德必文化IPO:租赁关联方无证物业,仅2019年租金上涨六成

作者:沈庹

来源:斑马消费

锦和商业耗时6年两度折戟最终成功“过会”后,其最大的竞争对手德必文化也开启了A股冲击。

同行业面临的困境都差不多,锦和商业旗下大量物业存在瑕疵,每次“上会”都是关注焦点,德必文化显然更严重。

土地方面,公司40个承租运营项目,有17个是划拨土地,有25个土地使用与规划不一致;房产方面,公司租入的大量物业无证,有部分是临时建筑或辅助建筑,有抵押物业,甚至还有被查封的物业。

公司租赁的其中一处无证物业,背后股东包含公司的关联方,该物业的租金,仅在2019年便上涨了六成。

除此之外,公司还存在大量的行政处罚、未决诉讼、第三方回款、资金占用等不合规表现。公司能否像锦和商业般幸运如愿?

盈利能力远低于同行

近日,上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(简称“德必文化”)披露IPO招股书,拟登陆深交所募资5.71亿元,主要用于园区智慧升级。

公司主营业务是文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。截至2019年9月底,公司在上海、北京、杭州、成都、苏州等地运营46个园区,其中,承租运营40个,受托运营3个,参股运营3个。

值得一提的是,公司的租客也都并非“无名之辈”,包括美团点评、滴滴、虎扑、言又几书店、东方福利网、返利网等。

2016年、2017年、2018年、2019年前三季度,公司营业收入分别为5.05亿元、6.06亿元、7.72亿元、6.70亿元,净利润分别为5373.50万元、2185.84万元、5516.46万元、7439.18万元。

2017年公司业绩下降六成,尽管2018年有所回升,但公司净利率呈现整体下滑趋势,2016年-2018年分别为10.64%、3.61%、7.15%,2019年前三季度为11.10%。2016年-2018年,竞争对手锦和商业的净利率分别为18.87%、18.32%、22.13%。

公司盈利能力下滑的主要原因是,毛利率连年下滑,但费用率却居高不下。

2016年-2018年,公司毛利率分别为31.84%、30.92%、29.28%,呈连年下降趋势;2019年前三季度,公司毛利率为30.05%。2016年-2018年,锦和商业的毛利率分别为37.34%、34.82%、39.27%。

2016年-2018年,公司销售费用率分别为3.94%、3.90%、5.15%,管理费用率分别为13.03%、16.32%、12.44%;2019年前三季度,公司销售费用率和管理费用率2.90%和11.73%。

同期,锦和商业的销售费用率分别为2.75%、3.17%、1.65%,管理费用率分别为8.73%、7.33%、7.33%,远低于德必文化。

拆解后发现,公司经营费用中占比最高的是职工薪酬,增长最快的是招商费用,这两块大额支出侵蚀了公司的盈利。

尽管公司业绩下滑、财务表现远不如竞争对手,但公司还是完成3轮总额近10亿元融资,投资方包括中安招商、阳光产险、达晨创投等。

融资后,公司控股股东及实际控制人贾波等,与中安招商、阳光产险等股东,存在业绩对赌条款或上市时间对赌条款。所以,公司抓紧时间上市、努力维持业绩增长,成为当务之急。

大部分项目存在物业瑕疵

物业瑕疵堪称文化创意产业园区的通病。

锦和商业早在2014年便首次披露IPO招股书冲击A股上市,2016年、2017年两度“上会”被否,争议焦点之一便是运营物业存在瑕疵。

造成这种尴尬现状的一个大背景是,早期文化创意产业园区多为利旧型,属于盘活存量资产的多方合作尝试,比如北京798艺术区、上海田子坊等,产权属于历史遗留问题。

德必文化旗下的“德必外滩WE”项目,属于其中的典型代表,改造前是1934年建成的上海华商证券交易所。近几年,才陆续出现新建型文化创意产业园区,根据区域产业规划开发增量资产。

可以说,文化创意产业园区完全是在政策默许下崛起的行业,单就物业质量来讲,很多时候都是在“打擦边球”。

截至2019年9月30日,公司承租运营的40个园区项目中,有17个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得,有25个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致。

房屋方面,截至2019年9月30日,公司承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约2.7万平方米。另外,多处物业存在抵押情况,甚至还有物业被查封。

公司旗下德必愚园1890项目物业产权方系上海医药(集团)有限公司,物业出租方系上海禾众投资发展(集团)有限公司。2016年7月,该项目房屋被江苏无锡中院查封。不过,公司称,“目前公司对该房屋的实际承租使用未受影响”。

除了旗下多个项目存在物业瑕疵外,公司在经营方面的不合规问题更多。

2018年开始,德必文化的关联交易金额大幅提升,当年关联采购达到3500万元,占公司营业成本的6.41%,远高于2017年的0.34%。

原来,从2018年开始,公司向东枫德必租赁物业运营”东枫德必WE"园区。公司全资子公司德必荟和北京市东风农场各持有东枫德必50%的股权,故而构成关联交易。

这项交易有两大焦点值得关注。首先,租赁价格大幅上涨。2018年3416.91万元,2019年前三季度达到4088.63万元,按全年算下来,租金上涨了6成,导致公司关联采购占营业成本的比例达到8.87%。

其次,业主方为北京市东风农场有限公司的上述物业,2017年底竣工后,直到现在也未能取得产权证书,给公司的经营埋下了风险。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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