雅生活服务(3319.HK):多元化的优质物业管理公司，具备潜在估值扩张空间；首次覆盖给予买入评级，目标价26.75港元

机构：广发证券

评级：买入

目标价：26.75港元

核心观点（除非特殊注明，首页及正文使用货币单位为人民币）： 

 公司即将形成大规模、多元化的物业管理行业布局

公司的两大地产股东为雅居乐和绿地控股，公司有望接管绝大部分雅居 乐开发项目，而绿地控股每年为雅生活服务提供超过 1000 万平方米的项目。 中民物业和新中民物业收购完成后，公司将形成住宅、商业和公建等多元化 业态的大规模物业管理公司。 

 影响公司估值因素均在改善，公司估值有望逐步提升

过往公司受营销业务占比较高、收购项目较多和未进入港股通等因素影 响，估值一直低于同行。目前几个影响公司估值的因素已出现改善。其一， 随着公司几个收购项目并表，营销业务（确认于其他外延增值服务中）占比 将持续下降。其二，2019H1 的业绩表明，公司几个收购项目表现良好。其 三，公司市值较前期有所增长，我们预计公司有望于 2020 年进入港股通。 

 预计公司估值有望修复到接近同行的水平

中民物业及新中民物业拟收购事项后，雅生活服务即将形成大体量、多 元化业态的物业管理布局。导致其过往估值远低于同行的因素正在改善：公 司营销业务占比进入下降趋势，收购业务表现良好，且我们预计公司有望于 2020 年进入港股通。我们预测公司 2019-2021 年的 EPS 分别是 0.87、1.21 和 1.52 元/股。目前几家大市值物业股估值水平约为 23-32 倍 2020 年 PE 倍 数。我们给予公司 20 倍 2020 年 PE 合理估值，对应公司的高成长和相对同 行的折价，合理价值为 26.75HKD。首次覆盖给予买入评级。 

 风险提示：1、营销业务（确认于其他外延增值服务中）占比未如期下降； 2、地产销售波动影响未来物业管理公司盈利能力；3、市场竞争加剧； 4、并购项目整合不达预期