2019年光明为何破“5”,2020年可以破“6”么?

作者:邱阁主 

来源:深圳壹地产

前 言 

2019年的深圳楼市整体较好,尤其是8月18日“先行示范区”及11月11日深圳豪宅税新标执行之后,尤为明显。

而在2019年最后的两个月里,光明是被提及最多的区域,而且还出现了勤诚达正大城二期、绿地新都会及龙光玖龙台二期3个“日光盘”,十分热闹。这也证明了刚需置业者对于光明住宅项目的期待和追捧。

来源:深圳链家网(时间截至12月15日)

目前,光明一些较新的二手住宅价格均已到5万多/平,例如:深房传麒山挂牌均价约5.7万/平,最新的成交价格也约5.1万/平。

而日前,家在深圳论坛更是有网友爆料,龙光玖龙台105平二手房可报价780万,也就是说二手挂牌单价高达7.4万/平!

但近期邱阁主看到,有粉丝提问:光明房子为何卖到5万/平了?而且还有不少粉丝表示也不清楚,只是感觉有上升空间就跟风买入光明。

那么,光明这些新房为何可以破“5”,2020年可以破“6”么?

邱阁主认为:光明楼市价值是依托于区域价值的,地段,地铁,学校,重大项目建设、休闲商业配套设施等对楼盘价值都有决定性的作用。下面来重点进行分析下。

光明景观(来源:深圳光明

01

官方多次点名,地位媲美前海

作为深圳2019年最火的区域之一,光明被官方多次点名,“示范区行动计划”、“大湾区行动计划”都重点提及了光明,光明在粤港澳大湾区建设以及深圳“先行示范区”建设中的重要性、战略意义可见一斑。

图片来源:证券时报网

2019年12月,先行示范区行动方案”正式印发。而最重要的信息在最前面。最开始几条,揭露了未来最重点建设的几个区域:前海,光明,河套,西丽湖......

“行动方案”部分截图(时间为12月11日)

其中,第2条指出:依托光明科学城和深港科技创新合作区,扎实做好深圳综合性国家科学中心建设工作。

第8条明确表示:全面推进光明科学城建设,力争1-2个具有内核生长功能的稀缺性标志性重大科技基础设施落地。

2019年7月,粤港澳大湾区门户网深夜发布了《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》,今天各个媒体开始全面报道。

整整100条行动计划,前海扩容、光明科学城、河套都被重点提及。让大家事先想象不到的是,这次光明比前海还风光。

这一次的三年行动计划,整整有100条,而光明在第6条就被提及,在此之前,包括前海在内的深圳其它区域,都没有提到!

2019年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,科创成为大湾区首要任务,光明重要性急剧提升。

《粤港澳大湾区规划纲要》第四章原文要点:

推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设,探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措,共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。

支持重大科技基础设施、重要科研机构和重大创新平台在大湾区布局建设。

支持粤港澳企业、高校、科研院所共建高水平的协同创新平台,推动科技成果转化。

02

区位:地处三大黄金节点

在粤港澳大湾区时代,光明的地理位置十分优越,可谓得天独厚,这也为其爆发式的发展奠定了夯实的基础。

光明既是深圳城市发展轴的重要节点,又是广深科技创新走廊的重要组成部分,还成为深圳面向粤港澳大湾区腹地的桥头堡和重要门户。

深圳城市总体规划2020-2035年版初稿

从上图的深圳城市发展轴来看,光明自身是市级中心,东南面是福田中心区,西南面是前海中心。其位置正好处在深圳两大中心之上,组成一个品字型,形成互补优势。

从广深港澳科技创新走廊来看,光明北面是松山湖,可探索“总部+基地”合作模式,引导新区制造业总部企业在东莞布局生产基地。

南面是南山科技园,可承接南山区辐射和创新外溢效应。其位置正好处在广深科技创新走廊的中心位置,成为承前启后的黄金节点。

目前,粤港澳大湾区基本上呈“一环两扇”的状态。其中,“一环”以香港、澳门、广州、深圳四大城市为“四极”

