收购中民物业体量增加一倍，雅生活服务（3319.HK）还有多少想象空间？

早先雅生活服务就发布公告，以15.6亿元收购中民物业60%的股权，以不超过5亿元的收购价收购新中民物业60%股权，总价不超过20.6亿元，收购市盈率是12.5倍。

以这个估值收购中民物业到底贵不贵呢？按照中民物业的体量规模来看，其实是划算的。市场也是比较认可的，从当时公司宣布收购中民物业以来，股价涨幅已经超过50%。

为什么说公司收购中民物业的是划算的。因为港股上市的主要物业公司平均估值是30X PE，基本是打半折收购的重大利好，所以市场也给出了相应的反应。

在解释清楚收购标的贵不贵之后，还需要继续考虑其他两个问题：一是完成收购中民物业之后，雅生活服务的体量可以达到多大规模；二是目前还有多大的投资空间。

根据雅生活服务2019年中报披露的数据，公司目前的在管面积是2.11亿平米，合约在管面积是3.25亿平米，加上中民物业和新中民物业在管面积的1.9亿平米和合约在管面积1.0亿平米，保守估计也有5.01亿平米。

而这个数据可以直追上市物业管理公司龙头碧桂园服务的5.84亿元平米，可以奠定了雅生活服务第一梯队的位置。收购中民物业后，雅生活服务的体量比之前翻了一倍，业绩大幅增长是相对确定的。其次是在物业管理行业高速发展时间，公司在市场占有率上已经有了先发优势。

（数据来源：碧桂园服务公告）

按照2018年的最新数据，存量物业在管面积的市场规模是9000亿元，这是还没有加上高增速下增量市场的前提下。加上每年房地产竣工面积的数据，到2020年，物业管理行业的市场规模是可以接近万亿的。

其次就是公司当前的估值和同类公司对比是否具备优势。香港上市体量较大一点的主要物业公司有7家，平均 PE 30 X。最高的龙头，如碧桂园服务 41 倍、绿城服务 38 倍、中海物业 30 倍，规模较小的新城悦服务，永升生活服务估值也有30倍。

由于行业处在成长期，规模及业绩增速均较高，龙头由于在资源承接与外拓方面更具优势，享有一定的溢价，市场给与龙头物业公司超出30X PE是可以理解的。

并表之后，截止到2019年上半年，万科物业的营收是98.00亿元，稳居行业第一；雅生活服务营收73.39亿元，位居第二；绿城服务营收67.15亿元，碧桂园服务是46.77亿元。

雅生活服务（3319.HK）目前的市场估值是29X PE，远低于碧桂园服务（6098.HK）的47X，从上半年的营收规模上看，前者比后者要大，多出了27亿元，同时两者的毛利率和净利率相当，分别都在38%，20%左右；唯一不同的是碧桂园服务的后台是龙头地产商碧桂园（2007.HK），雅生活服务依赖的是雅乐居集团（3383.HK）。但是在存量业务的盈利能力上，雅生活服务在估值上更有优势。