也有着类似的问题，历经十数年发展的滨海新区经济规模高达万亿，即将迈过上海浦东成为中国第一新区之际，被发现弄虚作假，2018年一次性挤掉40%的注水GDP。而多年来滨海新区的房产价格一直在天津各区中排行倒数，仅为整个天津房产均价的7成。

滨海新区与兰州新区的痛点一样，都是区位。二者距离老城区都超过50公里的路程。

新区和老城距离远，好处是征地容易规划方便，一张白板任意涂抹。

坏处是，新区越远，新区的开发实质上更接近于再造一个新城市，即便当地引入有高规格的产业也需要落地的时间。在产业发展真空期，新区需要老城的辐射，否则难以聚拢人气。

因此新区越远，风险太大，一旦产业没有快马加鞭的赶上新区的地产建设，轻则导致房产市场不旺，重则沦为鬼城。在19个国家级新区中，诸如兰州新区，天津滨海新区、大连金普新区的房产萎靡，实质都是“距离”惹的祸。

有政策倾斜概念的国家新区缺不缺产业？大多数不缺。但是“距离”二字就足以让房产投资劝退。

地段，地段，还是地段，李嘉诚的置业哲学三连，在国家级新区面前照样适用。

3

决策之路

新区，是为招商引资而生，为土地财政而生。一个新区建设的成功，需要举全市之力打造下的人和，需要经济环境高歌猛进的天时。

如果以房产投资角度而言，还得在加上一条地利，新区的区位要离主城尽可能的近。

浦东新区的成功就是如此，上海诚意打造于中国经济腾飞时期。浦东的区位在国家新区里面堪称独一档，距离老城区仅隔一条几百米宽的黄浦江，浦东的房产市场自然随着浦东新区一飞冲天，汤臣一品至今仍是中国顶豪的代名词。对比另一个一线城市广州南沙新区的房价，反差明显，南沙新区距广州主城50公里之远，因而1万+的楼盘遍布。

老牌一线城市的国家新区南沙的房价，也抵挡不过李嘉诚的“地段魔咒”。

总的来说，老一辈的新区建设相对成熟，各走各路基本定型。而19个国家新区中的12个是成立于2014年以后，正处于如火如荼的建设阶段。无论未来成功与否，这些后起之秀都做着一个浦东梦。

谁又能成为下一个新区与房价齐飞的浦东？每个城市都觉得自家新区才是潜力无限的那个，其他的新区都得靠边玩泥巴。

现实中新区之间各有特色，也并不存在一个统一的标准，能让所有人信服。

但是新区与主城的“距离”却可以为投资买房作为重要的标准。

2014年后新近批复的几个热点新区，如青岛西海岸新区，南京江北新区，重庆两江新区，西安西咸新区，江西赣江新区。基本都符合一规律，新区距离主城越近，新区房价水平在其城市内部相比就相对越高。

如果问什么样的新区值得投资，那答案正是这种和主城距离更近，价差与主城相比并不大的国家级新区。

距离主城越近，建设难度越小的道理无需多说，但正是因此，预期的潜力兑现可能性就越高，

这也就导致离主城越近的新区，在当地置业的人民群众中认可度更高。

认可度高，就体现在真金白银买出来的房价上。

今时不同往日，在本轮空前的地产行情中，全国人民广泛参与对地产市场的认知达到历史最高水平，重点二线城市的国家新区根本不存在价值洼地，各板块早就被市场上的聪明钱来回趟过了一遍。

好货不再便宜，便宜没好货，买房人都意识到了这一点。所以整体而言距离主城近，价差与主城小的新区风险小，保险系数高，反而更值得投资。

在经济收缩期时，城市内部发展同样容易出现马太效应，出现强者恒强的局面，一个二线城市的增量资源只够一个新区。国家级新区的头衔，就是在城市内部板块你争我夺之时的强化buff。

但即便再如何能独占资源，也难以比拟浦东新区天时地利下迅猛的发展速度。

所以即便师妹看中的新区完全符合本文的观点，但也忍不住直呼后悔。

师妹的房在南京国家级江北新区的核心区，与主城间的扬子江宽度1-3公里，抛开上海浦东不谈，可能是距离主城最近的国家级新区。

前面说过，区位离主城近，既能受到主城辐射，预期兑现的程度也高，于是在一片芦苇荡中屹立着的拓荒楼盘，二手的成交价格却超过南京均价的3成。

房价不低的新区却很不宜居。用她的话就是“全靠规划预期吊着新区房价”。

最让她难以接受的是规划好的民生建设不断迟滞。比如新区唯二的地铁线路，一条本该是三年前动工，目前仍未开始，另一条线暂时被砍遥遥无期。小区业主多是投资客，入住率低没有生活配套，出租也不好租。

本想熬个几年，享受新区的美好生活，哪知道预期中的美好生活居然会渐行渐远，最终心态崩了，“这里只适合长期投资”。

对于刚需来说，新区买房一定要谨慎，对于投资而言，即便是潜力新区的兑现也需要付出时间的代价。

相比当年城市扩张，浦东新区时代的爆发，现如今的新区投资，已不再那么值得。