融信中国(3301.HK)：优质低估全国性房企，关注旧改转化催化剂，首次覆盖给予【买入】评级，目标价 15.60 港元

机构：中泰证券

评级：买入

目标价：15.60 港元 

聚焦一二线核心城市，扎实完成全国布局 截止 18 年底，总权益土储达 1,292 万平方米： 1）43%位于长三角。公司 18 年 位列杭州市场权益销售第二；2）23%位于福州。福州是公司的大本营，平均地价 低、利润高；3）通过旧改、收购，已完成在郑州、太原、西安、银川的布局，中 西部核心省会有望成为中国房地产市场城市轮动的下一阶段重点。高质量的土储与 战略性的全国布局将支撑公司继续提升销售规模。我们预计公司 19 年合约销售将 达 1,400 亿以上，销售增速将由上半年的 3.9%提至下半年的 23.7%以上。

旧改储备进入收获期，估值提升可期 公司于 16 年前瞻性布局郑州、太原的旧改项目，今年开始进入收获期。在未来一 年，我们预计公司可以确权约 600 万平方米建筑面积的旧改项目，6-7 月已在郑州 以底价摘牌 75.3 万平方米的住宅用地；我们预计公司的总土地储备将上升至 19 年 底的约 29.0 百万平方米。多元化的拿地能力是房企的核心竞争力之一，我们预 计，随着公司操盘旧改的能力不断得到验证，公司估值有望获得显著提升。

预计 19 年净负债率降至 89.7%、核心净利润升至 39.1 亿元 我们预计公司的净负债率将下降至 19 年、20 年、21 年的 89.7%、85.8%、 84.5%，核心股东应占净利润将由 18 年的 25 亿人民币增至 19 年、 20 年、21 年 的 39.1 亿、53.3 亿、 64.9 亿，3 年 CAGR 37.5%。

首次覆盖，给予【买入】评级，目标价 15.60 港元 公司现价对应 4.0 倍的 19 年市盈率，低于相近规模同行 5.2 倍的均值；对应 7.4% 的 19 年股息率，高于同行的 6.7%的均值。我们首次覆盖融信中国，因为看好公司 扎实的全国布局，以及不断被验证的旧改操盘能力。我们给予公司 15.60 港币的目 标价，对应 5.9 倍的 19 年预测市盈率。用 DCF 法交叉检验，得每股净资产 28.0 港币, 对应给 44.2%的净资产折让，目标价对应现价有 46.9%的潜在升幅，我们给 予【买入】评级。

风险提示：地产调控加码；旧改转化慢于预期；汇率波动。