中航科工终别房地产 央企漫漫“退房”路

来源：中国房地产报

央企“退房”名单上又增加了一位。

北京产权交易公告显示，中国航天建设集团有限公司（以下简称“航天建设”）全资子公司陕西航天房地产开发有限责任公司100%股权拟挂牌出让。转让方的背景是央企中国航天科工集团公司（以下简称“中航科工”）。

有消息人士透露，完成这次资产转让后，中航科工已经沽清土地和持有型住宅物业资产，彻底告别房地产业务。

2010年3月18日，国资委抛出“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。

业内人士透露，78家不以房地产为主业的央企下属三级以上（包含）房地产子公司多达200余家。其中，以地产为主业的16家央企在国资委2010年开出的保护名单中。2011年3月，国资委又批准了5家央企保留地产业务。至此，获准从事房地产业务的央企由16家增加为21家。由于中冶集团整体并入中国五矿，成为其全资子企业，实际上获准从事房地产业务的央企为20家。

央企退房至今，并非一帆风顺，其中的各种利益纠葛让这条路充满坎坷曲折。

中航科工的“退房”路

不在保留名单内的中航科工在“退房”路上走了8年之久。

“退房令”发布后，中航科工上报国资委的二三级房地产公司名单，分别为北京航天海鹰房地产开发公司、内蒙古新元房地产开发有限公司、上海宇航房地产开发总公司、华航置业有限责任公司、武汉三江航天房地产开发有限公司、武汉三江航天兴隆投资有限公司和深圳航天地产发展有限公司。

据了解，上述7家房地产公司业务已陆续进行了调整。其中，北京航天海鹰房地产公司于2010年9月更名为北京海鹰飞航科技发展公司。此外，武汉三江航天房地产作为航天科工上报的房地产公司中规模最大的一家，于2015年4月在北京产权交易所挂牌，以16.07亿元标价出售67.08%股权。

航天建设官网信息显示，其房地产业务公司目前只剩下陕西航天房地产公司、华航置业有限公司和贵州航天房地产开发有限公司。据了解，后二者均已完成更名和经营业务变更。

一位央企的内部人士说，地产板块给中航科工贡献的利润占比很小，加之旗下房地产公司目前资金并不充裕，主动退出或许是明智的选择。

据北京产权交易所披露的主要财务指标显示，陕西航天房地产公司2017年营业收入为3259.45万元，营业利润为0.25万元，净利润亏损0.16万元。公司亏损额度在2018年前5月被拉大，截至2018年5月31日，该公司营收为负1292.38万元，营业利润和净利润均为负753.25万元，负债总计约2.96亿元。

“尴尬”的退房现状

在刚开始的两年，国资委“退房令”得到一些央企的积极响应。2010年，14家主业非房地产业务央企退出市场。2011年，退出房地产市场的央企达20家以上。

退出方案主要有两种。一种是在产权交易市场挂牌转让股权，如中国核工业集团公司、中国大唐集团公司、中国机械工业集团有限公司等。另外一种是企业完成在建项目后不再参与新项目建设。

但这一纸“退房令”并未产生完全的震慑效应。确实有央企按计划退出房地产市场，如中国远洋、中石化、兵工集团等。但也存在像中国黄金集团一样“先退后进”的央企。

2011年，中国黄金集团及旗下企业挂牌出让持有的中金地产发展有限公司100%股权，挂牌价格为1亿元。但2013年10月22日，中国黄金旗下子公司中国黄金集团建设有限公司却与西安市临潼区人民政府签订合作协议，再次涉足房地产。

值得注意的是，中国电子、中国烟草等一大批不以房地产开发为主业的央企也在继续拿地。

航天科工也曾在缓慢“退房”的名单中。2015年10月21日，中央第三巡视组就曾向航天科工集团反馈巡视意见，特别指出“尚有多家三级企业从事房地产开发，有的在禁令出台后仍存在拿地”的问题。

不在保护名单内的信达地产利用其融资成本低的优势，却走出了一条疯狂拿地王的路径，在2015年6月、7月、11月、12月先后在广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山斩获了“地王”地块。

2016年，信达地产再接再厉，分别在1月、5月和6月，拿下杭州南星地王、杭州滨江地王以及上海宝山地王。其中上海宝山地王溢价率高达303%。2017年11月17日，沉寂一年半后信达地产以总价43.34亿元，最高楼面价18749.91元/平方米竞得合肥地块。

这一彪悍的作风让保留名单之内的央企相形见绌，尤其是那些整合合并的央企。

“退房”进展缓慢背后

国资委颁发“退房令”的初衷是让央企更加关注自己的主营业务，以避免央企之间可能存在的恶性竞争对房地产市场的不良影响。

目前，还没有退出房地产业务，且不在保留名单内的部分央企一直在和国资委的“退房令”博弈。在和其他央企的激烈竞争中，被要求退房的央企为了扩大话语权，甚至会不惜高成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备。显然，这已经和国资委颁发“退房令”的意图背道而驰。

央企“退房”进度缓慢涉及多方面原因。一位业内人士解释称，很多央企的项目都是“地王”，拿地成本高，转让价格也相对较高，接盘者一般会慎重考虑。还有一部分央企持有的地块存在历史遗留问题，例如动拆迁进展缓慢等。公司与公司之间业务重组也需要时间，审批工作需要较长的时间。

业内专家则认为，地产对于整个集团都有利润贡献，那么有钱赚为何还要退出？

此外，有观点认为，央企之所以没有彻底退房，在于退房令的界定不清晰。

“退房”应指传统住宅开发的退出。事实上，央企有不同产业，当其以产业的方式来布局一个区域时，往往产业园区本身就有配套的商业和住宅。上述专家表示，几乎每家企业都会涉及产业综合体，在这种情况下很难把房地产市场开发分得那么清楚，“退房”不应该太过“严苛”。