【房地产行业】投资策略月报：发改委放宽落户政策，土地端呈现回暖态势

机构：广发证券

核心观点：

政策环境综述：中央放宽落户政策，地方调控边际改善中央层面，发改委提出城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制，落户政策进一步放宽。地方层面，在部分调控取得一定成效的地区政策呈现边际改善，各地人才政策逐步完善，出台公积金放松政策城市数量显著多于收紧的数量。

成交市场综述：重点城市景气度逐步回升

根据房管局数据，3月40城成交面积同比上涨10.5%，其中一线、二线城市在进入3月推盘扩大的情况下成交分别同比上涨46.0%、16.8%。批售比方面，商品房和住宅批售比均突破枯荣线，26城商品房批售比上升至1.18，30城商品住宅批售比上升至1.23。我们认为重点城市在经历了连续两年的回落之后，需求端或逐步筑底抬升，近期重点城市二手房市场的回暖也反应了需求端的企稳。进入2季度，重点城市的基本面改善相对确定，供需两端双回升将推动成交增速继续改善。

土地市场综述：3月市场整体出现回暖迹象，溢价率回升

300城市宅地推出6059万平米（环比+15%，同比-32%），成交5191万平米（环比+32%，同比-35%），出让金2466亿元（环比+41%，同比2%）。宅地供需在高基数下均大幅下滑，而楼面价同环比均回升，溢价率上行至18年下半年以来最高水平，流拍率则继续下行至3.5%，创17年4季度以来新低。在地块质量边际改善的情况下企业拿地意愿或有所提高。分线来看，一二线城市量跌价升出让金分别同比上涨85%、45%；而三四线城市受去年高基数影响较大，量跌价升出让金仍大幅回落，土地市场景气度值得后续关注。

资金环境综述：首套及二套房贷利率降幅扩大，流动性边际改善

按揭贷方面，融360数据显示，2019年3月首套、二套房贷利率分别环比下降7bp、10bp，降幅较上月分别扩大4bp、7bp。总体来看，35个重点城市首套房按揭贷利率已连续4个月下跌，与此同时，3月居民中长期贷款同比增速也创近两年新高。板块投资方面，我们认为龙头开发商在当前市场和政策环境下规模增长确定性进一步提升，并且考虑业绩增长后的动态PE处于相对低位（20年主流房企估值平均6X左右），具备修复空间，基于此，我们继续推荐业绩具备确定性的龙头房企。

风险提示

政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。