上海10w+豪宅12月集中入市 普陀央企红盘竟成市区价格洼地

根据乐居统计，截止到发稿前（2019.12.6），上海8区15盘拿证待开，本周新增4盘拿证，分别为中建朗阅府、古北金鹰府、世纪江湾、复地雅园三期。

上海拿证待开楼盘一览

各盘认筹节点一览

  从目前拿证待开的项目来看，供应主要集中在闵行、浦东和市区，最低均价为浦东惠南板块的纯新盘，海玥瑄邸，均价约3.4w；单价最高的则是位于黄浦豫园板块的复地雅园三期，整盘均价约12.26w。

12月取证翘尾 多豪宅拿证虹口667套房源入市

  在经历了8至11月4个月的拿证平缓期以后，12月的拿证量翘尾，目前为止为18盘，如果按照每周4盘入市的节奏来看，12月总的拿证项目或达到22盘。（12月中旬以后拿证的项目，其开盘日期基本会在1月份）

2019年1-12月开盘个数&套数走势图

  虽然12月拿证量有所上涨，不过其中有近1/3为市区豪宅项目，半数豪宅入市房源套数不足百套，仅有虹口北外滩的瑞虹新城8期高层，667套房源入市。

12月她来了 她带着市区千万豪宅来了！

  上文也提到过，12月入市的豪宅量很大，目前仍待开的就有静安、虹口、普陀、杨浦、黄浦、浦东内环等区，案场报价也普遍在11w+。

  那么多高价盘？“有钱人还够用么”？

  我们整理了1至11月的市区项目认筹情况以及后续去化率：

1至11月市区拿证项目认筹及去化情况

  数据说明：
  1、认筹数据来源于东方公证处；
  2、去化数据来源于网上房地产（由于每个月份去化套数为人工计算，故可能出现偏差）；
       3、数据从其楼盘开盘当月开始统计，截止至2019年12月5日。
       4、部分楼盘去化率出现大于100%的情况，应该是加上其前期房源的网签数据。

  从上表中可以看到，今年位于市区的高端盘基本都有摇号数据（认筹人数小于一定比例可申请不进行摇号），也就是说，今年豪宅的销售情况都比较乐观。

  其中，像首创天悦滨江、融创外滩壹号院、前滩的2盘，都已经售完。邑滨江、静安慕舍、静安府、淮海名邸等盘，虽然摇号当天人气看似一般，但是续销都不错。

  12月，市区高端盘拿证活跃，从文章开头的表格中我们可以看到，在众多10w+、11w+的项目中，位于普陀真如的中海臻如府均价仅9.5w，而且这个项目本次推出的房源不仅单价在12月的“神仙盘”中是较低的，770w起的总价，也显得十分“亲民”。

中海社区效果

  项目周边有5条规交环伺在侧，分别为3、4、7、11、14（在建）号线，交通出行时没的说。推出的75至99平户型很好地控制了总价，而且均为带装修交付，得房率约77%，交付标准较高，得房率也高于高层平均水平，居住舒适感较好。

杨浦名校旁新盘拿证 环境品质吊打前滩人气盘

  18年10月，位于杨浦新江湾板块的世纪江湾推出洋房房源，10月推出，11月即告售完。很多人都开始等项目后期的联排房源，毕竟，近中环的区位、有轨交、生态环境、周边学校资源，打造了新江湾城几乎无法复刻的天然优势和性价比。

项目本次联排别墅位置图

  如今，世纪江湾时隔1年多，终于推出了联排房源，仅有57套。联排别墅建面约165至185平米，总价在1850至2500万/套，认筹金250万，预计12月19日开盘，2020年4月交房（准现房状态）。

       其实，市区的高层房源，有源源不断的旧改新房做支撑，库存还有保证，而真正卖一套少一套的，怕是市区里的那些别墅，毕竟，旧改小区，基本不会做别墅产品。

       我们也对市区的别墅项目及价格做了一下统计：

上海中环内别墅分布及总价示意图

  目前内环的一手房别墅，基本是屈指可数，仅有瑞虹新城悦庭有在售叠加，总价在3700w+，也只有最后2套了；而黄浦区的露香园据说也是有别墅的，但是后期有没有，什么时候加推，都是未知数，其前期平层的单价在14w-18w，大家可以参考一下。

       世纪江湾前期的洋房去化如此之快的原因之一，就是和楼盘一街之隔的复旦第二附属学校。

复旦大学校园

  这个学校，计划于2020年9月开学，也就是说联排4月交房，学校9月开盘，基本是无缝对接。而知名的复旦大学也在板块内。另，项目周边还有中福会幼儿园、延吉幼儿园、上音实验学校等优质学校。

  PS：虽然名校就在楼盘旁边，但是具体的对口问题，还是要等教育部信息公示，项目在交房前，均不存在对口学校。

       总的来说，岁末的豪宅集中入市，无疑为前期低糜的高端楼市打了一针强心剂，其中中海、凯德、瑞虹、融创的世纪江湾热度都一直比较高，近期关注市区板块楼市的购房者可以根据自己的预算及心仪地段进行选择。