这个环是整个大湾区里最重要的一环,是湾区的精华所在。光明正好处于粤港澳大湾区核心环重要的节点上,这对光明这个区域价值的提升有重大的作用。

不管是从深圳城市发展轴来看,还是从广深港澳科技创新走廊来看,亦或是粤港澳大湾区来看,光明的城市区域地位都有大幅的上升。

03

交通:光明首条地铁将通

以前,光明没有地铁,尽管有光明城高铁站,有南光和龙大高速,但出行依然不够便利,这也是阻碍光明发展的重要因素。

但是,今年光明将迎来首条地铁——深圳地铁6号线。这将打破这一局面,把光明和宝安、龙华以及福田连接起来,助力区域发展。

深圳地铁6号线 来源:深圳轨道交通

(图中站点名字均为暂定,最终命名以官方公布为准)

地铁6号线是一条地铁快线,共分两期建设,总长49.3公里。目前,地铁6号线一、二期均已全线贯通,预计在今年5月同步开通运营。

深圳地铁13号线 来源:蛇口消息报

(图中站点名字均为暂定,最终命名以官方公布为准)

而除了地铁6号线,光明还有在建的地铁13号线,是连接深圳湾口岸与公明的市域快线。

其线路全长22.4公里,全部为地下线,线路两端均预留延伸条件。目前进展顺利,将于2023年通车。

另外,2019年年初深圳公布的地铁四期规划调整中,已经宣布地铁13号线北延的规划,未来将延伸至东莞的松山湖北。

而据2019年7月公布地铁四期规划调整环境影响报告书(征求意见稿)显示,13号线还将新增规划南延线到规划中的深圳市歌剧院。

地铁6号线和13号线这两条地铁快线就像武侠小说中的“任督二脉”,打通后将高效地交换沿线的人流、物流、信息流、资金流,为光明带来腾飞的机遇!同时沿线的物业价值也会得到利好。

04

教育:名校入驻,零的突破

作为深圳目前最年轻的行政区,光明的教育资源较为短缺,而且之前一直没有什么名校。

但从2018年开始,光明引进了名校资源,实现了零的突破2019年,光明已经有两所潜在名校开始招生。

今年,光明将再次有两所潜在名校启动招生。未来,光明的教育将越来越“光明”。

2019年3月6日,中山大学深圳附属学校(九年制公办)正式动工开建,点击回顾:中山大学深圳附属学校正式动工开建,计划2020年8月竣工!

2019年6月24日,光明区教育局发布深圳实验光明学校2019年招生方案。点击回顾:终于来了!深圳实验光明学校公开招生,面向光明全区!

2019年7月10日,光明区与华南师范大学举行合作办学签约仪式,打造小学及幼儿园。点击回顾:深圳再引进一所名校,2021年开学!

2019年9月8日,华中师范大学附属光明勤诚达学校2019-2020学年第一学期开学典礼在校内广场隆重举行,点击回顾:2520个学位!华中师范大学附属光明勤诚达学校开学

另外,中山大学深圳校区也已开建,中国科学院深圳理工大学也确定落户光明,光明的教育资源将得到极大的改善。

05

产业发展多元化,下一个“南山

2019年光明产业进入发展爆发期。两城两带范围聚集了多元化的产业集群,包括:内衣、钟表、模具、人工智能、新一代信息技术、新材料等。

比如说,华侨城在光明有超过11平方公里的光明小镇项目,看规划,有主题公园、有生态小镇、有特色商业、有森林公园、有现代农业庄园、有综合服务区等等,几乎相当于在光明再造一个升级版的南山华侨城,而且面积是其两倍不止。

再重点说一下光明科学城,央视《新闻联播》曾重点报道了光明科学城

央视《新闻联播》:

“深圳宣布成立光明区,要在这里打造一个涵盖生物学、材料学、空间科学等重大科学基础设施的科学城

面向未来,深圳将通过大科学基础设施建设,进一步提升基础研究和源头创新的能力,不仅为高质量发展提供不竭的源动力,也将为粤港澳大湾区提供重要的创新引擎,再次开启深圳创新引领发展的新征程。

光明科学城 效果图

光明科学城将打造成为综合性国家科学中心核心区,作为粤港澳大湾区国际科技创新中心战略支撑。光明科学城的打造制定了具体、明确的目标:

到2020年,形成科学城建设基本框架体系,

到2025年,形成世界级科学城的核心功能,

到2035年,基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

......

