2019年光明为何破“5”，2020年可以破“6”么？-格隆汇

2019年的深圳楼市整体较好，尤其是8月18日“先行示范区”及11月11日深圳豪宅税新标执行之后，尤为明显。

作者：邱阁主

来源：深圳壹地产

前言

2019年的深圳楼市整体较好，尤其是8月18日“先行示范区”及11月11日深圳豪宅税新标执行之后，尤为明显。

而在2019年最后的两个月里，光明是被提及最多的区域，而且还出现了勤诚达正大城二期、绿地新都会及龙光玖龙台二期3个“日光盘”，十分热闹。这也证明了刚需置业者对于光明住宅项目的期待和追捧。

来源：深圳链家网（时间截至12月15日）

目前，光明一些较新的二手住宅价格均已到5万多/平，例如：深房传麒山挂牌均价约5.7万/平，最新的成交价格也约5.1万/平。

而日前，家在深圳论坛更是有网友爆料，龙光玖龙台105平二手房可报价780万，也就是说二手挂牌单价高达7.4万/平！

但近期邱阁主看到，有粉丝提问：光明房子为何卖到5万/平了？而且还有不少粉丝表示也不清楚，只是感觉有上升空间就跟风买入光明。

那么，光明这些新房为何可以破“5”，2020年可以破“6”么？

邱阁主认为：光明楼市价值是依托于区域价值的，地段，地铁，学校，重大项目建设、休闲商业配套设施等对楼盘价值都有决定性的作用。下面来重点进行分析下。

光明景观（来源：深圳光明）

官方多次点名，地位媲美前海

作为深圳2019年最火的区域之一，光明被官方多次点名，“示范区行动计划”、“大湾区行动计划”都重点提及了光明，光明在粤港澳大湾区建设以及深圳“先行示范区”建设中的重要性、战略意义可见一斑。

▲图片来源：证券时报网

2019年12月，“先行示范区行动方案”正式印发。而最重要的信息在最前面。最开始几条，揭露了未来最重点建设的几个区域：前海，光明，河套，西丽湖......

“行动方案”部分截图（时间为12月11日）

其中，第2条指出：依托光明科学城和深港科技创新合作区，扎实做好深圳综合性国家科学中心建设工作。

第8条明确表示：全面推进光明科学城建设，力争1-2个具有内核生长功能的稀缺性标志性重大科技基础设施落地。

2019年7月，粤港澳大湾区门户网深夜发布了《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，今天各个媒体开始全面报道。

整整100条行动计划，前海扩容、光明科学城、河套都被重点提及。让大家事先想象不到的是，这次光明比前海还风光。

这一次的三年行动计划，整整有100条，而光明在第6条就被提及，在此之前，包括前海在内的深圳其它区域，都没有提到！

2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，科创成为大湾区首要任务，光明重要性急剧提升。

《粤港澳大湾区规划纲要》第四章原文要点：

推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设，探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措，共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。

支持重大科技基础设施、重要科研机构和重大创新平台在大湾区布局建设。

支持粤港澳企业、高校、科研院所共建高水平的协同创新平台，推动科技成果转化。

区位：地处三大黄金节点

在粤港澳大湾区时代，光明的地理位置十分优越，可谓得天独厚，这也为其爆发式的发展奠定了夯实的基础。

光明既是深圳城市发展轴的重要节点，又是广深科技创新走廊的重要组成部分，还成为深圳面向粤港澳大湾区腹地的桥头堡和重要门户。

深圳城市总体规划2020-2035年版初稿

从上图的深圳城市发展轴来看，光明自身是市级中心，东南面是福田中心区，西南面是前海中心。其位置正好处在深圳两大中心之上，组成一个品字型，形成互补优势。

从广深港澳科技创新走廊来看，光明北面是松山湖，可探索“总部+基地”合作模式，引导新区制造业总部企业在东莞布局生产基地。

南面是南山科技园，可承接南山区辐射和创新外溢效应。其位置正好处在广深科技创新走廊的中心位置，成为承前启后的黄金节点。

目前，粤港澳大湾区基本上呈“一环两扇”的状态。其中，“一环”以香港、澳门、广州、深圳四大城市为“四极”。

这个环是整个大湾区里最重要的一环，是湾区的精华所在。光明正好处于粤港澳大湾区核心环重要的节点上，这对光明这个区域价值的提升有重大的作用。

不管是从深圳城市发展轴来看，还是从广深港澳科技创新走廊来看，亦或是粤港澳大湾区来看，光明的城市区域地位都有大幅的上升。

交通：光明首条地铁将通

以前，光明没有地铁，尽管有光明城高铁站，有南光和龙大高速，但出行依然不够便利，这也是阻碍光明发展的重要因素。

但是，今年光明将迎来首条地铁——深圳地铁6号线。这将打破这一局面，把光明和宝安、龙华以及福田连接起来，助力区域发展。

深圳地铁6号线来源：深圳轨道交通

（图中站点名字均为暂定，最终命名以官方公布为准）

地铁6号线是一条地铁快线，共分两期建设，总长49.3公里。目前，地铁6号线一、二期均已全线贯通，预计在今年5月同步开通运营。

深圳地铁13号线来源：蛇口消息报

（图中站点名字均为暂定，最终命名以官方公布为准）

而除了地铁6号线，光明还有在建的地铁13号线，是连接深圳湾口岸与公明的市域快线。

其线路全长22．4公里，全部为地下线，线路两端均预留延伸条件。目前进展顺利，将于2023年通车。

另外，2019年年初深圳公布的地铁四期规划调整中，已经宣布地铁13号线北延的规划，未来将延伸至东莞的松山湖北。

而据2019年7月公布地铁四期规划调整环境影响报告书（征求意见稿）显示，13号线还将新增规划南延线到规划中的深圳市歌剧院。

地铁6号线和13号线这两条地铁快线就像武侠小说中的“任督二脉”，打通后将高效地交换沿线的人流、物流、信息流、资金流，为光明带来腾飞的机遇！同时沿线的物业价值也会得到利好。

