雅居乐集团(3383.HK)上海／北京路演纪要：未来收入平稳增长，维持“买入”评级，目标价15.93 港元

机构：招商银行

评级：买入

目标价：15.93港元 

 上海/北京路演。上周，我们与雅居乐投资者关系团队拜访了上海和北京的投 资者。许多投资者对3 月份房地产市场回暖感兴趣。此外，也和投资者讨论了 海南新房政策对公司的影响、2019 年新的销售目标、土地收购计划和非房地 产业务的发展。 

 非房地产业务将是主要增长引擎。在路演期间，管理层透露，房地产销售将以 低双位数的速度增长，公司主要的增长动力将是非房地产业务，如雅生活 （3319 HK，买入）和环保业务。在雅居乐和绿地集团的支持下，雅生活以双 品牌运营，并迅速扩大市场份额。 2018 年，收并购和第三方项目的合约面积 分别扩张分别至 3,100 万平和 1.06 亿平。截止到 18 年底，雅居乐有 34 个固 体废物处理厂，其中 13 个在运营，另外有 2 个水处理厂在运营。固体废物处 理厂的年处理量估计将从 2018 年的 16.7 万吨增加到 2019 年的 74.6 万吨， 并进一步增加到 2020 年的 194 万吨。2018 年环保业务收入为 6.14 亿元（人 民币，下同）。然而，未来几年整体毛利率指引将从 2018 年的 43.9％下调至 30％以上，而该毛利率指引是没有考虑海南清水湾销售贡献的。但从一方面 来看，毛利率下降也会使得土增税减少。因此，我们仍然预测未来几年收入增 长将保持平稳。 

 海南的住房政策无法控制。 2018 年 4 月，海南政府收紧了当地房地产政策。 海南清水湾的非本地买家需要有两年的社保，而之前并没有此规定。海南清水 湾的预售额在 18 年前 4 个月约为 80 亿元，但 18 年其余时间的销售为 40 亿 元。这是 2018 年销售未达目标原因之一。此外，雅居乐在 2018 年 9 月至 11 月集中推出的新项目。我们看到市场情绪在四季度转淡，这进一步影响了 2018 年的销售节奏。2019 年，公司将加快销售步伐，在今年第二季度和第三 季度推出更多新项目，积极实现 2019 年的 1,130 亿元的销售目标。 

 土地策略。由于去年四季度市场低迷，雅居乐在去年四季度也放缓了土地收购。 2018 年，公司新增土储 1,111 万平。 2018 年支付的总土地款为 335 亿元， 低于 2018 年初设定的 400 亿元计划。截至 18 年末，公司权益土储达 3,623 万平，其中 27％为位于粤港澳大湾区，足够公司未来 3 -4 年的发展。 2019 年，公司计划斥资400亿元用于补充土储。主要收购将位于大湾区和长三角核 心城市群的一二线城市和周边的卫星城市。除了招拍挂和收并购外，特色城镇 和城市更新项目是补充土储的另一个来源。 2018 年，雅居乐通过体育休闲城 的建设收购了威海一块土地，总建面为 82 万平。截至 18 年底，公司已就特 色城镇签署了 22 项投资/框架协议，并就城市更新项目签署了 10 项合作/框 架协议。