2020年,光明科学城将进入快速发展建设期!

06

土地价值提升,知名开发商扎堆抢驻

未来,光明将会进驻大量高科技高素质高收入的人才,这必将带来相应的居住、消费需求。很多开发商已经敏锐地嗅到了未来的发展潜力,开始在光明布局项目。而在光明大力发展的同时,其土地价值也在不断提升。

一、短短半年,光明地价上涨了30%,是深圳地价涨幅最快的区域。

回顾2019年6月24日的深圳土拍盛况,中海和电建拿下光明两块宅地,实际可售楼面地价已经到了4.1万/平、4.3万/平。(数据来源:深圳壹地产6月24日土拍直播)

2018年11月,华润、金融街也在光明拿下的两块地,可售楼面地价只要3—3.3万/平。(数据来源:深圳壹地产2018年11月8日土拍直播)而且金融街那块地,就在此次拍卖的两块地旁边!

相比三四年才勉强解套前地王的龙华和宝安,光明这才是2019年土地拍卖最大的赢家!这从侧面也似乎可以理解,为什么光明地块竞拍结束后,个别房子封盘暂时不卖、二手房涨价等等现象了。

二、光明区域价值不断提升,知名开发商扎堆进驻。

据了解,近年来,大量知名开发商扎堆进驻光明。如:华侨城光明小镇、招商局科技园、华润置地(去年拿地)、金融街(去年拿地)、珠海华发(和金融街合作开发)、中海(今年拿地)、电建(今年拿地)、招商蛇口、金地、星河天地、龙华玖龙台、勤诚达正大城、宏发、厦门建发、绿地、华强、中粮、益田、碧桂园、奥园、卓越、京基、龙光、佳兆业等等。

可以说,光明这种品牌开发商的聚集程度,比之当年的宝中、龙华,更加明显。

07

2020年,光明新盘汇总

光明区2020年预计将会推出15个项目,其中有11个住宅项目,相较于2019年4个预售住宅项目,将有较为明显的增加。

未来在住宅供应方面,将有金融街、电建及中海的拍卖地入市,还有兆邦基、宏发及勤诚达等城市更新项目入市,整体供应较为充足。

数据来源:深圳房地产信息网

邱阁主结语:

其实,光明的火爆是有底子在的。早在2007年光明就成为了新区(这比2011年成为新区的龙华更早),之后就迎来了一系列重大计划。

不少大型产业基地迁址光明、多项改造项目均动工、地铁六号线正式开工,中心区规划公布……房价也从1万多提升到3万多。

但在2015年12月,因为某个原因,光明的诸多发展计划被搁置或延迟,直至2018年,光明正式成为行政区,光明再次闪耀深圳。

而关于2018年光明的大事,可以回顾一下邱阁主当年盘点的这篇文章:2018年光明发生了这些大事,成为了深圳最火的区域!

在2018年初,光明房价还在“3”字头的时候,邱阁主其实就已经呼吁大家关注光明了。邱阁主印象里,过去15年来,但凡在深圳新崛起的区域里买了房的人,都收获深圳楼市最大的红利,南山、龙华、宝中......

邱阁主认为:2019年光明房价破“5”,主要是因为众多利好都在2018年开始兑现,为其奠定了基础,而2019年的豪宅税新标就是催化剂。

值得注意的是:拥有众多利好的光明将承担的是粤港澳大湾区新的开拓者、引领者的责任,房价破“6”的速度或许会比想象中的快。看看龙华,如今都破“12”了。

所以,抛弃幻想吧,接受现实吧,光明房价是不会回到“3”字头的。至于2020能否破“6”?就让我们拭目以待吧!

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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