教育：名校入驻，零的突破

作为深圳目前最年轻的行政区，光明的教育资源较为短缺，而且之前一直没有什么名校。

但从2018年开始，光明引进了名校资源，实现了零的突破。2019年，光明已经有两所潜在名校开始招生。

今年，光明将再次有两所潜在名校启动招生。未来，光明的教育将越来越“光明”。

2019年3月6日，中山大学深圳附属学校（九年制公办）正式动工开建，点击回顾：中山大学深圳附属学校正式动工开建，计划2020年8月竣工！

2019年6月24日，光明区教育局发布深圳实验光明学校2019年招生方案。点击回顾：终于来了！深圳实验光明学校公开招生，面向光明全区！

2019年7月10日，光明区与华南师范大学举行合作办学签约仪式，打造小学及幼儿园。点击回顾：深圳再引进一所名校，2021年开学!

2019年9月8日，华中师范大学附属光明勤诚达学校2019-2020学年第一学期开学典礼在校内广场隆重举行，点击回顾：2520个学位！华中师范大学附属光明勤诚达学校开学

另外，中山大学深圳校区也已开建，中国科学院深圳理工大学也确定落户光明，光明的教育资源将得到极大的改善。

产业发展多元化，下一个“南山”

2019年光明产业进入发展爆发期。两城两带范围聚集了多元化的产业集群，包括：内衣、钟表、模具、人工智能、新一代信息技术、新材料等。

比如说，华侨城在光明有超过11平方公里的光明小镇项目，看规划，有主题公园、有生态小镇、有特色商业、有森林公园、有现代农业庄园、有综合服务区等等，几乎相当于在光明再造一个升级版的南山华侨城，而且面积是其两倍不止。

再重点说一下光明科学城，央视《新闻联播》曾重点报道了光明科学城。

央视《新闻联播》：

“深圳宣布成立光明区，要在这里打造一个涵盖生物学、材料学、空间科学等重大科学基础设施的科学城。

面向未来，深圳将通过大科学基础设施建设，进一步提升基础研究和源头创新的能力，不仅为高质量发展提供不竭的源动力，也将为粤港澳大湾区提供重要的创新引擎，再次开启深圳创新引领发展的新征程。”

光明科学城效果图

光明科学城将打造成为综合性国家科学中心核心区，作为粤港澳大湾区国际科技创新中心战略支撑。光明科学城的打造制定了具体、明确的目标：

到2020年，形成科学城建设基本框架体系，

到2025年，形成世界级科学城的核心功能，

到2035年，基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

......

2020年，光明科学城将进入快速发展建设期！

土地价值提升，知名开发商扎堆抢驻

未来，光明将会进驻大量高科技高素质高收入的人才，这必将带来相应的居住、消费需求。很多开发商已经敏锐地嗅到了未来的发展潜力，开始在光明布局项目。而在光明大力发展的同时，其土地价值也在不断提升。

一、短短半年，光明地价上涨了30%，是深圳地价涨幅最快的区域。

回顾2019年6月24日的深圳土拍盛况，中海和电建拿下光明两块宅地，实际可售楼面地价已经到了4.1万/平、4.3万/平。（数据来源：深圳壹地产6月24日土拍直播）

2018年11月，华润、金融街也在光明拿下的两块地，可售楼面地价只要3—3.3万/平。（数据来源：深圳壹地产2018年11月8日土拍直播）而且金融街那块地，就在此次拍卖的两块地旁边！

相比三四年才勉强解套前地王的龙华和宝安，光明这才是2019年土地拍卖最大的赢家！这从侧面也似乎可以理解，为什么光明地块竞拍结束后，个别房子封盘暂时不卖、二手房涨价等等现象了。

二、光明区域价值不断提升，知名开发商扎堆进驻。

据了解，近年来，大量知名开发商扎堆进驻光明。如：华侨城光明小镇、招商局科技园、华润置地（去年拿地）、金融街（去年拿地）、珠海华发（和金融街合作开发）、中海（今年拿地）、电建（今年拿地）、招商蛇口、金地、星河天地、龙华玖龙台、勤诚达正大城、宏发、厦门建发、绿地、华强、中粮、益田、碧桂园、奥园、卓越、京基、龙光、佳兆业等等。

可以说，光明这种品牌开发商的聚集程度，比之当年的宝中、龙华，更加明显。

2020年，光明新盘汇总

光明区2020年预计将会推出15个项目，其中有11个住宅项目，相较于2019年4个预售住宅项目，将有较为明显的增加。

未来在住宅供应方面，将有金融街、电建及中海的拍卖地入市，还有兆邦基、宏发及勤诚达等城市更新项目入市，整体供应较为充足。