永升生活服务(1995.HK)：实力背景+高效团队，物管新龙头整装待发，首予“买入”评级

机构：国海证券

评级：买入

背靠旭辉集团，快速成长的高品质物业管理服务商。永升生活服务为旭辉控股集团同一控制人下的物业管理公司，主要业务为向中高端住宅、办公楼、商业园区、政府、学校、医院等提供物业管理服务以及相应的增值服务。截止2018H1，公司于全国35个城市签约项目264个，签约面积4235万平方米，服务家庭超过17.8万户，在中指院发布的2018年物业百强企业中排名第20位。2017年公司营收、净利润分别为人民币7.26亿元、7644万元，物业管理服务收入占比65%，为当前公司收入主要来源。

规模增长+综合毛利率提升，促进收入、利润快速双升。1）公司2015-2018H1综合毛利率水平提升明显，一方面社区智能化设备引入、人员管理和预算制度优化、结构调整等措施提升运营效率，从而导致包干制物业管理服务毛利率显著提升；另一方面来自于高附加值社区增值服务业务的迅速发展。2）2015-2017年公司签约面积、在管面积CAGR分别为48%、65%，其中非住宅在管面积占比19%，2015-2017年CAGR为81%。3）2015-2017年公司营业收入、净利润CAGR分别为47%、122%，其中物业管理服务、社区增值服务收入CAGR分别为50%、113%。

三驾马车驱动业务快速增长，社区增值服务增效显著，激励机制富有竞争力。1）公司与旭辉集团长期保持合作关系，未来将继续受益于其快速增长红利。2）基于多业态管理经验和严格品控下的口碑效应，配以高效的一线人员配置和激励机制，独立外拓+合资合作相结合模式将促进公司第三方拓展继续快速推进。3）增值业务方面，公司单位在管面积效率在可比上市公司中处于领先地位，在业主规模增长和产品不断丰富创新下，预计未来公司社区增值服务将继续以较快速度增长，从规模和毛利率的两个角度共同促进公司收入的多元化和盈利的高质量化。4）公司引入高效管理团队和核心业务人员，激励机制在上市物业管理公司中具备明显竞争力。

盈利预测和投资评级：首次覆盖买入评级。我们认为公司未来成长逻辑清晰，业绩增长确定性较强，主要来自于：1）基础物业管理服务规模增长：旭辉集团每年销售面积输入+第三方拓展强劲态势+并购预期；2）增值服务规模增长：产品创新丰富+用户规模增长推动。预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润分别为人民币113百万元、203百万元、310百万元，对应动态PE分别为23.4倍、13.0倍、8.5倍。中长期视角，我们看好公司清晰的成长逻辑下未来规模的增长空间，平台价值将逐渐体现，同时增值业务所带来的结构也将不断优化，公司有望同时进入盈利增长和估值修复期。首次覆盖给予买入评级。

风险提示：1）上游房地产周期风险；2）人力成本持续上涨风险；3）业务拓展进度不达预期风险；4）业绩不达预期风险；5）股价波动风险。