宝龙地产(1238.HK)：合约销售大幅提升，经常性收入稳定增长

投资要点

 我们的观点：公司 2018 年合约销售大幅增长，销售和土地储备都仍以长 三角地区为主。2018 年公司仍然保持着积极拿地，2019 年备货充分。年 内公司通过与腾讯建立合作关系积极推进商业场景与新零售结合实现共 享利益，自营及管理输出的商场和酒店项目都如期开业，预计未来三年还 将开业 22 家商城和 11 家酒店，随着规模增长租赁业务进入良好闭环，物 业培育成熟之后将继续反哺主业并提供稳定收入。公司的当前股价对应 2018 年核心净利润的 PE 为 8 倍，股息收益率超过 7%。

 核心净利润同比增长 28%，符合预期：2018 年公司实现营业收入 196 亿 元人民币（下同），同比增长 26%。毛利润为 76 亿元，同比增长 45%，毛 利率为 38.5%，同比提升 5 个百分点。核心净利润为 18 亿元，同比增长 28%，核心净利率为 9%。公司末期派发股息 23.2 港仙，加上中期派发股 息 6.8 港仙全年合计每股派息 30 港仙，派息总额占核心净利润的比例达 到 46%，保持较高水平。

 合约销售大幅增长，2019 年货值充足：2018 年公司实现销售金额和面积 410 亿元、282 万平米，分别同比增长 96%、81%。合约销售按区域分布， 长三角地区占比达到 76%。公司 2019 年的销售目标定为 500 亿元，同比 增长 22%，全年预计可售货值为 902 亿元。

 投资物业稳步增长：2018 年公司实现投资物业租金收入 11.2 亿元，同比 增长 31%，商场部分成本平均回报率达到 12.2%；物业管理业务实现收入 11.2 亿元，同比增长 19%；其他业务（主要为酒店经营）实现收入 6.8 亿 元，同比增长 39%，投资物业租赁业务收入稳步增长。期内公司有 3 家商 场全新开业，其中厦门宝龙一城为公司打造的第一个高端类型综合商业 体，“一城”也正式作为全新产品线面世，目前公司仍然以打造中小规模 二三线城市及核心城市城郊综合体项目为主要策略，同时外延拓展其他类 型项目和客群。预计公司在未来三年还将新开业 22 个商场及 11 家酒店， 投资物业将持续为公司提供稳定增长的经常性收入。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售 不及预期、人民币贬值。